旭辉架构大洗牌！百亿债重组后，轻资产扛起“活下去”大旗

喊出“二次创业”的旭辉朝着目标方向又进了一步。

近日，市场有消息称，旭辉集团开启了新一轮架构调整，范围包括重资产和轻资产两个维度。

其中，重资产层面的调整主线是区域合并、聚焦核心。具体操作包括撤销苏皖区域集团、东南区域集团、华南区域集团、上海区域事业部、长沙事业部及下属城市公司；新组建华东、华南两大事业部，华东区域事业部覆盖上海、浙江、江苏、福建、安徽、江西，华南区域事业部覆盖广东、湖南、湖北、广西、海南。

这部分业务的管理模式同步调整，城市公司平台取消，改为片区制，区域设项目管理、营销、财务等核心部门，实现总部直管一线。另据媒体报道称，旭辉集团在11月12日于内部发文，称将撤销北京区域集团及下属城市公司，新成立华北区域事业部，负责旭辉在北京、天津、河北、河南、陕西、山西、东北三省的战略经营和业务发展。

轻资产业务方面则进行独立化细分运营：撤销了3大建管区域，分别为苏皖区域、东南区域、上海区域及其下属省级公司；新成立5家省级公司，即建管苏南公司、上海公司、浙江公司、安徽公司、苏北公司，后续拟新增广东公司。

两条业务线，一缩一扩，折射出旭辉的转型诉求。

今年8月，旭辉控股董事局主席林中公开提到，要彻底告别“高杠杆、高负债、高周转”的旧模式，转向“轻资产、低负债、高质量”的新路径，并明确聚焦“收租、自营开发业务、房地产资管业务”三大核心板块，对标铁狮门、黑石等国际知名企业，计划三年内实现重新“站起来”。

更早之前的境外债重组方案说明会上，林中也曾谈及未来的三大核心业务，其中收租业务对应旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；自营开发业务要高度聚焦，收缩深耕少数核心城市；房地产资管业务则是学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。

目前，旭辉已经搭建起代建平台——旭辉建管。不过，从股权结构层面上来看，旭辉建管独立于旭辉控股集团。有数据显示，截至6月末，旭辉建管累计在管项目超240个、总建筑超3600万平方米，其中国资和政府代建占比超51%；今年上半年，新增项目中的复委项目数量占比达25%，回款同比增长近60%，销售额同步增长160%。

相比之下，开发销售业务则萎靡加剧。

今年上半年，旭辉控股录得合同销售额101.6亿元，较上年同期的203.1亿元下滑50%。这之中，约有88%的销售额来自住宅业态，办公楼/商业占比约12%。若按地区划分，上述百亿销售额中，有37.6%来自中西部地区，长三角区域占比24.4%，环渤海25.5%，华南地区只有12.5%，该区域也是此次调整中被撤销的区域之一。

这也对旭辉的经营面造成冲击。

截至6月末，旭辉控股物业销售已确认的收入约78.62亿元，同比下跌50.4%，占已确认收入总额的64%。

“造血能力”也在急剧下滑。截至6月末，旭辉控股经营活动所得现金净额为14.44亿元，相比上年同期的68.74亿元减少近79%。同期，该公司拥有银行结余及现金约101.61亿元，其中包括约17.31亿元的质押性银行存款，以及约42.99亿元特别用途的银行监管账户资金。

这些资金已难以为旭辉的正常经营提供支撑。

数据显示，截至6月末，旭辉控股未能偿还的银行借款、优先票据、可换股债券（包括债务及衍生工具部分）及利息，分别约为184.73亿元、288.53亿元、12.76亿元及83.23亿元，构成违约或交叉违约。

化债依旧是当前旭辉的主要课题。今年9月，旭辉控股公告称，公司境内公开市场债券的整体重组方案获债券持有人会议表决通过，7笔债券涉及金额合计约100.6亿元。

境外债方面，其68.5亿美元的债务重组已获法院批准，整体削债比例为66%，预计削减52.7亿美元。