【悦居贷款】十月英国房价温和回升；租金占比平均收入已达44%；11月央行利率决策明日揭晓

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英国十月房价温和回升，住房负担能力现转折点

全英建筑协会最新数据显示，十月房价同比涨幅升至2.4%，环比上涨0.3%。尽管面临预算案前市场谨慎情绪，但房价收入比降至5.6倍这一十年低点，预示住房可负担性迎来重要转折。专家指出，市场韧性的主要基于薪资增长持续超越房价涨幅，以及市场对降息的稳定预期。

Source: Nationwide

该机构首席经济学家罗伯特·加德纳表示："在消费者信心疲软、劳动力市场走弱、抵押贷款利率为疫情前两倍多，且房价仍接近历史高点的复杂环境中，现阶段的数据彰显出了市场韧性。"他特别强调，"若薪资增速持续超越房价涨幅，住房可负担能力将逐步改善。随着英央行未来季度可能再度降息，借贷成本有望进一步下调。"

房产机构乔纳森·霍珀指出，持续数月的平缓价格走势已推动市场抵达重要节点："随着平均薪资稳步增长，住房可负担性出现实质性改善。平均房价与收入比值降至5.6倍，为十余年来首次，重新回归过去25年平均水平。"金融分析师凯伦·诺伊观察到："在经历上半年低迷后，房地产市场正逐步企稳。市场也正呈现显著分化，首次购房者与中低端买家活跃度显著提升，当前买家正利用数月积累的市场供应量以及有所缓和的竞争态势，精挑细选并强势议价。”

尽管十月数据展现静默韧性，但专家们强调市场仍面临多重挑战。虽然通胀压力放缓为降息开启窗口，但首付压力与高额月供仍使首次购房者承压。不过，加德纳也指出，家庭资产负债表数据比较健康，家庭债务与可支配收入比率处于二十年来最低点。

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房租吃掉英国人平均工资的44%

Rightmove最新数据显示，英国私人租金已连续三个季度创下历史新高。伦敦外月租达1385英镑，伦敦地区增至2736英镑。租金占平均收入比从五年前的40%跃升至44%，部分热点地区年涨幅突破25%。

英国私人租赁市场租金水平已攀升至历史峰值，居住成本正以前所未有的速度吞噬收入。今年第三季度伦敦以外地区新上市房产的租金已升至每月1385英镑(约合人民币1.27万元),连续第三个季度刷新纪录。伦敦地区平均租金更是达到2736英镑(约合人民币2.5万元) 的新高点。

Source: Rightmove

去年秋季印花税上调、下月预算案可能推出的税务改革传闻，以及《租户权利法案》的推进，可能会影响购房出租房东的投资计划。此外，租赁需求持续超过供应、疫情对工作生活方式的长期影响，以及按揭利率上涨导致的成本转嫁等因素，仍在持续推高租金。

公民咨询组织本月发布的官方支出数据证实，私人租客与单亲家庭正成为生活成本危机中最为脆弱的群体。该慈善机构强调，部分民众房租超过净收入一半的现象已不罕见。尽管当前可供出租房源数量同比去年上升9%，但仍较2019年水平低23%。值得注意的是，近期新增租赁房源增速明显放缓，同比增幅仅1%。

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货币政策委员会明天将如何决定央行利率？

英国央行内部正面临一场激烈的利率决策较量，低于预期的通胀数据与持续疲软的就业市场，促使部分决策者公开呼吁尽快降低借贷成本。

货币市场交易员普遍预测，在明天召开的货币政策委员会（MPC）会议上，基准利率将维持在4%的当前水平，市场对周四降息25个基点的预期概率不足三分之一。

Source: Bank of England

但部分分析师警告称，随着失业率攀升与GDP增长停滞，持续维持高利率的风险正持续累积。加之财政大臣瑞秋·里维斯计划于11月26日公布的紧缩预算案，这些因素都为降息主张提供了新的论据。

自去年8月启动降息周期以来，英国央行已累计降息五次，央行副行长莎拉·布雷登在9月的演讲中明确指出：“过度紧缩的货币政策若维持过久，将对产出与就业造成持续性损害。”她认为当前的通胀回升难以对央行构成长期威胁。

法国巴黎银行资产管理宏观研究主管理查德·巴维尔分析称，“结合数据，9月服务业通胀增速低于央行预期，失业率已攀升至4.8%，即便央行本周决定降息，也不应令人意外。” 高盛分析师预测本周将降息25个基点，并指出里维斯财政大臣的预算案可能对经济产生“重大收缩效应”，这将强化降息的合理性。

回顾8月会议，委员会经过两轮投票才以五比四的微弱优势通过降息决定，将利率从4.25%下调至当前水平。目前英国整体通胀率在3.8%，仍高于欧元区2.2%和美国3%的水平。