广州增城崩了。2.5万跌至7000元每平，业主血亏百万

广州增城崩了。2.5万跌至7000元每平，业主血亏百万，抄底还是跳坑？

增城曾经风光无限的实地蔷薇国际，如今竟以单价7000多元成交？没错，就是那个当年请杨幂站台，外墙号称兰博基尼设计的网红盘，一套126平的房子，总价连百万都不到，简直像超市促销的白菜价，让人不敢相信这是曾经的热门楼盘。

回想2018~2019年的巅峰期，这个楼盘的价格从1.9万每平方一路飙升到2.5万每平方，个别户型甚至冲破2.7万每平方。有位业主当年咬着牙按双合同2万每平的单价入手，如今按这个价格算，跌幅直接跌穿65%，这哪是腰斩，简直是膝盖斩，连带着脚踝粉碎性骨折。不少业主私下感慨，要是当初没买这里，现在200多万在黄埔都能随便挑房，如今却只能对着贬值的房子叹气。

其实在当年，实地蔷薇国际绝对是荔城、增江区域的顶流网红盘。2017年开盘时，它被5个新盘包围，却凭着高颜值杀出重围。3.2万方的叠水园林，八维智能化交付，还有噱头十足的兰博基尼外立面，听起来就像房地产界的偶像练习生，谁看了能不心动？再加上21号线开通的利好消息，还有杨幂的明星光环加持，一堆人冲着诗和远方掏空钱包，满心期待能在这里安家。

可如今，这楼盘却像过去的网红，卖完就成了小透明，为啥跌得这么狠？仔细扒一扒它的黑历史，答案就藏在这些年暴露的问题里。

首先是当年吹上天的兰博基尼外墙，如今成了掉皮现场。外墙材料老化脱落，部分楼栋的墙面惨不忍睹，远看还勉强能看，近看却像被岁月狠狠揍过一顿。要知道，这楼盘的楼龄还没满10年，外墙就已经撑不住了，这质量怕是连兰博基尼的车轱辘都没蹭到边。

其次是配套，只能用“有，但约等于没有”来形容。业主买菜、买纸巾全靠小区楼下的底商勉强维持，想喝杯咖啡装个文艺，得打车去荔城中心才行。虽说开发商早年就画过“周边商圈明年开业”的饼，可这饼画了这么多年，业主们早就饿的前胸贴后背，商圈却迟迟不见踪影。

最坑的还是地铁。明明宣传时说靠近21号线，实际却是地铁盘绝缘体，项目还藏在旮旯山脚下，开发商美其名曰“远离喧嚣”。可对业主来说，日常出行全靠勇气，公交难等，打车也得看运气。

当然，这些缺点在当年全被利好掩盖了。如今楼市潮水退去，只剩一堆裸泳的业主。疫情3年断供潮袭来，小区的入住率低得可怜，每套挂牌的房源背后都是一个心碎的家庭。整个朱村、荔城板块都在跌，但实地蔷薇国际的跌幅简直是跳水冠军级表演。

更让人揪心的是，这并非单纯的市场波动所致，而是楼盘从出生起就带着的病根在持续发酵。早在2018年底，实地蔷薇国际就和保利、万科等多个楼盘一起，因违规双合同销售被业主集体投诉到广东省消费者协会。

当时业主们要求拿回装修合同，公布装修价格明细并退回差价，可直到现在，这事儿也没得到彻底解决。就像前面提到的那位按双合同2万每平买房的业主，除了房价暴跌的损失，当初被拆分出去的装修款也成了一笔糊涂账，所谓的精装交付最后也成了简配的敷衍，墙面开裂、地板起翘是常态，承诺的智能家电也换成了不知名的廉价品牌。

更可怕的是，楼盘背后的实地集团早已深陷资金泥潭，这让业主们连止损都成了奢望。从2021年开始，这家房企就因上市失败、踩中三道红线，陷入资金困境，商票逾期、项目停工的消息不断传出。

就说广州本地的实地长春藤6期，延期交付超半年后，居然以毛坯房“叙利亚风格”的状态通知业主预验房，大部分楼层连窗户都没安装，电梯更是无法使用，业主们站在毛坯房里连哭都不知道该找谁。

外地的实地楼盘更惨，成都海棠名著号称全面复工，实际每天只派十几个工人象征性施工，业主连续投诉十多次也没人管；株洲实地蔷薇西岸直接停工一年，原因就是开发商拖欠工程款，连施工队都撤场了。

从集团层面看，早在2019年底，实地集团的短期借款就有35.8亿元，可手头的现金及等价物仅20.39亿元，连债务都覆盖不了，更别提拿出钱来维护已交付的楼盘。如今，蔷薇国际的业主们看着掉皮的外墙、杂草丛生的园林，想找开发商维权，却连个负责人都找不到。当初的销售要么离职，要么推诿，总部电话也永远打不通，只能眼睁睁看着房子一天天贬值。

雪上加霜的是，整个增城板块的楼市环境早已成了价格黑洞，这让蔷薇国际的跌幅更显惨烈。作为广州的房产供应大户，新塘、朱村等板块积压了大量新房和二手房，可人口导入速度根本跟不上房产开发节奏，商业、医疗、教育等配套又迟迟完善不了。

尤其是教育配套，当年开发商宣传时承诺小区会配建幼儿园和小学，还号称能引进优质教育资源，不少业主就是冲着学区房的噱头买的房。可如今，孩子到了上学年龄，承诺的学校连影子都没有。有业主曾联合起来找教育局反映情况，得到的回复是“该区域教育资源规划仍在推进中”。这一推进就是好几年，孩子都快小学毕业了，配套学校依旧没动静。

到了市场下行期，开发商只能靠以价换量求生，有的楼盘甚至低于地价销售，还打出“首付3万送车位”的招牌。这种恶性竞争进一步拉低了二手房的价格预期。现在打开二手房平台就能看到，实地蔷薇国际的挂牌房源比比皆是，85平左右的房子总价才62万，单价刚过7200元，业主还得额外送车位、包税费，才能吸引到买家咨询。

可即便如此，成交周期也被拉得无比漫长，有业主挂了大半年房，先后降价10多万，还是没人问津。毕竟同板块的工抵房、特价房一抓一大把，谁还愿意为曾经的网红滤镜买单？

更让业主崩溃的是社区的恶性循环。入住率低导致底商接连倒闭，现在小区里只剩几家小超市在苦苦支撑；没有足够的物业费收入，小区的智能化设备早就成了摆设，门禁坏了没人修，监控大多成了睁眼瞎。去年有业主反映家中被盗，找物业理论，对方却以人手不足为由推诿责任，最后只能不了了之。

住在11栋的业主陈先生就是这场贬值风暴里的典型例子。2019年，他刚结婚，为了给妻子一个安稳的家，掏空了父母一辈子的积蓄，又借了15万外债，凑够60万首付，以2.1万每平的价格买了套98平的三居室，每月要还近8000元的房贷。

当时销售拍着胸脯说，这楼盘肯定升值，以后换房都能赚一笔。他信了，还特意选了个能看到园林的楼层，想着以后孩子能在楼下玩耍。可如今再站在阳台，看到的却是杂草疯长的园林，掉皮的外墙，还有楼下贴着“旺铺转让”的底商。

去年孩子出生后，陈先生想换套离市区近、方便上学的房子，可挂了半年，房价从180万降到145万，连个正经买家都没有。中介劝他再降10万试试，现在同户型有套138万的都没卖掉。可他算了笔账，就算138万卖掉，扣除剩余的120万房贷和中介费，到手只剩15万左右，连当初的首付都不够，更别说还外债。

现在他每天下班回家看着房贷短信就愁得睡不着。父母偶尔打电话问房子有没有升值，他都只能强装轻松，说“还那样”，挂了电话就忍不住红了眼睛。早知道这样，当初就算租房子也不会买这里的房。

像陈先生这样的业主还有不少，有人为了还房贷，下班后还要去跑网约车；有人原本计划生二胎，现在也只能搁置；还有刚毕业的年轻人买了这里的房后，连跳槽都不敢轻易动，就怕收入不稳定断供。而那些实在扛不住断供的业主结局更惨，房子被法院拍卖后，不仅没了家，还欠着银行几万到几十万不等的差额，个人征信也留下污点，以后想贷款买车，甚至找工作都受影响。

有位业主在业主群里说：“当初买这房是为了安家，现在却把家安没了。”一句话戳中了很多人的泪点。

所以买房这事儿真不能光看颜值和明星站台。曾经的智能社区噱头如今早就烂大街，曾经的兰博基尼外立面如今掉渣掉得让人糟心。那位2017年以2万每平买房的朋友，现在连怎么脱手都是个难题，更别说那些还在还着高额房贷的业主，每天一睁眼就面临着资产缩水加生活压力的双重暴击。

其实，实地蔷薇国际的暴跌不是个例，而是外围郊区概念盘的必然结局。没有扎实的配套，没有靠谱的开发商支撑，再华丽的包装终究会被市场戳破。那些还在盯着郊区低价网红盘的购房者，真该把这个案例刻在心里。房子不是快消品，一时的冲动可能要付出10年甚至更久的代价。

而且从整个行业来看，像实地蔷薇国际这样的情况并非偶然。近年来，不少郊区网红盘都面临着类似的困境，开发商为了快速回笼资金，过度宣传、虚假承诺，等到房子卖出去后，就对后续的配套建设和房屋维护不管不顾，最终受苦的还是普通购房者。

购房者在买房时不能只被表面的噱头吸引，更要深入了解开发商的实力、楼盘的实际配套规划以及区域的发展潜力，多方面考察，才能避免陷入类似的房产陷阱，让自己的购房之路少一些遗憾。