福州东街口周边，300多套老房子挂牌出售，学区还有未来吗

买房的逻辑是什么？

先从城市开始选择，再到城市内部的区域判断，次之是小商圈，最后再到小区和房子里。

我已经有一年多的时间，没有写过福州的商圈分析内容了。在早期内容当中，我分析过东街口，中亭街，省体中心，天元湖前，三角井，西湖左海，宝龙万象，台江鳌峰，浦上大道，金山大道等商圈，得到很多网友的认可。

每一个商圈的发展程度不同，福州正以分时间，分阶段，分梯队，分目标的发展方式，重塑各个板块的未来发展。

不知道你们是否还记得，2018年前后，闽侯高新区被推向风口，成为福州最热，最值得投资的商圈。房价一度从单价1.1万，攀升到2.4万之间，中海寰宇天下就是最直观的体现。

从那以后，东二环开始进入大众的视野，至今还是福州房价最高的区域，单价3-4万的房子，随处可见。

大体上归纳一下，福州这几年的发展，从三江口到高新区，从东二环到五里亭，从三远片区到市中心，每一个节点发展的方向都不一样。踩在风口上的阶段买房，无疑让你们成为最坚挺的“接盘侠”。

东街口商圈的发展

福州人当中，没有不知道东街口这个地方吧，它是福州最早的发源地，就连我这个从外地来福州的小白，对东街口都有一种特殊的情感。

14年前，东街口的环形人行天桥还没有拆除，站在天桥上，看着桥底下人来人往，走走停停，川流不息的人群和车流量，原来，这就是城市。

东街口曾经是福州唯一一个商业繁华的区域，虽然有宝龙城市广场，但依然比不过东百和大洋晶典这两个综合体。在福州可以去逛街消费的地方很少，那时候泰禾广场，万达广场等综合体，还没有形成，福州也相对比较小，人们生活的区域都集中在鼓台两个区域。

14年后的今天，东街口的定位拉的很高，很多人把东百定义为福州高端消费的地方，其次是福州这十几年当中，各个板块都有属于自己的商业综合体，人流也就被分化在福州各个地方。

逐渐走向落幕的“东街口”

我这里指的是地产方面，不是商业上的落幕，而是周边房子的价格，正在逐步走向低谷。

以东街口为中心，向西延伸至杨桥西路的西门大榕树，向东到省立医院，向北到鼓屏路鼓一小学，向南则是到冠亚广场附近。

在这个商圈当中，拆迁安置房&单位宿舍，九十年代的小区占比达到95%，几乎没有新房，也没有次新小区，即便是有几个，价格也是让普通民众难以接受。

举两个小区为例，花满庭2022年交付，105平米的房子，成交价格435万，单价4万的安置房。建发紫宸，2026年交房，现在也卖得差不多了，均价是8万/平米，而且是大户型。

然而，老旧小区的价格，这两年却呈直线下跌的趋势。

达明新村，双抛桥一里，划片至达明小学的小区，刚刚看到成交的单价是18000元/平米。

创业新村，开元新村，划片至井大小，福一中，最近的成交单价竟然出现低于2万的价格。

二附小，鼓二小对口延安中，这里应该算是福州书包的天花板，对比前两年的高位，安福新村，安泰中心，最高成交单价超6万，划片到这学校，已经出现单价4万的房子了。

由于大市场经济萧条，人们对学区教育的追求也降低标准，一方面是收入跟不上，另一方面是觉得，花这么高的代价，给孩子就为了上学，平衡价格与教育之间，不划算。

所以，以东街口为中心，辐射出来周边的老破旧，当下的价格也就一落再落，越来越便宜了。

未来已来

去年，我们说过一句很经典的话，“今年，可能是前三年，后三年，最好的一年。”

事实上，我们都很清楚，学区房永远都是给中等家庭准备的。真正有几千万的家庭，他们早就给孩子很好的铺路了，对于学分制的教育，并不是那么在意。而没钱的人，是有想法，没办法。

反倒是，高不高，低不低，中等收入的家庭，对学区的追求更在乎，毕竟我们每个人都知道一件事：知识改变命运，会读书的孩子，才有机会改变当下，有一个好的未来。

我个人对东街口商圈的看法是：

未来已来，别想着老破旧还有升值空间，它只会被慢慢的弱化，因为全民的教育程度都在提升，特别是城市里的家长，本身就有一定的文学底子。

拿小编身边的同事举例子，从事房地产行业的人，应该算是比较底层，而他们最少的文凭都在大专，教孩子算数，基本的英语，语文阅读等，都不成问题。他们在带孩子的过程中，我都看在眼里。

加上现在福州各个区域，都有很多好的学校出现，教育资源不再集中于东街口板块，自然而然会把学区教育资源分化出去。

关键还有一点，大家对生活环境的品质追求提升了。东街口附近的新房子太贵买不起，只能退到二环以外，价格便宜，且环境好的小区。

比如：在鼓山新区的新区小，这里不仅有地铁，还有新楼盘，还有鼓山新区小学，交通，教育，品质，一站式配齐，且单价只要2万左右，去市中心买老破旧的人，自然就减少了。

关于每个商圈的发展，每个人都有自己的认识，小编个人观点，不喜勿喷。

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