产权缩水24年！百家湖mini宅地，7折拍卖

江宁核心地段宅地，降价拍卖。

刚刚，锐评君在阿里法拍网上看到，江宁百家湖一幅宅地正在拍卖，面积7096.57㎡，起拍价约1.83亿元。

据悉，这块地目前归南京利源物业发展有限公司所有，产权缩水已超24年，属于百家湖老盘百家湖西花园小区所在地块。

值得一提的是，这幅地首次挂牌起拍价为2.35亿元，在流拍1次、终止1次、降价5000多万后再次挂牌，会有房企接手吗？

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先来看地块信息。

被拍卖地块位于江宁区秣陵街道利源中路168号，土地面积为7096.57㎡，容积率为1.924，土地性质为城镇住宅用地（混合），市场评估价约2.62亿，起拍价约1.83亿。

目前地块现状为地上停车场：

据悉，这幅地是百家湖西花园伦敦城所属地块，使用期限为2001年6月9日零时起2071年6月8日零时止，也就是说这块地产权缩水已超24年。

百家湖西花园伦敦城于2006年左右开始陆续交付，是拥有19年房龄的老小区，正在拍卖的地块，便是小区未开发的土地。

百家湖西花园分为伦敦城和巴黎城两个小区，其中伦敦城于2006年建成交付，由10幢12至18层高层建筑组成。

按照此前规划，被拍卖的地块将建设小区37号楼，但地块多年未动工。按照拍卖补充告知函内容，未来这幅地块被接手后，除住宅外还需配建小区相关配套服务用房。

2020年规划调整效果图

2020年5月底，百家湖西花园伦敦园曾对此地块进行过规划调整，由原规划16层调整为21层，建筑用途由公寓、商业调整为住宅、商业、快件服务用房及停车楼。

彼时小区以“骨灰级老盘重启”的噱头，短暂吸引了一些关注度，但之后一直没有开建、售卖，更多关注点则开始集中在开发企业的债务问题，以及因债务问题被拍卖的房产、土地上。

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再来说说地块持有方——南京利源物业发展有限公司，是利源集团旗下公司，曾在江宁百家湖开发建设多个老牌住宅小区。

利源集团创办于1993年，旗下房地产开发公司相继在百家湖建造了百家湖花园、百家湖印象威尼斯、百家湖国际花园等多个楼盘。

2007年的中国房地产品牌价值评估发布会上，利源集团曾以3.35亿元高居南京地区榜首，也曾是本土房企中的佼佼者。

然而公司在2013年宣布全面退出房地产行业，转向艺术投资。2022年，在创始人严陆根病逝后，公司债务问题集中爆发。

据天眼查显示，截止到目前，利源集团旗下的南京百家湖房地产开发有限公司，被执行金额超过2亿元，南京利源物业发展有限公司也在不断处理资产以偿还债务。

其中就包括位于百家湖西花园伦敦城、东花园威尼斯别墅等多处房产，以及百家湖西花园伦敦城的这块未开发地块。

幸运的是，大多房产位于江宁老牌小区且起拍价远低于市场价，陆续有房源成功拍卖，相对来说，位于百家湖西花园伦敦城的这块待开发地块，似乎成交难度更高一些。

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从位置上来看，百家湖西花园伦敦城位于百家湖利源中路，地处百家湖西侧，临近地铁3号线天元西路站，距离景枫中心、江宁金鹰、太阳城等大型商业不远。

拍卖地块位于小区东南，更靠近地铁站，周边多成熟小区，居住氛围较为浓厚，优势明显。

但未来打造成住宅后，也有产权严重缩水、老旧小区密集包围等不可忽略的短板。

作为江宁置业需求较为密集的板块，百家湖改善属性愈发明显，近两年来出让的地块不仅区位优势明显，且体量适中、容积率下降。

比如今年出让的常州嘉宏G38和G71地块，容积率都是“1”字头，有更多的空间打造景观、社区会所等。

而百家湖西花园伦敦城剩下的这块宅地，体量小、开发空间有限，在土地市场上缺少竞争优势。

因此，哪怕这幅地块比初次挂牌价低了5000多万，能否成功出让仍存悬念。