司法拍卖程序引争议！佛山和泽物业千万租金预付后权益难保

近日，佛山市高明区和泽物业管理有限公司针对（2025）粤 0604 执 556 号执行案件（审理法院：佛山市禅城区人民法院）提出相关诉求。据该公司反映，案件涉案司法拍卖程序存在明显违法情形，导致其合法租赁权益未得到充分保护，企业目前正面临重大权益受损的风险。

十年租约延至十五年 企业足额预付千万租金

2020 年 11 月 6 日，和泽物业与广东德福隆生物科技有限公司（以下简称 “德福隆公司”）签订《租赁合同》，约定承租后者名下位于佛山市高明区更合镇更合大道 562 号的部分土地、厂房及附属设施设备，租赁期限长达 10 年。2021 年 10 月 8 日，双方进一步签订《租赁合同补充协议》，将租赁期限延长至 15 年，和泽物业按约定足额预付租金 1050 万元，相关转账凭证完整可查。

合同签订后，和泽物业积极履行承租人义务，持续跟进租赁物建设进度，并自 2021 年起对租赁场地实施全面监管，包括监督厂房建设质量、发布招租信息等，已实际行使承租人的核心权利。2024 年 10 月 30 日，双方签订补充协议确认租赁物交付事宜，并于 2024 年 12 月 26 日正式签署《交接确认》，完成租赁物交接手续。

民间借贷纠纷引发查封拍卖 承租人权益遭 “无视”

不料，因德福隆公司与佛山市利华陶瓷有限公司、佛山市合优物业管理有限公司存在民间借贷纠纷，案涉不动产被禅城区法院查封（查封日期为 2023 年 3 月 30 日），并启动司法拍卖程序。作为合法承租人，和泽物业依法主张 “买卖不破租赁” 原则及优先购买权，要求法院在拍卖公告中充分披露租赁权利负担，按 “带租约拍卖” 方式推进程序，并于 2025 年正式提出执行异议。

令人意外的是，禅城区法院以 “租赁物交付时间（2024 年 12 月 26 日）晚于查封日期、未实际占有” 为由，作出（2025）粤 0604 执异 906 号裁定，驳回了和泽物业的异议请求。这一结果让已预付千万租金、持续履行合同义务的和泽物业难以接受。

三大核心质疑直指程序违法 企业呼吁司法公正，和泽物业表示，法院在案件处理过程中存在事实认定不全面、程序违法及法律适用偏差等问题，严重损害了承租人的合法权益：

其一，租赁关系合法性认定过于机械。根据《民法典》相关规定，租赁合同核心要素为 “交付使用、支付租金”，和泽物业不仅与德福隆公司签订了内容完整的租赁合同及补充协议，足额支付了 1050 万元预付租金，还实际对租赁物进行长期监管，完全符合合法租赁关系的构成要件。法院仅以 “交付时间晚于查封日期” 为由否定租赁关系合法性，忽视了合同实际履行的关键事实。

其二，司法拍卖未披露租赁权利负担。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条，拍卖公告应明确披露标的物相关权利义务及法律责任。但禅城区法院于 2025 年 8 月 26 日开展的网络司法拍卖（一拍流拍）中，拍卖公告及竞买须知均未提及案涉不动产存在租赁关系，未列明和泽物业的优先购买权，也未说明 “带租约拍卖” 事宜，导致竞买人无法全面了解标的物权利状态，直接剥夺了和泽物业的合法权利。

其三，“占有使用” 法律适用存在偏差。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条明确，承租人主张阻止移交占有的，需满足 “查封前已签订合法有效书面合同并占有使用”。和泽物业认为，“占有使用” 应包含对租赁物的监管、维护等实际控制行为，其自 2021 年起持续监管租赁场地的行为，已构成实质意义上的 “占有使用”。法院仅以 “未完成综合验收”“未签署交付清单” 为由否定该事实，系对法律条款的狭义理解，违背了立法保护承租人合法权益的初衷。

企业恳请媒体监督 呼吁依法纠错

作为足额支付千万租金、严格履行合同义务的合法承租人，和泽物业认为自身权益应受法律保护。为维护司法公正及企业合法权益，该公司恳请媒体持续关注此事，监督司法机关依法纠错：一是重新审查租赁关系合法性，确认和泽物业的承租人身份及优先购买权；二是纠正司法拍卖程序违法行为，在后续拍卖中明确披露租赁权利负担，落实 “买卖不破租赁” 原则；三是全面查明 “占有使用” 的实质事实，避免机械适用法律条款损害承租人权益。

和泽物业郑重声明，其所反映的情况均有完整证据支撑，真实可靠，对反映事实的真实性承担法律责任，可接受媒体对关键事实的核实采访，若存在任何虚假信息，愿承担一切法律责任及相关后果。目前，企业正积极寻求法律途径维护自身权益，期待司法机关能依法查清事实，给出公正处理结果，我们也将继续跟踪采访报道案件进度的全过程。