降价仍难卖！北京二手房7连跌，拐点何时到？

又到了每月统计局公布房价数据的日子！

咱们主要看下北京数据：

新房价格环比下跌0.1%，同比下跌2%；

二手房价格环比下跌1.1%，同比下跌4.7%。

◎ 新房方面，环比由微涨转为微跌。

北京新房价格由9月环比微涨0.2%转为10月环比微跌0.1%，同比跌幅收窄至2%（9月同比下跌3.6%）。

短期走势的波动背后，是市场供需节奏与项目分化的直接映射。

“金九” 行情凸显，开发商加快推盘节奏，一批高性价比、核心区位的新盘集中入市，直接拉动整体均价微升。

例如通州明星项目中建・运河玖院，9月中下旬开盘即劲销573 套，成为区域去化标杆。

以及石景山中海瑞文里、龙湖宸翰、嘉棠澐玺、国誉星城等大热的新盘......，凭借品牌力与产品力引爆市场，形成集中成交热潮。

反观10月，新房市场热度聚焦于朝阳黄杉木店 “双子星”—— 紫京宸园、璞樾。其余多为热点项目的加推与持续热销。

整体推盘力度较9月明显减弱，缺乏大规模新盘入市的 “增量拉动”。

成交量方面：

9月新房成交3581套，环比上涨14.23%，同比上涨10.66%；

10月新房成交3511套，环比下降1.95%，同比下跌28.97%；

所以说，9月集中成交后需求存在短期透支，10月整体成交动能放缓，最终导致价格由涨转跌。

这一变化本质是新房市场 “结构性热度” 的体现：

优质项目仍能逆势热销，但整体市场信心尚未完全修复，缺乏持续的批量优质供应支撑，价格难以维持上行态势，短期仍将呈现 “热点项目领跑、整体平稳微调” 的分化格局。

还有就是“好房子” 标准加速落地，优质项目凭品质稳价。

而大量拿地早、不符合新规的老旧项目，因层高、得房率劣势，只能通过特价房、送车位等促销降价，拉低整体均价。

远郊刚需盘受人口流出、配套薄弱影响，降价压力更显著。

◎ 二手房方面，房价还在持续下跌......

今年以来，北京二手房在2024年930新政之后的10月强势转向，环比连续上涨6个月。

4月再次转向下跌0.6%，5月0.8%，6月跌幅1%，7月跌幅1.1%，8月跌幅再次扩大至1.2%，9月跌幅缩小至0.9%。

10月跌幅再次扩大至1.1%。

目前北京二手房价已7连跌。

十月成交数据和市场情况，之前的文章已经分析过，感兴趣的伙伴们，欢迎去看看《十月寒意刺骨，救市箭在弦上！》

整体来说，"银十" 收官，北京二手房市场暖意不足。

从交易端看，大中介10月成交6675套，较9月缩水10.3%，少卖了767套。

从趋势上面来看，10月成交量开始走低，回到了年初的成交水平！

网签数据进一步印证市场调整态势！

10月1.2万套的网签量不仅较9月（约1.64万）大降26%，较去年同期也跌去三成多，市场进入阶段性调整窗口。

当然，10月还有8天国庆长假，这不能忽视。

同时去年9月北京出台 "930" 重磅新政，直接拉动去年10月二手房网签升至1.7万余套的阶段性高点。

总体来说，当下北京二手房市场整体延续以价换量态势。且区域和房源类型分化显著。

一方面，老旧小区溢价空间不断扩大；

合硕机构数据显示，北京二手房挂牌房源中，房龄20年以上的老旧房源占比超五成，而房龄5年以内的次新房占比仅1.5%—2%。

另一方面，限竞房开始入市了；

2018年北京限竞房进入供应高峰，2021年起陆续迎来入住，2025—2026年将进入5年限售期解禁节点。

限竞房解禁开始卖后，对北京二手房价影响还是很大的：

一是，二手房市场补充大量房龄5年以内的次新房源，直接增加市场供给总量。

以亦庄河西、昌平沙河等片区为例，限竞房解禁后片区挂牌量环比提升20%-30%。

整体二手房挂牌量高位运行，倒逼老旧房源业主扩大议价空间，间接拉低区域整体二手房价。

还有就是，限竞房次新房普遍定价低于同区域新房，且性价比高于房龄10年、20年以上的二手房，形成 “中间价梯队”，老旧小区溢价空间进一步加大。

◎ 投资与销量持续下滑

统计局数据，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%。

而随着商品房去库存持续推进，全国商品房待售面积今年以来连续8个月下降。

政府将房地产列入“高质量发展”重点！

政府在2026—2030年发展规划建议中，将房地产行业的“高质量发展”列为重点。

包括：构建房地产发展新模式、优化保障房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等五大任务。

关于此前十五五规划，也出过文章《大局已定！未来五年房地产的“一条活路”！》

总体来说，短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳。中长期则将按照《“十五五”规划建议》提出的高质量发展目标，加快构建发展新模式，因时因势推动各项改革举措落地。

不过，随着年末房企进入业绩冲刺阶段，以及年底“书包房”需求的增加，成交有望会改善。