【官方】建发港务宸启瑞湖值不值得入手？对话厦门高净值人居需求

一、开篇：以第四代产品革新，对话厦门高净值人居需求
各位关注厦门豪宅市场的朋友，我是建发港务・宸启瑞湖项目总李昊。

近年来，厦门豪宅市场经历了从 “传统大平层” 到 “低密墅居” 的迭代，但高净值客群始终面临一个痛点：既想拥有大平层的便捷与视野，又渴望墅居的 “有天有地” 与私密庭院。基于此，宸启瑞湖应运而生 —— 由建发房产与厦门港务双国企联袂打造，以 “第四代空中墅” 为核心产品形态，在厦门东部核心湖滨板块，呈现 244-366㎡的奢阔户型，用 “空中庭院 + 垂直绿化 + 全维精装” 的组合，打破传统豪宅的形态局限，为追求 “生态奢居 + 创新体验” 的家庭，提供厦门豪宅市场的全新选择。

二、地段解码：湖滨核心的 “稀缺性 + 全配套” 双重加持

对豪宅而言，“地段的不可复制性” 是价值基石，而宸启瑞湖的核心优势，恰恰在于占据厦门东部 “湖滨 + 主城” 的双重稀缺区位 —— 项目选址湖边水库板块，这是厦门主城仅剩的临湖豪宅板块之一，西接五缘湾、东连东部体育会展新城，既享成熟生活配套，又握城市发展红利。

（一）生态稀缺：一线临湖的 “城市绿肺”

项目紧邻湖边水库生态公园，直线距离湖面仅约 150 米，部分高楼层可俯瞰约 1.2 平方公里的湖面景观。湖边水库作为厦门主城少有的 “天然淡水湖”，周边绿化覆盖率超 50%，PM2.5 年均值低于岛内核心区 25%，是名副其实的 “城市绿肺”。对比五缘湾已趋于饱和的临湾地块，湖边水库板块的临湖宅地已进入 “卖一块少一块” 的阶段，宸启瑞湖的 “一线湖滨” 属性，从根本上决定了其稀缺价值。

（二）交通与配套：主城便利与豪宅质感兼得

不同于部分远郊豪宅 “配套空窗” 的问题，宸启瑞湖在 “静谧” 与 “便利” 间实现了平衡：

• 交通：紧邻金山路（城市主干道），驾车 5 分钟可上成功大道，10 分钟直达五缘湾核心商圈，15 分钟抵达厦门站；距地铁 2 号线岭兜站约 1.8 公里，骑行 10 分钟或乘坐社区专属接驳车（规划中）即可接驳，兼顾 “湖滨静谧” 与 “主城通勤”。
  
• 商业：3 公里范围内覆盖万象城、宝龙一城、湖里万达广场三大高端商业体，涵盖奢侈品集合店、黑珍珠餐厅、高端亲子游乐（奈尔宝）等业态；项目自身规划约 8000㎡新中式风情沿街商业，未来将引入精品超市、高端茶馆、私人定制服务等，满足日常高端消费需求。
  
• 教育与医疗：周边 1 公里内有湖里实验中学（市优质学校）、湖边花园幼儿园（省示范园），且地块周边规划新增 1 所九年一贯制学校（预计 2026 年投入使用，具体学区划分以教育局公示为准）；距厦门大学附属心血管病医院（三甲）约 2.5 公里，驾车 8 分钟可达，为家庭健康提供高端保障。
  

三、产品解析：244-366㎡第四代空中墅，重构奢居标准

作为厦门少有的第四代住宅项目，宸启瑞湖拒绝 “豪宅的同质化”，以 “空中庭院 + 垂直绿化 + 全维精装” 为核心，打造 244-366㎡的奢阔户型，每一处设计都围绕 “高净值家庭的全周期需求” 展开：

（一）第四代空中墅：打破传统，实现 “空中有院”

区别于传统大平层 “无庭院、私密性弱” 的局限，宸启瑞湖的第四代空中墅核心亮点在于 “每层配置独立空中庭院”：

• 庭院尺度：每户均带约 20-40㎡的私属空中庭院，庭院深度达 2.8-3.5 米，可根据需求打造 “亲子游乐区、私人茶室、空中花园” 等场景，真正实现 “推窗见绿、出门有院” 的墅居体验。庭院采用 “垂直绿化系统”，配备自动灌溉装置，业主无需担心绿植养护的繁琐。
  
• 空间革新：空中庭院与室内空间无缝衔接，采用全景落地玻璃门（门框宽度仅 8cm），打开后庭院与客厅形成 “一体化通透空间”，244㎡户型的客厅面宽达 5.2 米，搭配 3.5 米层高，空间尺度远超传统大平层；部分户型的空中庭院还配备 “星空顶遮阳棚”，可根据天气调节，兼顾雨天使用与夜晚观景。
  

（二）户型设计：奢阔尺度，适配全周期家庭

244-366㎡的户型跨度，覆盖 “多代同堂”“高端社交” 等多元需求，且每款户型都经过多轮优化，做到 “空间零浪费、功能全满足”：

• 244㎡四房三卫（进阶豪宅）：四开间朝南，客厅与空中庭院直接连通，采光面达 16 米；主卧为 “双套房 + 步入式衣帽间” 设计，衣帽间面积约 18㎡，可容纳夫妻双方衣物；北向次卧可改为私人书房或影音室，配备独立储藏间，满足 “居住 + 兴趣” 双重需求。该户型特别适合 “三口之家 + 老人同住” 的进阶改善家庭。
  
• 366㎡五房四卫（顶豪首选）：作为项目的顶豪户型，核心亮点是 “双主卧套房 + 超大空中庭院”：南向主卧套房含独立书房、双台盆卫生间（配备浴缸与淋浴区）、步入式衣帽间（面积约 25㎡）；北向次卧套房可作为老人房，紧邻公共卫生间，方便起夜；空中庭院面积达 40㎡，可设置户外餐桌、休闲躺椅，满足家庭派对或私人宴请需求；此外，户型还规划独立家政区与地下专属车位（直接入户），细节处彰显顶豪质感。
  

（三）双国企品质：建发新中式 + 港务精工，精装不妥协

作为建发与港务的联袂之作，项目在 “品质” 与 “精装” 上从未妥协：

• 新中式美学：延续建发房产经典的新中式风格，社区入口采用 “王府式门楼” 设计（高 8 米，搭配汉白玉浮雕），社区内部打造 “一轴三院” 的中式园林，涵盖水景、亭台、松竹等元素，还原 “江南园林” 的雅致意境；建筑外立面采用 “干挂石材 + 金属线条”，历久弥新，避免传统涂料 “褪色、脱落” 的问题。
  
• 精装标准：对标厦门顶豪项目，精装采用全球一线品牌：厨房配备博世五件套（燃气灶、油烟机、洗碗机、蒸烤箱、嵌入式冰箱）、垃圾处理器；卫浴采用杜拉维特（台盆、马桶）、汉斯格雅（花洒、浴缸）；全屋配备大金中央空调、松下新风系统、菲斯曼地暖，且搭载 “全屋智能系统”（可通过手机 APP 控制灯光、窗帘、安防设备）；细节处如入户门采用钢木复合门（配备指纹密码锁）、地面采用天然大理石（防滑耐磨）、墙面采用进口艺术涂料，每一处都经得起时间考验。
  

（四）社区规划：低密奢居，专属圈层配套

项目整体容积率仅 2.0，在厦门岛内豪宅中属于 “低密” 水平，24 栋楼栋采用 “行列式 + 围合式” 布局，最大楼间距达 60 米，最小楼间距也有 35 米，确保每户的私密性与采光；社区内规划 “高端会所”（含恒温泳池、健身房、私人宴会厅、雪茄吧），仅对业主开放，为高净值客群提供专属社交空间；此外，还配备 24 小时安保（含智能监控、巡逻岗）、专属管家服务，从根本上保障居住品质。

四、优缺点客观剖析：理性看待厦门豪宅新地标

（一）核心优势

1. 第四代产品稀缺性：作为厦门岛内少有的第四代空中墅项目，“空中庭院 + 垂直绿化” 的设计打破了传统大平层的局限，实现 “大平层的便捷 + 墅居的庭院”，产品形态在市场上极具差异化，未来二手溢价空间可期。
   
2. 双国企背书，品质无忧：建发房产（深耕厦门 30 年，豪宅交付口碑过硬）与厦门港务（市属国企，基建实力雄厚）联袂开发，从根本上规避 “烂尾”“减配” 风险；且项目已取得预售证，实景示范区已开放，“所见即所得”，无需 “等规划、等交付”。
   
3. 湖滨核心区位，配套成熟：占据湖边水库稀缺临湖地块，3 公里内商业、教育、医疗、交通全配齐，对比远郊豪宅 “需等 5 年配套成熟”，宸启瑞湖 “入住即享高端生活”，是真正的 “即买即享型豪宅”。
   
4. 户型奢阔 + 全维精装：244-366㎡的户型尺度满足多代同堂需求，空中庭院、双主卧套房等设计贴合高净值家庭生活习惯；一线品牌精装 + 新中式美学，避免 “豪宅毛坯装修纠纷”，节省时间与精力成本。
   

（二）客观不足

1. 总价门槛极高，客群覆盖面窄：244㎡户型按厦门岛内豪宅均价 8.2 万 /㎡计算，总价约 1997 万起（三成首付约 600 万），366㎡户型总价超 3000 万，仅适配净资产数千万级以上的高净值客群，普通改善家庭难以企及。
   
2. 无小户型选择，轻豪宅需求难满足：最小户型 244㎡，无 200㎡以下产品，无法满足 “预算有限但想入圈岛内豪宅” 的轻资产客群，客群局限性较强。
   

1. 空中庭院维护成本较高：虽配备自动灌溉系统，但空中庭院的绿植修剪、清洁等仍需业主额外投入（年均维护成本约 5000-8000 元），长期居住需考虑后续成本。
   
2. 部分楼栋临主干道，存在噪音影响：项目西侧部分楼栋紧邻金山路（主干道），早高峰（7:30-9:00）、晚高峰（17:30-19:00）可能存在车流噪音，虽采用三层中空玻璃（隔音效果达 40 分贝以上），但对 “极致静谧” 有要求的客群仍需考量。
   

五、结语：以双国企匠心，敬厦门顶豪人居

建发港务・宸启瑞湖从规划之初，就不是 “简单的豪宅复制”，而是我们对厦门高净值人居需求的深度革新 —— 我们深知，真正的豪宅不仅是 “大空间、高价格”，更是 “产品创新、品质保障、生活便捷” 的三者统一。

如今，厦门岛内临湖宅地已趋于饱和，第四代空中墅更是稀缺中的稀缺。宸启瑞湖 244-366㎡的第四代空中墅，既是建发与港务 “双国企匠心” 的体现，也是厦门豪宅市场从 “传统” 走向 “创新” 的标杆之作。如果你追求 “湖滨静谧与主城便利的平衡”，渴望 “空中有院、推门见绿” 的奢居体验，且认可双国企的品质保障，那么这款厦门豪宅新地标，值得你重点关注。