评司论企｜“天街”接手“天阶”，龙湖商业地产转型的机与危

龙湖积极转型经营性业务，接手世贸天阶能否获得再突破？

◎ 文 / 洪宇桁

11月7日龙湖集团宣布2025年前10月实现经营性收入约人民币221.6亿元，对同期合同销售额的占比达到了39.7%，此前5日龙湖商业宣布接手北京CBD的世贸天阶项目。在开发业务长期下行的背景下，龙湖也像华润一样依靠其较优秀的商业运营能力开发第二增长曲线。那么龙湖现在经营性业务发展如何？企业又能否成功盘活世贸天阶呢？

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龙湖第二增长曲线基本形成
但利润率相对较低

2021年以来，由于房企流动性危机不断爆发以及行业的持续下行，房企的业绩开始持续恶化。龙湖集团作为民营房企中的优等生，虽然没有出现债务危机，但是其开发业务也受到了较大的影响。企业的合约销售额从2021年的2901亿元逐渐下降，到2025年前10月仅有558亿元，预计企业的全年业绩将会自2017年以来首次跌破千亿元。

在开发业务整体下行的背景下，部分企业开始转变经营重心，大力发展经营性业务以打造第二增长曲线，其中华润置地属于其中较为成功的一家。华润置地在经营性不动产、物业管理、代建、文体和长租公寓等领域齐头并进，同时通过发行公募REITs成功打通了“投融建管退”的资本闭环，2025上半年其经营性业务收入对总营收占比达到了21.7%，核心净利润占比达到60%，毛利率为72.9%，助力企业毛利率达到24%，仍然保持着较强的盈利能力。

在华润成功转型的同时，同样拥有较强商业运营能力的龙湖也在积极转型。2021年以来龙湖商业开始运用轻重并举的商业开发模式，同时商业项目的开业也在加速。在这个基础上，伴随着开发业务的萎缩，近年来龙湖的经常性业务营业收入对总收入的占比逐年走高，到了2025年上半年也达到了22.6%。但是从经常性业务对企业盈利的支撑来看，龙湖在2025年上半年的毛利率为12.6%，在经常性业务营收占比基本相当的情况下，与华润24%的毛利率差距较大。虽然其中有开发业务低毛利带来的影响，但是也可以看出其经常性业务对企业的盈利支持不足。

龙湖和华润在经常性业务盈利能力上的差别，一定程度上归因为占两者收入大头的商业板块定位不同：龙湖天街定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，目标客群以商务白领和年轻时尚家庭为主；华润万象城则定位高端综合购物中心，聚焦中高收入人群，业态以奢侈品、国际品牌和高档餐饮为主。在消费降级的背景下，中等收入的客群消费敏感性更强。为此龙湖商业有必要转型高端提高品牌的议价能力，在扩大经常性业务的同时提高其盈利水平。

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接手世贸天阶有望助力龙湖转型高端商业
但也面临诸多挑战

本次龙湖接手北京世贸天阶项目不仅可以扩张企业在北京的商业版图，也可能是企业转型高端的一个契机。作为一个总建面达8万平方米，拥有250米长的标志性天幕，具有极高的辨识度和商业价值的CBD核心区地标项目，盘活世贸天阶将显著提升龙湖在北京高端商业市场的品牌能见度和影响力，进而辐射全国提高品牌溢价。

除此之外，‌世贸天阶的加入将丰富龙湖的商业产品组合，特别是其计划转型为“CBD商业美学地标”的定位，与龙湖现有项目形成差异化互补，符合企业“去同质化”的商业运营策略。同时随着北京市2025年商业地产新政鼓励“商业+文旅”融合业态，对品质提升项目最高补贴500万元，智慧商圈奖励100万元。世贸天阶的定位转型符合政策导向，有望获得政府资金支持。再加上项目已被朝阳区政府指定为CBD内的旗舰商业区，这种政府背书将为项目改造和运营提供便利。

虽然龙湖将世贸天阶成功盘活之后好处多多，但是仍面临着较多的挑战，首先就是为了转型升级所需的巨额资金。由于该项目天幕及建筑设施已运营近20年，技术设备面临升级压力。因此龙湖计划将其转型为“商业美学地标”过程中的创新投入需要大量资金，如天幕视觉效果升级、互动体验增强等。从龙湖集团的现金情况来看，企业的货币资金自2021年以来持续减少，现金流吃紧，如果世贸天阶的转型升级资金超出预算则有可能影响到企业的正常运营。

‌其次是租金收入的不确定，当前商业地产普遍面临租金下行压力，同时公开资料显示当前世茂天阶的空置率达到了40%-50%。在项目改造升级完成后，因定位变化世贸天阶需重新定位租户结构，再加上需面对周边项目的竞争压力，若龙湖无法快速提升出租率，将影响现金流回收周期。

第三则是龙湖的‌老旧项目改造经验不足‌，当前龙湖虽运营89座购物中心，但此前主要以新建天街为主，缺乏大型老旧商业体改造经验。同时龙湖天街基本都是区域型购物中心的定位，首次接手CBD的高端项目和艺术文化生态势必会给龙湖商业带来挑战。

综上所述，龙湖的经常性业务营收虽然已经具有相当的规模，但是其议价能力仍有一定的欠缺。接手世贸天阶项目是其扩大北京商业版图、提升品牌影响力的重要战略举措。项目具有稀缺区位价值和改造潜力，与龙湖“轻重并举”的战略高度契合。然而，项目投入规模大、市场竞争激烈以及企业经验缺乏等因素带来风险也不容忽视。

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