房地产到底有多惨？

本文是圆方的第1351篇原创

（点击标题下方小耳机标志可收听音频）

01

过去房地产有金九银十的说法，那么2025年的10月过去了，现在房地产的情况怎么样了呢？

10.14日，国家统计局公布2025年1—10月份全国房地产市场基本情况。

1—10月份，全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%（按可比口径计算，详见附注6）；其中，住宅投资56595亿元，下降13.8%。

1—10月份，新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%；其中住宅销售面积下降7.0%。新建商品房销售额69017亿元， 下降9.6% ；其中住宅销售额下降9.4%。

投资和销售双双下降

或许有的小伙伴会说，这投资下降14.7%和销售额下降9.6%，也没有那么夸张，似乎没有体感的那么强烈呀。

实际上这里有个“统计学魔法”

这里有个数学题

已知1-9月份房地产开发投资同比下降13.9%，那么如果1-10月份房地产开发投资同比下降到14.7%，那么单独10月份的投资同比下降是多少呢？

圆方问了一下Deepseek，ai给出来一个同比下降21.9%的比例，这个就和大家的体感比较契合了。

02

其实整体的数是一方面，看更细分的数据更有参考意义。

一方面，区域之间的分化更加明显

另一方面，城市之间的分化更加惨烈

特别去看70个大中城市二手住宅销售价格指数的我们会发现

10月份的同比降幅，大多都超过了5%。

比较猛烈的大城市比如：

呼和浩特 -6.8%

南京 -6.4%

合肥 -6.5%

南昌 -6.2%

郑州 -8.2%

武汉 -6.9%

长沙 -7.0%

昆明 -6.9%

西安 -7.4%

应该说算得上触目惊心

根据圆方自己的体感来判断的话，这个同比的降幅，大概是需要X2，可能才是市场真实二手房的成交价的降幅。

所以，房地产到底有多惨？从这些冷冰冰的数据，想来大家都能感受到了。

那么未来半年情况会有所转变么？

03

众所周知，圆方这里面一直认为，今天，我们的城市已经真正进去了淘汰赛。

那些注定不会进入决赛圈的城市咱们先不说，未来半年，中国Top10城市的房价，会出现什么样的变化。

其实答案在上个季度，圆方写的中已经给出时间表了。

当时文章中，圆方就说：

而七月份，这1.1%的环比下跌，也就意味着，在7月，北京很多前期购房者的心里价位已经被“击穿”，开始出现“恐慌式抛盘”。

而这个趋势如果不被快速遏制，很有可能产生“雪崩效应”，击穿更多前期购房者的资产负债表。

与此同时圆方还判断：

2026年一季度，统计数据企稳，出现环比稳定。

2026年二季度，统计数据回升，出现环比上升。

2026年三季度，会看到北京出现地王的消息。

2026年四季度，北京的房价数据会追平今年的高点。

今天，圆方依然保持这个判断。而除了北上深以外的top10城市，大概会比这个这个时间表晚一个季度到两个季度。

所以，可能许多城市（哪怕是核心省会城市）想要真正渡过漫长的“房地产寒冬”，希望看到数据回升，可能还有一年的时间，慢慢等待……