中建智地举报越秀地产后续：北京126亿元“地王”项目操盘权之争达成和解

一场央企背景的房企与地方国资房企的“豪门恩怨”，终以和解告终。

11月12日，业内流传一封中建智地旗下子公司北京兴鼎房地产开发有限公司向广州国资委提交的“举报信”，称越秀地产旗下广州越秀华城房地产开发有限公司在合作开发的北京璞樾项目中存在首开不合理定价、续销期间恶意竞争导致客户流失到板块外竞品等行为。

三方联合声明 图片来源：越秀北京公众号截图

11月16日晚，《每日经济新闻》记者从多方获悉，目前股东方已经充分沟通，达成共识和解。

根据广州越秀华城房地产开发有限公司（越秀地产旗下公司）、北京兴鼎房地产开发有限公司（中建智地旗下公司）及北京方兴亦城置业有限公司（中国金茂旗下公司）16日晚近23时发布的联合声明，北京朝阳黄杉木店项目（推广名紫京宸园、璞樾）是由这三家联合竞得并合作开发的项目。

各股东方经过坦诚协商、充分共创、达成共识，将秉持专业、阳光、公开、透明的原则，推进项目开发经营各项工作，向社会及客户提供更好的产品和服务。

从携手官宣到“影响签约金额超22亿元”

今年4月28日，中建智地、中国金茂、越秀地产和朝阳城发联合体以126亿元拿下北京市朝阳区黄杉木店组合地块，其中住宅部分成交楼面价约5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳区宅地楼面价纪录。

7月31日，广州越秀华城房地产开发有限公司、北京兴鼎房地产开发有限公司及北京方兴亦城置业有限公司签署投资合作协议，约定三方通过北京兴昶房地产开发有限公司、北京茂越置业有限公司分南北两地块就上述项目进行开发建设，其中中建智地负责南地块（即紫京宸园）营销事务，越秀地产负责北地块（即璞樾）营销事务。

举报信内容显示，“自南地块蓄客以来，广州越秀华城房地产开发有限公司通过有预谋、有组织的低劣营销行为持续进行恶意竞争，严重损害了项目整体和主要股东利益”。

北京兴昶房地产开发有限公司股权情况 图片来源：天眼查

据天眼查最新信息，股权穿透后，北京兴昶房地产开发有限公司（紫京宸园项目公司）由中建智地持股50.1%、中国金茂持股32.9%、越秀地产持股17%；北京茂越置业有限公司（璞樾项目公司）由中建智地持股49.9%、中国金茂持股33.1%、越秀地产持股17%。

北京茂越置业有限公司股权情况 图片来源：天眼查

在此之前，从公开资料看，璞樾项目中，中建智地、中国金茂、越秀地产、朝阳城开分别持股48.4%、33.1%、17%、1.5%；紫京宸园项目中，四方持股比例则分别是48.6%、32.9%、17%、1.5%。

也就是说，朝阳城开已退出黄杉木店地块，越秀地产持股比例不变，中建智地在两个项目中的持股占比均有提升，依旧为最大股东。

事实上，虽然两个项目均面向高端改善型客户，但早期已在产品上打出差异化战略。比如，紫京宸园规划815户，户型包括133～172平方米，232平方米和278平方米，以及少量400平方米产品；璞樾规划426户，户型包括152平方米、188平方米以及195～258平方米大户型。

10月12日，紫京宸园开盘，项目官宣销售56.5亿元；10月17日，璞樾开盘，项目官宣销售45.65亿元。11月初，双方同时发布喜报，官宣“10月北京网签冠亚军”，共同托举黄杉木地块。

但距离两者携手官宣还不到半个月，11月10日，中建智地向越秀地产发出《关于要求立即停止恶意攻击并移交北地块营销条线负责权的函》。该函提到，北地块（即璞樾）首开不合理定价、续销期间恶意竞争导致客户流失到板块外竞品，并要求在11月17日中午12时前移交北地块营销工作。

据悉，三方营销曾于10月10日就南北地块召开专项会议沟通，明确约定两个地块房源需遵循统一的定价标准，基于户型属性、房源位置等核心维度设定定价逻辑，并完成了两个项目的备案价制定。

但中建智地认为，越秀方在紫京宸园10月12日开盘后，未按此前达成一致的统一定价规则推进，影响了板块价格秩序。这导致紫京宸园已认购客户流失131组（短期不买房89组、买上下游42组），影响签约金额超22亿元。

举报信背后的激烈竞争

作为今年北京楼市的热门项目，“选紫京宸园还是选璞樾”早已是区域改善市场的重要话题。围绕开盘、蓄客、价格战等，房产博主们收割了一波波流量，也间接推高了项目热度。

从网签情况看，据北京市住建委官网，截至11月16日晚，紫京宸园9月26日取证批次中，网签111套，成交价格约9.8万元/平方米；10月30日取证批次中，网签9套，成交均价约10.3万元/平方米。

紫京宸园两个预售证下的签约情况（注：“东晏和园”为项目别名） 图片来源：北京市住建委官网

璞樾9月27日取证批次中，网签117套，成交价格约9.96万元/平方米；11月1日取证批次中，网签14套，成交均价约10.05万元/平方米。

璞樾两个预售证下的签约情况 图片来源：北京市住建委官网

据中指研究院1～10月北京开发商权益销售榜，中建智地以166.1亿元排名第二，越秀地产以115.3亿元排名第五。

对于开发商来说，通过合作拿地，可以将风险分散到多个合作方，降低单一方承担的风险；更强大的资金后盾和更丰富的开发经验，则有助于提升项目的整体竞争力，在市场竞争中占据有利地位。但与此同时，合作拿地、联合开发的弊端也显而易见。尤其是在合作过程中，各方对于利益分配的期望可能存在差异。在需要快速响应市场变化或做出紧急决策时，也可能因效率低下而错失良机。

这次举报暴露出的，还有竞争激烈的区域楼市现状。

早在黄杉木店地块成交时，中指研究院土地市场研究负责人张凯曾向每经记者分析，黄杉木店地块地处东四环与五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块。东边是平房公园，北侧为京城森林公园，西侧800米左右是朝阳大悦城，距离地铁青年路站直线距离900米左右。西北方向是北京初代豪宅星河湾，二手房挂牌价约9.5万元/平方米，周边与星河湾同期或之后建成的楼盘包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等。

就在9月30日，中建智地经过339轮现场举牌竞价，以43.145亿元、溢价率39.18%拿下朝阳区太阳宫地块，楼面价达8.53万元/平方米。

此外，据贝壳找房，黄杉木店地块周边的保利朝观天珺在售均价8.7万元/平方米，金茂满曜为8万元/平方米；稍远些、城市界面更好但客群有重合的中海万吉玖序，在售均价12.5万元/平方米。

根据今年6月北京市规划和自然资源局朝阳分局的推介，未来三年（2026～2028年），朝阳区要推出30宗优质宅地资源，计划年均储备约70万平方米优质商品住宅资源。

在楼市深度调整的当下，对于购房者和开发商来说，和解是最好的结果。

根据每经记者获取的最新信息，黄杉木店南北双地块将由三家联合操盘营销。