房贷再次负增长，房价无一城不降！

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作者：余飞

11月13日，央行公布了10月份金融数据报告。11月14日，国家统计局公布了10月份房地产相关数据。

所有的数据依然很不好看，整体仍看不到房地产市场回暖的一丝迹象。

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房贷，再次负增长

先看央行公布的数据：

前10个月，住户贷款增加7396亿元，其中，短期贷款减少5170亿元，中长期贷款增加1.26万亿元。

短期贷款主要指消费贷，如买车等，中长期贷款主要指房贷。

由于从去年开始，央行不再公布单月数据，仅公布累计值，所以要看7月份的单月数据，还得结合一季度的数据来进行计算。

对比央行公布的9月份的金融数据报告可以得出的结论是：

10月份单月，住户贷款减少3604亿元，其中短期贷款减少2866亿元，中长期贷款减少700亿元。

对比去年10月份，住户贷款 同比多减5204亿元。其中，短期贷款多减3356亿元；中长期贷款多减1800亿元。

消费贷与房贷负增长背后，暗藏着两个信号：

第一，在消费贷与房贷意愿低沉之下，10月份整体的信贷数据，也很不好看。

10月的单月，人民币贷款新增2200亿元，较上年同期少增约2800亿元；当月社会融资规模增量为8150亿元，2024年8月以来首次跌破1万亿元，比上年同期少增约5970亿元。

第二，这意味着当下的民众，不仅不愿意贷款，还忙着提前还贷，否则贷款何来负增长。

10月份房贷负增长，是今年以来的第四次。

2021年全国房地产全面调整以来，房贷负增 长的月份并不鲜见。

2022年、2023年、2024年各出现了两次房贷负增长现象，2025年到目前为止，出现了4次，出现次数是过去三年的两倍。

制图：城市财经；数据：央行

一般来说，只要商品房市场有成交，都会有贷款增加，除非都全款买房，但这不现实。

房贷增量为负数，只有一个解释，那就是还款的量比贷款的量还多。

提前还款规模比贷款规模大，有三种解释：

1、贷款多，但还贷规模更多。

2、还贷规模不变，但贷款的变少了。

3、贷款与还贷均缩减，但贷款规模缩减更快。

2022年至2023年，还贷潮盛行，当时还贷规模不断增加，这是其房贷间歇性减少的主要原因。

去年年中以来，由于存量房贷利率下调，提前还贷浪潮得以缓解，规模随之下降。

今年2月份、4月份、7月份、10月份的房贷负增长，直接原因当然还是还贷规模大于贷款规模，但主要还是贷款规模缩减之缘故。

这一点与国家统计局11月14日公布的房地产数据正好呼应。

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年内第二次，房价无一城不降

11月14日公布的10月份房地产数据，可以总结为三点：

第一，房地产投资降幅继续扩至最大。

国家统计局披露：

1至10月份，全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%；其中，住宅投资56595亿元，下降13.8%。

来源：国家统计局

全国房地产投资增速4月份开始，再次进入两位数下跌周期。

房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况，这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正。

制图：城市财经；数据：国家统计局

今年前10个月房地产开发投资增速跌幅扩至2021年以来最大，以此规模预估，全年房地产投资将跌至9万亿附近。

财政部公布的卖地收入，更是直接将土地市场的寒冷放在了台面之上。

2024年全年卖地收入48699亿元，较2021年高点下跌了44%。

今年前三季度的卖地收入，继续降至22302亿元。

制图：城市财经；数据：财政部

第二，商品房销售额跌幅，即将再次登上两位数。

国家统计局披露：

1至10月份，新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%；其中住宅销售面积下降7.0%。新建商品房销售额69017亿元，下降9.6%；其中住宅销售额下降9.4%。

来源：国家统计局

自2021年以来，商品房销售面积与销售额一直在下跌，也从未回正过。

去年跌幅在不断收窄，到今年春节月份，跌幅收窄至10%以内。

今年4月份是分水岭，从4月份开始无论是商品房销售面积还是销售额，跌幅均在扩大。

前10个月商品房销售面积同比下跌6.8%，较前9个月跌幅扩大了1.3个百分点。前10个月销售额同比下跌9.6%，较前9个月跌幅扩大了1.7个百分点。

两个数据的调整幅度，均为今年最大。而且，9.6%的商品房销售额跌幅，即将再次登上两位数跌幅。

从大区域来看，东部、中部、西部、东北，无论是房地产投资、商品房销售面积还是销售额，均在调整。

前10个月，房地产投资东北跌幅最大，同比下跌了24.5%。其次是东部、中部，跌幅都在两位数以上。

前10个月商品房销售面积与销售额，均是东部跌幅最大。其中东部地区的商品房销售额跌幅，再次登上了两位数。

来源：国家统计局

第三，年内第二次，70个大中城市二手房价格，无一城不降。

9月份70个大中城市，新房环比上涨的城市5个，较8月份减少4个。下跌城市63个，较8月份增加6个。

9月份70个大中城市，二手房价格无论环比还是同比，无一城不降。

10月份，70个大中城市新房环比上涨数量6个，比9月份多一个。新房环比，湛江、成都领跌。上海领涨。

10月份二手房环比、同比，均全线下跌。其中环比徐州领跌。

制图：城市财经；数据：国家统计局

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还要调整多久

前段时间，李蓓发表了一个观点：

本轮房地产调整已持续4年多，后续有望迎来长达10年的上升周期！当然，其中也不会一帆风顺。

她的逻辑在于：

第一，在需求端，他认为中国房地产长期稳定销售面积中枢在10~12亿平米，而当前房地产销售面积仅在7、8亿平米左右，显著低于长期中枢水准，因此，当下是超跌。

第二，供给侧视角再看，今天房地产行业格局已发生翻天覆地巨变。

一方面，约90%的房企退出市场或不再拿地，比如百强房企这2年几乎7成已经0拿地了，整个行业竞争强度还是大幅缓和了。虽然粥少了，但僧更少了！

另一方面，存活下来的优质企业，新推楼盘净利率已经高达10%以上。

对此，本号并不认同。房地产还要调整多久，其实并不取决于楼市本身，而是取决于经济大环境。

我依旧认为，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。

要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。

无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。

就目前的情况来看，依旧悬得很。

虽然房价已经持续调整了四年多，但很多人的收入也在缩水，工作更是不稳定。

这种情况下，哪来的信心与底气背负房贷买房？

在收入不确定的当下，不少人的房子已经变成了法拍房，成了银行的资产。

最近，主流媒体纷纷爆料， 商业银行正在加速推进房产直售业务。据不完全统计，包括农业银行、建设银行、交通银行、邮储银行等在内的大行，以及兰州农商行、大连银行、哈尔滨银行等在内的中小银行，均正通过阿里资产、京东等第三方平台大量直接销售房产，部分银行在售房产标的已超万套。

正如财经专家付鹏所说，现阶段民众更多的不是想着如何去增加收入，而是想着如何减少不必要的消费，属于一种防御状态。

这正是今年多次出现消费贷、房贷负增长的本质逻辑。

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