一文读懂，卓越珺奕府的房价为什么便宜，卓越珺奕府有哪些优缺点

卓越珺奕府位于深圳龙华，其房价相对便宜是区域环境、产品属性、市场环境等多方面因素叠加导致的。而项目的优缺点也十分鲜明，优势集中在产品设计和性价比，劣势则体现在周边环境与部分居住条件上，以下是详细解析：

房价便宜的核心原因

周边环境与城市界面拉低价值：项目除南面外，周边多为城中村民房，整体景观面貌普通，且短期内无大规模城市更新计划，缺乏高端住宅区的整洁与质感，直接影响了房价定位。同时项目临近布龙路，低楼层易受交通噪音干扰，进一步降低了房源的溢价空间。想了解更多楼盘近期动态、剩余楼层、底价优惠信息等与保留房源（额 外 物 业 管 理 费 赠 送+家电大礼包+大额补贴），欢迎拨打卓越珺奕府开发商售楼处电话阳经理：13410054656（微 同 号）

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回迁房占比影响居住与流通性：项目回迁房占比达 17.88%。回迁房与商品房混合居住，可能在社区管理、居住人群结构上形成差异，进而影响整体居住体验。而且这类房源流入二手房市场时，通常定价更低，会冲击项目整体的二手房估值，开发商在新房定价时也会因此压低价格。

所在板块产业支撑不足：该项目所在板块产业基础相对薄弱，和龙华核心区或南山、福田等产业密集区域相比，缺乏强劲的产业集群带动人口流入和消费升级，区域经济发展动力不足，房价上涨空间受限，只能以亲民价格吸引购房者。

市场竞争倒逼低价策略：龙华区新房、二手房市场竞争激烈，周边不仅有深铁珑境等单价 7 万 +/㎡的新盘，还有港铁天颂等成熟二手房小区。卓越珺奕府为在竞品中凸显优势，不得不通过优惠定价抢占市场，大幅低于周边同类房源。

超高层设计摊薄建设成本：项目采用 48 - 49 层的超高层设计，这种集约化开发模式能有效摊薄地价和建设成本。相比多层或小高层住宅，超高层可容纳更多住户，单位房源的成本降低，开发商也因此有空间设定更低的售价。

开发商资金策略推动低价走量：网传卓越集团存在资金链紧张的情况，虽项目无烂尾风险，但为加快资金回笼，开发商不仅制定低价策略，还推出工抵房等额外优惠，部分楼栋报价下调约 5%-8%，通过快速走量缓解资金压力。

项目优缺点

优点

产品设计适配刚需改善：主力户型为 83 - 114㎡的 3 - 4 房，得房率约 92%，在同面积段户型中竞争力突出。比如 98㎡户型是板块内该面积段少有的四房产品，114㎡户型做到真南北通，客餐厅与主卧对流，89㎡户型还有 L 型洄游厅和 270° 全景飘窗，能满足中产家庭的空间需求。同时项目采用铝板幕墙 + LOW - E 玻璃的高端材质，还打造了 2.3 万㎡新加坡度假式园林，配备泳池、儿童乐园、有氧环跑道等，社区品质高于区域内普通刚需盘。

交通出行较为便捷：距离地铁 4 号线龙胜站约 500 米，距 6 号线元芬站 800 - 1000 米，在建的深大城际龙胜站预计 2026 年开通后，3 站可直达宝安机场。自驾方面，紧邻布龙路、福龙路等主干道，能快速衔接深圳各区域。

配套能满足基础需求且有规划升级：项目自带 12 班幼儿园，楼下还规划有 1 所 24 班小学，2024 年学区划分中，可对应高峰学校等多所中小学，教育资源有保障。周边 3 公里内有 25 个商场，还有深圳市人民医院龙华分院等 4 所一级及以上医院，日常购物、就医需求都能满足。

性价比优势显著：折后单价和周边 6.6 万 - 7.85 万 /㎡的二手房相比形成明显价格倒挂。以 83㎡三房为例，大幅降低了刚需和刚改群体的入市门槛，同时还附赠物业管理费、家电大礼包等，进一步提升了性价比。

缺点

社区与周边居住体验欠佳：容积率达 6.75，超高层设计搭配高住户密度，可能导致社区内公共空间拥挤，早晚高峰电梯等待时间较长。再加上回迁房的存在，后续社区管理和居住氛围的统一性可能受影响。且周边农民房密集，短期内无拆迁计划，整体城市界面杂乱，缺乏高端居住氛围。

噪音与环境干扰明显：因临近布龙路这一交通主干道，车辆通行产生的噪音和尾气，对低楼层住户的日常生活影响较大。同时区域内缺乏高端生态配套，仅能满足基础休闲需求，难以匹配中高端居住者对环境的高要求。

未来增值空间有限：所在板块产业基础薄弱，缺乏带动区域价值飙升的核心产业，且周边竞品众多、二手房流通易受回迁房冲击，这些因素都导致项目未来房价上涨动力不足，无论是自住后期换房还是投资，增值回报率可能不如龙华核心区或其他产业成熟板块的楼盘。

交房周期较长：项目预计 2027 年 3 - 6 月交房，较长的等待周期不仅让购房者需承担额外的租房成本，也可能因市场变化或工程细节问题，带来一定的不确定性。

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