【首发】奶西进入2.0时代

壹

保值与扛打是当今北京楼市的两大主题，不管你愿不愿意面对，这都是残酷的市场现实。

区域性破发已不再鲜见，甚至出现在传统认知中的所谓“核心区域”。东三环被视为北京楼市的价值金线，沿线区域板块都会被“高看一眼”。然而，这样的局面已经被打破，东三环沿线某个新盘初始发售价格10万+的板块，如今已然破发。这样的例子，当下不止一个。

在如今市场环境下，也有不仅“扛打”，甚至还上行的区域板块，位于朝阳区的奶西板块就是其中之一。这个区域板块从望京樾开始，此后出现中建宸园，望京云尚、望京国誉府等多个热销的高品质项目。我们查了一下网签记录，目前在售的项目，签约价格仍然还在8万元/平方米以上。

这几乎是当下北京楼市最独特也最“感人”的场景所在。因此，奶西板块的价值体系，值得关注，更值得研究。

这关系到价值识别体系的切换。资产价格强周期中，价值识别体系其实主要靠预期支撑，与功能基本面紧密程度不高。因此，地段因素一家独大，地段好，核心位置，价值识别就会较高。

但是，在资产价格弱势周期中，“预期”退位，价值识别体系开始落到功能基本面，城市界面、区域环境、人口结构、自然人文氛围、商业教育医疗社交配套，甚至居住人群的纯粹性等，在区域价值识别体系中的权重全面上升。

这正是不少区域板块“破发”的原因所在，也是像奶西等板块不仅抗跌，而且上行趋势明显的原因所在。直白而言，就是奶西这一类板块，好——不是想象中的、预期中的好，而是有实际支撑、有理有据的好。这在弱势资产周期当中，十分重要。奶西板块，揭示了这个规律，也提示了规律的这种重要性所在。

贰

奶西的故事，远还未到完结的时候，这个板块，还在升级，而当下，恰是奶西2.0时代的前夜。

从过往经验看，一个强基础、高价值区域的再度升级，往往需要以下几个因素：

其一，产业发展带动。在高价值区域周边，产业还有继续发展、升级的态势。请注意，是“继续”，产业发展的带动要动态地看。

其二，产业发展的带动作用要落到人口结构的变化层面，才会对楼市区域板块发生作用。人口结构变化，又对区域内消费能力、生活配套等方面产生更强劲的新需求，从而带动配套水平进一步提升，形成良性循环。

其三，要有新的，具有一定规模的、品质提升明显的典型新盘项目，来带动区域居住水准的进一步提升，最终将区域价值的升级换代，逐步落位。

从这三个维度看，奶西板块现在全都具备。

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先来看产业层面。奶西地块位置优越，不仅是地理位置，而且还是在产业结构中的地理位置优越。奶西板块南侧，是传统的望京区域，这个区域产业已经很成熟，早期的北电摩托罗拉，后来的阿里、美团等，都使得这个区域产业价值十分丰富。

奶西板块的西侧就是西二旗，这是大量互联网和高新技术产业的聚集地，近期以来发展势头十分蓬勃。奶西板块的北面，是未来科学城，再加之同在板块东侧的中关村朝阳园北京国际科创中心，是近期新兴产业的聚集地，也都是国家和社会资本重点发展，重点投入的产业。

如此产业结构拼在一起，奶西在产业结构方面既有当下，又有未来。

产业结构的升级，带来的是人口结构的变化。这些产业发展，将更多年龄结构更年轻，消费能力更强，知识水平更高，生活品质要求更好的人群，逐渐吸附过来。他们的存在和到来，对于奶西板块抵达2.0时代至关重要。

在人口结构变化的基础上，奶西板块的配套更加成熟，龙湖北苑天街、华贸天地、合生麒麟社等大型综合性商业已经进入良性循环阶段，使得奶西及其周边区域的商业消费类配套更加成熟。除此之外，还有将于近期入市的奶西大盘御林湾，约2.3万平方米的社区商业，南区为下沉式商业，西区为地上临街综合型商业，这种商业业态以及体量，也将进一步提升整个区域的生活便利度。御林湾的入市是后话，会在后面详述。

与此同时，高端社交配套等也在不断完善，如马术、高尔夫球场等都在区域便利可达的范围内。更重要的是，在医疗与教育这两大公共资源配套方面，奶西板块也享受到足够的红利，5所公立医院，16所国际学校占据北京国际学校的70%。

再加之奶西板块一直固有的以温榆河公园为代表的22大生态公园的自然资源禀赋优势，以及北五环、京平高速、顺白路等为主构架的路网系统，可以便利抵达北京各主要核心功能区。奶西板块外部条件，已经足够优越。

奶西升级到2.0时代的“临门一脚”，就是一个有规模、高品质的居住项目，来带动区域内整体居住价值的进一步提升。而现在便有了这样一个“大盘”——规划住宅建筑面积约21万平方米的御林湾。

当它入市时，奶西升级2.0时代就真正开始了。

叁

御林湾对于奶西升级的重要性在于，它不仅“大”，而且“好”。

为什么我们总觉得项目“大”很重要？因为只有“大盘”，各种提升品质、档次的产品手法才有空间实施。以当下眼光看，御林湾足够大，仅商品房住宅面积约21万平方米的空间，足够“施展”。

如今，看一个项目的品质和水准，在公区上投入多大资源，花费多大精力，是一个很重要的指标，御林湾在这方面就是例证。御林湾项目的大门，约11米高，不算延展面长度，宽有约65米。这个尺度，在北京绝不多见。

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更进一步说，不仅在单价8万+的项目中不多见，就是在单价10万+的项目上，这个尺度的社区大门也足以堪称“领先”。大尺度的社区大门，对于提升社区档次，形象，规制归家动线，引领秩序感等方面，都有巨大的作用，成本也十分不菲。能在大门上如此投入，足见御林湾对于整体品质的追求。

识别品质的另一个视角，是看开发商能让多少利出来。这里的“利”，不是价格让利，而是让出“货值”。通俗点说，就是明明可以多盖点楼卖了回款，但开发商没有多盖，让出可售货值，换来环境、品质提升的空间。

御林湾的楼间距达到近100米量级，这在整个北京楼市，无论什么产品类型的项目，都是十分罕见的。大楼间距对于采光，社区景观，建筑密度等方面的积极影响不言而喻，而这直接对应的是开发商“少排楼”、“少卖楼”。御林湾是怎么选择的，重视什么，行动比说法更有说服力。

同样的逻辑，御林湾项目还尽可能地提高使用率，这个项目的使用率基本可以从81%起步。这其实也需要开发商“让利”，在合规的前提下，把更多的面积拿出来向购房者让利。还是那句话，行动比说法更具说服力。

在这样的“大义之举”面前，在建筑、园林、室内精装等方面的高标准，也都顺理成章。

在外立面设计上，御林湾采用了现代玻璃幕墙的设计，这种设计不仅美观，具有强烈的现代感，同时也有助于提升采光和视野。玻璃幕墙的使用，使得建筑外观具有极强的昭示性和未来感，大幅提升了社区的形象。凭借这种高规格的立面设计，御林湾有望成为奶西区域的地标性建筑物，为区域形象增添新的光彩。

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这种设计和施工标准，与海淀区单价十万元每平方米的豪宅臻澐项目是类似的，表明了御林湾在建筑立面上的投入和对标等级。这种对标顶尖豪宅产品的设计，确立了御林湾在建筑外观和工艺上的高起点。

御林湾的园林体量，在北京楼市堪称翘楚，项目南区规划了约7.8万平方米的园林，而在南区以南，则毗邻一片永久性绿地，正因为其用地性质，决定了在御林湾南侧永久无遮挡，且有大体量绿化，由此，形成一个规模大、品质高的社区绿化环境，这种规模，几乎相当于一个小型城市公园。

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同时，御林湾西区是来广营北路以西的唯一住宅项目，稀缺性很强。这个区域的大部分面积，被温榆河公园所覆盖，再加上御林湾西区以西的约6万平方米私属园林，使御林湾项目整体可谓处在公园之中。不愧御林二字。

在具体的园林设计中，项目采用了约300米环廊设计。在北京市场上，这是一种创新。这个连廊设计，把建筑和园林有机地连接起来，使得社区景观的结点形成应有的秩序，提升审美的同时，又提升体验，将视觉效果与体验效果统一，因此，这条连廊并非一条简单的通道，而是社区景观规划的秩序串联所在。园林从景观“卷”到体感层面，御林湾也算是在北京楼市开了先河。

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在户型方面，从家庭结构变化带来的功能需求出发，御林湾把户型面积段分布在90~120平方米的首置领域、120~150平方米的进阶改善领域、200平方米以上的高阶精英领域，户型从两居到四居，完整覆盖了全生命周期不同时段的居住需求。

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奶西板块的升级之路，正是一部区域价值从“预期驱动”迈向“功能夯实”的演进史。当市场回归理性，唯有真正具备基本面支撑的板块，才能穿越周期、持续向上。而御林湾的出现，恰如其时地完成了奶西从1.0到2.0的关键一跃 —— 它不仅以大盘格局重塑空间尺度，更以品质诚意重新定义居住标准。御林湾的真容，计划在11月19日正式露面，届时在龙湖北苑天街、望京凯德MALL将进行巡展，奶西2.0时代的轮廓，届时将会逐渐明朗。

御林湾的存在，不再只是满足居住需求，更是以地标级的建筑语言、公园级的园林体验、与让利客户的诚意，共同构筑起一个更具厚度、更可持续的价值体系。

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