华润不是开发商

11月9日，第十五届全国运动会开幕，全网沸腾了。

这是首次由粤港澳三地联合承办全国运动会，其况之盛，让不知道情况的人还以为我们又举办奥运会了。

领导来了，国际奥委会主席来了，一群乒乓球世界冠军来争一个全国冠军了。当人形机器人用毫米级的精度算法演奏《彩云追月》，敲响千年前的青铜打击乐时，网友激动地在屏幕上敲下字幕：

我们听见了文明的回响。

作为主办城市之一，深圳将承办游泳、羽毛球、篮球、足球等十余项赛事，以及闭幕式。为了这场盛事，深圳做足了准备：

近1.2万名赛会志愿者，193个医疗站点，近2000名学科骨干组成驻点保障团队，围绕188条道路制定道路提升方案，还发放了万张免费景区门票。

深圳赛区主要有八个场馆承办赛事，分别是深圳大运中心一场两馆、深圳湾体育中心、深圳南山文体中心、深圳龙岗国际自行车赛场、深圳龙华文体中心、深圳简上体育综合体。

很多人不知道的是，这八大场馆的升级改造，都由同一家公司完成：

华润置地。

八大场馆里，深圳湾体育中心、龙华文体中心、简上体育综合体更是多年前由华润置地全过程代建。

体育盛会，是城市活力的集中迸发，城市的背后，是无数个体在默默地全力以赴。

一

11月7日-9日，北京首钢国际会展中心8号馆，一个别开生面的科技展对外开展了，很多人想不到的是，这个科技展展出的，是房子。

央企国企、科研院所、民营房企、上下游企业，房地产链条上的参与者，都有代表参与。他们关于房子的最新思考，都在这次科技展上亮相了。

科技展上有一个150平米的样板间，步入入户门之后，首先看到的竟然是一个空间很大的家政间。原本以为这种设计只是为了让你吃完火锅之后可以给衣服去除异味，方便洗衣等家务，其实妙处很多。

这处家政间，以及厨房、卫生间等空间，他们采用了300、600、900模数进行了模块化设计，未来如果需要改造升级，可以直接替换标准化的工业部品。

做过装修的都知道，家政间、厨房、卫生间是一个房子里最难改造的地方。这个样板间给出了解决这个难题的一个思路，是模块化焕新。

不只是家政间，就连厨房的岛台、橱柜，以及卫生间的卫浴等，这些最难改造的地方均由可拆卸重构的模块组成，模数是可与产业链对接的黄金模数，只要一个电话，下游产业链公司就可以像更换汽车零部件一样，完成对房子的升级改造。

要说供应链安全，完全本地化的中国房地产供应链，应该是最具韧性的。

打造这个别具一格的样板间的，是华润置地。

华润置地的这个样板间，看不到任何柱子，按照他们的专业术语，采用的是少梁稀柱厚板设计。

华润置地建了那么多万象城，从中积累的一个设计心得，就是在住宅设计上借鉴商业大空间的结构体系。如今，他们把这个绝活拿出来了。

这种设计的背后，是华润置地对家庭不同生命阶段变化的深层思考，随着家里的二孩成长或父母养老等需求，我们通常是需要对房屋快速改造的。

华润置地为这个问题提交的解决方案是

模块化、工业化和无柱化。

在这个样板间里，华润置地还展示了他们与华为共创的新一代空间智联平台，其核心应用场景有七个系统。

以安防系统为例，这个空间智联平台会有一个类似终端感应器的设备置于家中，当发生燃气泄漏、家中水浸、老人摔倒等紧急情况时，会第一时间向业主发送实时告警。若30分钟内未处理，系统将自动升级推送至物业管家。

房子的智能化，终于走到了我们普通人觉得有用且好用的阶段。

建房子，华润很擅长。但外界对华润的认识，不只是停留在房子上。

二

2000年，华润置地斥资40亿元，拿下了深圳罗湖区一个建筑面积55万平方米的商业综合体项目。

这一举动，连不怎么关心财经的窦文涛都惊着了，他在《锵锵三人行》里调侃：

40个亿在深圳砸出个大坑。

别说窦文涛看不懂，华润置地对这个项目要怎么做，也是分歧很大。华润的一家参股公司给出的建议是建成住宅，卖出就可以赚6个小目标。

那时，开发商们还没有登堂入室，6个小目标，对他们来说也是一笔大钱。

华润集团的领导对这个方案并不满意。当时，领导身边站在几个华润置地刚毕业的愣头青，他就问几个年轻人：

你们这些学生兵，能不能搞一个业务模式出来，可以让公司一年赚一个亿利润？

领导的意思，是要做一个新的商业模式出来，每年有稳定的收益，而不是做短平快的住宅开发，搞一锤子买卖。

这可能是华润刻在骨子里的基因，他们总是在思考，什么样的生意是100年后还存在的。你看华润集团，基本是围绕大消费、大健康做布局。他们其实不怎么喜欢赚快钱。

在当年，这个任务的难度估计会让所有人以为领导是想炒他们鱿鱼。要知道，当年万科一年的净利润也就1个多亿。

搞一摊事，一年赚一个万科出来，这是开玩笑吧。

没想到几个年轻人热血得很，胸脯一拍：

能干。

胸脯是拍过了，但怎么做却还是一头雾水。那年头做商场，想找个师傅来有样学样，根本找不着。国内没有师傅就去国外找，他们去国外的考察报告就写了300多页。

做商场就要找品牌商家入驻，但去哪里找又是一个问题，招商部门想了个法子，他们找各种衣服，按照衣服上的品牌去联系厂家。

2004年12月，华润置地在深圳也是在全国的第一座万象城开业，4万多市民涌了进来。大家哪里见过这阵仗，300多个品牌，很多都是第一次听说，或者听说过但是第一次见到。

从这座万象城开始，华润置地为自己在住宅开发之外，注入了另外一种基因，那就是不动产经营。这个基因为华润置地带来了什么就不多说了，只说一个数字就够了：

193.5亿元

这是去年华润置地购物中心的租金收入。当年那帮刚毕业没多久的学生兵在集团领导面前意气风发，说要一年给公司赚一个亿.现在，当年的学生兵已是中年，早生华发的他们可以再次拍着胸脯说：

领导，当年许下的目标，已经超额兑现了。

他们有没有对领导说过这话不知道，但前段时间，领导回忆了华润置地做万象城的过程，很是感慨地说，现在全国万象城有100多家，那就不是一家地产公司了，成了一家投资性的、有稳定收入的公司。

听了这句话，华润置地的员工高低应该去喝瓶怡宝庆祝一下。

三

2008年，在距离第26届世界大学生夏季运动会还有三年就要召开时，华润置地从市政府得知，开幕式主场馆还没动工。

国际大体联是在一年前宣布深圳为2011年大运会的举办城市，一年过去了，深圳湾还是一片滩涂。

华润置地主动接过了这个担子，在大运会召开之前，深圳湾体育中心如期交付，因其独特的网状结构造型，被称为春茧。

在深圳市政府看来，最神奇的不是如期建好主场馆，而是华润置地打破了场馆必亏损的铁律，让“春茧”在大运会闭幕后第二年就盈利了。

政府给了华润置地更大的信任。2012年，华润置地从政府手中接过了深圳湾综合体二期，后来，接过了南山医院，再后来，是深圳湾学校、人才公园以及万象城。

他们几乎是以一己之力，挑起后海区域整体升级的重担。

2022年，华润置地干脆和南山区政府签订了一个协议，以3.5平方公里的后海中心区为试点，共同探索"政府主导、企业统筹、专家支持、市民共建"的城市治理新生态。

华润置地的员工有时候也吐槽自己：

越来越不像一个开发商。

2019年，温州市龙港镇撤镇改市，是全国首个“镇改市”的县级市，也是目前全国唯一实行“大部制、扁平化”行政管理体制改革的县级市。

这不是龙港市最特别的地方，其最重要的任务，是为新型城镇化摸索出一条道路。重中之重，是龙港市滨江核心区综合开发项目。

新型城镇化看温州，温州看龙港，龙港看滨江核心区。

龙港市为自己找来一个帮手，华润置地。华润置地与龙港市签订的合作协议，完全不是开发商三个字所能囊括的。这个协议包括了片区开发、城市空间运营、学校、体育场及商业综合体全咨管理。

他们建了华东师范大学附属龙港高级中学、龙港市新城中学、外国语中学、小学四所学校，建了龙港市体育中心，还将万象城引入了龙港。

如果说新型城镇化是一张蓝图，图上缺什么，华润置地就给滨江核心区补上什么。他们不是在建房子，而是建城市。

用他们的话说是，这叫城市运维。

不知不觉间，从罗湖万象城开始，到深圳后海中心，到温州龙港以及三亚海棠湾，华润置地逐渐把自己做成了最不像开发商的开发商。

今年上半年，华润置地营业收入是949.2亿元，这其中，经常性收入为205.6亿元，这包含了经营性不动产业务营业额121.1亿元、轻资产管理业务营业额60.0亿元、生态圈要素型业务营业额24.5亿元。

尤其是，经常性业务核心净利润达到了60.2亿元，利润贡献占比60.2%。也就是说，华润置地六成的利润是来自住宅开发以外的业务。

很多企业正千方百计寻找第二增长曲线，华润置地已经实现了。

算下来，华润置地第一座万象城开业运营，是2004年；建设第一个体育场馆“春茧”，是2008年；帮深圳建设深圳湾综合体、医院、学校、公园，是2012年。

种树最好的时间，真的是以前。

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