楼市大趋势，明牌了！

2009年-2019年，这十来年间，楼市之所以能够发展起来，走出了波澜壮阔的大牛市，根本原因在于获益于前所未有的人口发展红利。同时还叠加了经济快速增长、收入增长、快速城镇化进程、货币扩张等诸多因素的共振作用，最终才实现了楼市的大发展。房价在那个期间的涨幅基本上超越了绝大部分的其他资产。

过去大家总是为楼市会如何发展争得面红耳赤，那个时候楼市的发展方向似乎并不太清晰。而楼市也就是这样的质疑与争论中，不断发展壮大。

然而楼市发展到今天，似乎未来的走势要比以前清晰了，基本上也算是明牌了。现在能够总结出当初楼市为何能够发展起来的因素，那么现在再来看这些因素是否还存在或是是否减弱，基本上就能判断未来楼市的大趋势了。

从这个角度来看，首先无疑要看人口发展红利的变化。

人口是楼市发展的最基础的需求来源，也就是楼市发展的基石。而当下的人口发展特征正在面临着前所未有的大变化——人口已经进入了负增长周期。从2022年开始，总人口就开始减少了，2023年与2024年继续减少，三年分别减少的数量是85万、208万和139万，基本上每年以一座城市的人口在减少。

今天不去探讨人口减少的缘由。但必须看到人口减少对楼市的发展会产生非常深远的影响，会直接导致未来的住房需求减少，同时也会改变当下的市场预期。

讲完了人口发展红利的影响，接着看看经济增长的情况。

最近几年，国内的经济增速已经回落到了5%左右，这个数据也是一路从10%以上跌下来的。这基本上意味着经济已经由过去的高速增长转为中低速增长了。

这其实也很正常，毕竟现在中国的经济规模已经非常大了，不可能一直保持着高速增长。

但也不得不面对经济增长放缓带来的影响。经济增长放缓意味着增量的东西少了。进而也会影响到大家的收入增长，大家的购买力增速也会随着减缓，房价上涨也就缺乏重要的支撑。

第三点来看城镇化这一因素的变化。今年的重要会议指出：

我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

而城镇化的数据也基本上说明这一趋势。城镇化率由2014年的55.75%增长至2024年的67%，年均增长约1.1个百分点。而2024年城镇化率为67.00%，比2023年末提高0.84个百分点，实际上近几年的年增长均是低于1%，呈现了明显放缓的迹象。

像经济增长放缓一样，城镇化进程减缓也是正常的。从国际经验来看，城镇化率30%至70%被认为是城镇化快速发展区间。而目前国内的城镇化率已经到达了67%，城镇化进程逐渐减缓是正常的。

过去人口发展红利通过快速城镇化进程转化为了住房需求。所以过去在短时间内爆发出了大量的住房需求，而那个时候的供应却无法及时跟上，导致房价在那段时间内实现了快速的上涨。

但这一切都过去，这些驱动楼市快速增长的因素都在发生转变。未来楼市再难有像过去那样的大行情了。这次楼市下行调整结束后，即便未来有行情也将是结构性，也只会少数城市的局部区域的房子才有价值。