南阳楼市，还是太保守了

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这几年房地产市场下行，南阳开发商实际上很多都躺平了。

这种躺平主要是心态上的悲观，从而导致行动上的保守与迟滞。

不愿意拿地，不愿意狠下功夫用心做产品，只想着怎么样降本增效，希望能苟过这段困难时期。

大家都说南阳市场很卷，确实，也有极少数开发商在产品力方面不断升级创新。

但必须承认，更多项目的卷其实还是在价格上拼刺刀，低层次竞争，对整个市场并没有太多正向的刺激与提升。

总体来看，南阳楼市的产品迭代速度远远滞后于其他城市，与这些原因是分不开的。

感谢鑫联邀请，前几天去了一趟西安，两天时间实地考察观摩了六七个楼盘。

西安主城区面积810平方公里，目前在售楼盘约300多个。看了区区几个项目，顶多算是管中窥豹。但即便如此，笔者也略略发现了西安楼市的一些显著特点。

很多地方值得南阳开发商借鉴、学习、思考。

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西安楼市当下最直观最明显的特征是，四代住宅遍地开花，已成绝对主流。

笔者所观摩的7个项目中，6个是四代住宅。这不仅仅是组织方的刻意安排。

实际情况是，自从2023年以来，西安市场上新入市项目中四代宅占比近80%，其中港务区更是高达94%，对传统三代宅形成绝对优势的规模挤压。

来看这个表。

不仅是改善住宅、高端豪宅做四代，普通刚改盘也在拼命做四代。低得房率的普通三代住宅产品在西安已经滞销。

据克而瑞统计，西安近三年四代宅开盘去化率显著优于三代宅，港务、高新等热点区域四代宅成交占市场六成以上，呈现客户需求向新产品集中的趋势。

曲江新区四代豪宅项目邦泰观宸曲江，今年9月份首开，每套总价400—500万，47分钟售罄。

雁塔区的四代宅中海锦业元晟，1—9月份位居西安城南区域住宅销售金额TOP1。

四代大平层保利天瑞首开劲销5亿，去化率88%。

走在西安街头，不经意看到的新建楼盘，几乎都有四代宅标志性的空中露台。

听置业顾问讲，西安每个区的四代住宅建筑规范也不一样，露台进深从1.8米到了4米、5米，都有。

可能是为了防止过度内卷，近期出台的《西安市“好房子”住宅项目设计方案审查技术指引（试行）》明确露台“进深不宜大于2.4米”，为西安的大露台狂欢时代画上了句号。

目前西安开发商的着力点开始往“双露台”甚至“三露台”方向演进。

但无论建筑规范如何调整，西安四代宅的大趋势已经形成。空间的延伸感，舒适度，高得房率，已成为影响购房人决策的关键因素。

另外，由于四代宅在西安落地较早，产品经过多次迭代，像很多人吐槽的四代住宅隐私性差等缺点，都有了比较成熟的解决方案。

比如，上下层之间设置隐私条板、交错层露台配备磨砂玻璃围挡等，兼顾了采光与隐私。

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我还注意到一点，西安的改善项目几乎都在做这样一个配套。

下沉庭院+会所。

邦泰观宸曲江打造了2400平方米的观宸艺术馆，携手多位艺术大师，以大国文化非遗技艺如绒花、雕花、锤揲....作为载体，定制作品珍藏于此。

同时会所内定制私宴厅、健身房、瑜伽室、普拉提室、女性空间等多维生活场景。豪宅调性做到了极致。

保利天瑞的下沉庭院则打造出了西安首座10米高差瀑布园林，复刻《松荫观瀑图》的壮美意境，嶙峋山石与飞瀑流泉相映成趣，国风山水盛唐雅韵，美得让人窒息。

真的，在这样的环境里，你根本挪不开步。内心只有一个想法，有钱一定要整一套。

文昌临江阅的3000平米全能会所，观景泳池、健身房、业主食堂等一应俱全。

下沉庭院把秦岭山林引入院中，青苔、灌木、古树、溪流，有限的空间内容纳了无限的自然意境。四面大幅落地玻璃映照，从每个角度看都有不同趣味。

此外，下沉庭院的设计，也让这些楼盘的参观动线变得更灵动，曲径通幽，不至于一览无遗。

而且与常规的地面景观相比，下沉庭院的园林景观明显层次更为丰富，审美更高级，更能做出让人眼前一亮的效果。

另外通过下沉式设计，会所与地面活动区域分离，有效减少了外界干扰，为业主创造了一个更为沉浸式的体验空间，满足了高端客群对私密性与专属感的追求。

这可能也是西安高端楼盘普遍青睐下沉庭院+会所的主要原因。

这样的设计南阳也有，不过目前还很少，还不够高级。

除此之外，铝板石材立面、一楼架空层、3.1米层高...在西安几乎也是标配。

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当然，西安的四代住宅并非全都是实打实的四代。

可以看到，有些项目的四代含金量一般，比如露台进深不足2米，空间的延伸感并不明显，得房率并不算高。

甚至可以称之为“伪四代”。

相比之下，南阳市区第一个四代住宅鑫联水岸云墅则把露台进深做到了4米，得房率高达90%—131%。把这样的数据放到西安，竞争力也相当强。

另外西安有些项目还打出了“超四代”、“五代”的概念，本质上也仅是一种营销策略，产品本身并没有超出四代范畴。

但这也充分说明，西安的产品迭代速度，非常之快。按照陕西克而瑞的说法，西安住宅产品迭代周期只有四个月，四代宅也在不断进化。

与南阳相比，西安市场的竞争其实更加激烈。据统计，截至2025年3季度，大西安市场狭义库存1733万㎡，去化周期约27个月。

也就是说，很多常规项目去化也很困难。西安开发商为了突出重围，纷纷在产品力领域发起军备竞赛，以四代住宅的高赠送、全景舱、双套房、超配体验重获市场主动权。

所以我们看到，邦泰观宸曲江每平方25000+，疯抢。保利天瑞每平方22000+，热销。

这充分说明，西安市场已经完全接受了四代住宅这样一个新的产品形态。

也许你会说，西安是新一线城市，南阳是三线城市，没有可比性。

两座城市的基本面，差距当然是巨大的。但就房地产行业而言，两个城市所处的现实背景却大致一样。

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在楼市低迷周期，开发商如何刷新理念和视野，主动以创新越级产品打破僵局，赢得市场，这才是正确的生存之道。

开发商更要有一种责任和担当，那就是主动对标高能级城市，用更先进的产品更前沿的理念，引领人居潮流风向。

保守，躺平，无助于走出市场困局。

其实，无论西安还是南阳，市场并不缺购买力，就看你的产品够不够顶，够不够硬，够不够打动人心。

坦率说，南阳楼市还是太保守了。

四代住宅在南阳，目前尚未星火燎原。但住宅产品的快速迭代已是不可阻挡的大趋势，这一点在西安在郑州在全国各地已肉眼可见。

买房人踯躅不前，一部分责任在于开发商。你都拿不出来新东西，凭什么让客户买账？

想要赢得市场主动权，开发商就必须提升眼界，开阔视野，用更强大的产品力开路，逐渐颠覆市场认知。

除此之外，别无他途。

因为时代已经变了。