房子跌30%不卖就不亏？经济学家的话，只说对了一半

经济学家付鹏抛出一个观点：“就算房子跌了30%，只要不卖就不亏。 ”

这句话在2025年的楼市寒冬里，像一颗投入冰湖的石子，涟漪远漾。

表面看，这是对居住价值的回归；现实里，却是有人安心住家，有人夜不能寐。

当全国二手房均价连续27个月下滑，三四线城市房价跌回十年前，一线城市北京部分房源跌幅超过30%时，不卖不亏的逻辑背后，裂开三道深壑：现金流断裂的房奴、持有垃圾资产的业主、被套牢的换房族。

付鹏的理论建立在一个理想前提下，房子纯为自住、无房贷压力、配套齐全。

北京张大叔的例子印证了这点：2018年花450万买的学区房，如今市值缩水至320万，但他照常居住、孩子上学无忧。

这种场景下，房价波动确实是账面游戏。

然而2025年的现实是，全国住房贷款不良率攀升，部分三四线城市断供率超过5%，每28个贷款家庭就有1个面临断供风险。

当理论撞上现实，居住价值的乌托邦瞬间崩塌。

高杠杆购房者首当其冲。

深圳程序员小李在2021年房价高点贷款350万购入房产，当前市值跌至420万，贷款余额却剩330万。

裁员潮中，他月供1.8万的链条骤然绷紧。

此时“不卖不亏”沦为纸上谈兵，若断供导致法拍，成交价可能再砍30%，不仅首付灰飞烟灭，还可能倒欠银行债务。

2025年10月数据显示，北京二手房同比跌幅达8%，部分房源价格较年初下跌17.6%，这意味着高位接盘者首付已蒸发。

全国二手房挂牌量激增，北京挂牌量同比涨23.7%，平均成交周期延长至95天。

卖方市场彻底转向买方市场，议价空间扩至8%-15%，急售业主甚至需降价20%以上才能脱手。

非核心区房产正成为“沉默的资产黑洞”。

山东王先生2019年花280万购入县城郊区房产，现价190万，每月租金仅800元且空置率高。

每年物业费、取暖费超5000元，加上折旧成本，持有这类房产每年隐性亏损率达6%-8%。

资产分化从未如此尖锐。 2025年10月，一线城市二手房同比跌幅6.73%，而二线城市跌幅达8.95%。

北京海淀永丰板块次新房单价从8万跌至6.6万，昌平回龙观部分房源较2017年高点跌超60%。

相反，优质学区房如长沙八方小区均价仍稳守2万/㎡，交通便利的小户型持续热销。

垃圾资产的判定标准清晰：无学区、无地铁、无产业支撑的三无房源，跌幅远超市场均值。

改善型需求者陷入“数字心魔”。

济南李姐的案例揭示关键：她的80平住房从200万跌至140万，目标120平住房从300万跌至210万，换房差价从100万缩至70万。

若执着于“卖房即承认亏损”，可能错过置换窗口期。

当前市场下，先卖后买成为理性策略。

北京“房梗阻”现象凸显，二手房流转卡顿导致换房链断裂，10月新房成交同比降29%。

但核心区品质盘仍逆势上涨，如西城区百万家苑因一二手价格倒挂开盘售罄。

换房族需算清差价账，而非固守买入价。

面对跌跌不休的市场，决策需锚定三个坐标：

资产属性：纯自住无贷者，可无视波动；投资属性房源需看租金回报率，低于2%的资产应果断置换。

现金流防线：房贷占比低于月收入30%可坚守，超过50%需警惕断供风险。

2025年断供率已升至3.7%，三四线城市超5%，现金流是生存底线。

资产质量：一二线核心区、地铁学区房具备抗跌性，如上海内环项目价格坚挺；三四线远郊老破小需尽早出清，全国此类房源平均去化周期已超20个月。

当北京奥林匹克公园千万豪宅降价1300万、海淀次新房单价跌回6万，当深圳程序员在裁员潮中挣扎于月供，当山东业主看着郊区房产沦为负资产，不卖不亏的命题显现出残酷的二分性：对于无贷自住者，房子是遮风挡雨的居所。

对于杠杆玩家，它却是高悬的达摩克利斯之剑。

房子终将回归居住本质，但在这个价值重估的凛冬，谁在真正为“居住价值”买单？

当政策制定者强调“房住不炒”、市场用连续27个月下跌刺破变现幻觉，如果一个家庭的资产负债表已千疮百孔，不卖不亏是智慧，还是自我安慰的寓言？