楼市还没触底！接下来2-3年，买房、持房该这么办！

最近后台被问爆了：“楼市是不是稳了？”“现在能抄底吗？”“手里的老破小该留还是卖？” 结合经济学专家朱宁的深度分析，今天就好好聊清楚 —— 楼市调整还没结束，咱们普通购房者和持房者，得跟着趋势走才不踩坑。

先给结论：楼市没触底，还得调2-3 年

很多人觉得现在房价不怎么跌了，就以为市场企稳了，其实不然。朱宁早在 2024 年初就预判，房地产还需要 3-5 年时间，再调整 20%-30% 才能真正触底。

这里要明白一个关键：楼市调整不是 “踩一个底点”，而是 “磨一个底部区间”，就像股市里常说的 “牛短熊长”，房价不会一下子跌到位，而是慢慢震荡下行。现在不少三四线城市就是这样，房价跌幅看着收窄了，但没人买房、没成交量，属于 “价格不跌但没人接盘” 的有价无市，这根本不是真正的市场稳定。

而且不同城市节奏不一样：深圳 2022 年就开始调，现在溢价空间小了；上海今年二手房调整幅度反而在加大。说白了，不管是一线还是低线，房价还有调整的空间和时间，别想着马上抄底。

城市分化越来越明显，一线为啥相对抗跌？

很多人疑惑：二三线房价在跌，为啥上海新房还在涨？其实房地产根本没有 “全国统一市场”，更多是一个个区域市场的集合。

一线尤其是北京、上海，抗跌的核心原因就一个 —— 公共资源太稀缺。优质的教育、医疗、就业机会都集中在这，不管是刚需买房还是改善住房，真实需求一直都在。而且从投资角度看，一线房价虽然绝对值高，但对比当地的就业机会、人口流动和经济增长趋势，泡沫其实是最小的。

反观二三线和更低线城市，未来会长期面临两个难题：一是房子供大于求，二是房价调整幅度大。更关键的是，房价下跌会让地方卖地收入、税收收入跟着降，地方财政压力会越来越大，这又会反过来影响当地楼市的稳定。

买房、持房干货建议：别再把房子当 “稳赚不赔的投资”

不管是准备买房，还是手里有房要打理，这几点一定要记牢：

1. 刚需买房：把房子当消费品，别盯着升值

如果是第一次买房，纯粹为了自住，就别再纠结 “买了会不会涨”。房子本质是用来住的消费品，不是用来赚差价的投资品。只要满足自己的居住需求、预算够、月供压力不大，选个位置和配套合适的就行，不用等所谓的 “绝对底部”，也别被 “房价必涨” 的旧观念绑架。

2. 投资买房：平衡资产比例，别 all in 房产

过去大家把大部分钱都砸在房产上，现在这个思路得改。发达国家居民的资产里，金融资产（比如理财、基金）占 2/3，房产只占 1/3，而我们之前刚好反过来。

经历这几年的调整，大家该明白：房价不是只涨不跌，而且房子想变现没那么容易（流动性差）。手里的资产要合理搭配，别把所有鸡蛋放一个篮子里，留足现金和金融资产，抗风险能力会强很多。

3. 手里有 “老破小”：尽早出手，持币观望

很多人抱着 “老破小等旧改升值” 的想法，其实不太现实。旧改的阻力特别大：一方面大家不习惯自己掏钱改造，另一方面像加建电梯这种事，不同楼层的居民很难谈拢费用。

而且房子在调整期里，流动性本来就差，“老破小” 的贬值风险更高。如果短期内没看到明显的需求改善，不如早点把房子卖了换成现金，手里有钱才有更多选择，也能避免资产进一步缩水。

宏观大背景：楼市调整背后，这些趋势要知道

楼市不是孤立的，它和整个经济大环境紧密相关，这几点能帮你看懂长期趋势：

• 旧改不好推进：虽然城中村改造、旧城功能提升是未来的方向，但目前观念和执行层面的阻力都不小，短期内很难大规模铺开，别指望靠旧改快速翻盘。
• 地方债影响低线城市：低线城市的楼市问题，本质和地方财政压力有关。卖地收入减少后，地方很难再像以前那样托市，所以低线城市的调整周期可能会更长。
• 经济靠内需拉动：未来 5 年 GDP 目标大概在 5% 左右，房地产和外贸的拉动作用会越来越弱，扩大内需才是主要方向。财政和货币政策会更多向消费倾斜，医疗、养老、教育这些民生领域会更受重视。

楼市调整期里，最忌讳的就是盲目跟风和侥幸心理。刚需买房别被房价涨跌左右，按需入手；投资买房别再执着于房产，做好资产搭配；持有的 “老破小” 别死扛，该变现时就变现。

记住，房子回归居住属性是大趋势，只有跟着这个趋势走，才能在调整期里守住自己的资产，不踩坑、不后悔。