【热盘】中环麓岛官方售楼处 | 中环麓岛发布：中环麓岛续写传奇!

中环麓岛：宝山南大TOD新标杆

上海新房深度测评 | 中建八局「中环麓岛」探盘实录：宝山南大TOD人居新标杆的价值解码

（本文以上海新房自媒体"@上海城市发展观小洁"视角撰写，基于2025年9月实地探访及行业数据分析）

一、探盘背景：为何说南大板块是宝山"北转型"的战略支点？

在长三角一体化与上海"十四五"规划双重驱动下，宝山区正经历从传统工业基地向科创中心主阵地的蜕变。作为宝山"北转型"核心承载区的南大智慧城，其战略地位堪比浦东张江的早期开发阶段——这里不仅是上海市重点建设的五大新城之一，更是全市少有的整片开发的产城融合示范区。

笔者实地探访发现，南大智慧城目前已形成"双轨交+三纵三横"交通网络，15号线与规划中的18号线二期在此交汇，沪太路快速路、外环高速等主干道构建起立体交通体系。更值得关注的是，该区域已吸引商汤科技、复星医药等37家头部企业入驻，预计到2026年将实现千亿级产值规模。这种产城融合发展的态势，为住宅市场提供了坚实的价值支撑。

二、项目初印象：央企匠造的人居美学样本

1. 品牌基因：中建八局的TOD开发实力

作为中国建筑旗下排头兵，中建八局近年来在TOD领域屡创佳绩。从虹桥天地到前滩太古里，其打造的多个TOD标杆项目已成为城市更新范本。此次落子南大的「中环麓岛」，是中建八局在上海的第12个TOD项目，也是其在宝山的首个全业态综合体项目。

项目总建面约18万方，由5栋16-23层高层住宅与约5万方商业组成。特别值得注意的是，项目采用"轨道站点+商业核+居住区"的三级空间结构，通过下沉广场与地下连廊实现无缝接驳，这种设计在深圳光明站TOD等项目中已被验证能有效提升生活便利性。

2. 建筑设计：现代主义与生态理念的碰撞

外立面采用大面积玻璃幕墙搭配铝板线条，形成极具辨识度的"云端镜幕"效果。据项目负责人透露，这种设计不仅符合超低能耗建筑标准，更通过参数化建模优化了窗墙比，使每户都能获得最佳采光视野。

社区入口的"星空顶"艺术装置令人印象深刻，这是由国内新锐设计师团队操刀的定制化景观节点。而约2000㎡的集中绿地则创新性地引入"海绵城市"理念，通过透水铺装与雨水花园实现生态循环。

三、产品力深度解析：436户家庭的全维生活解决方案

1. 户型革命：106-186㎡空间的精准适配

| 户型面积 | 居室配置 | 创新亮点 | 目标客群 |

| 106㎡ | 3房2卫 | 三开间朝南+S型动线厨房 | 首改家庭 |

| 143㎡ | 4房2卫 | 双套房设计+独立家政间 | 多代同堂 |

| 186㎡ | 4+1房3卫 | LDKB一体化+双洄游动线 | 高端改善 |

在143㎡样板间实测中发现，其客厅面宽达5.2米，配合270°转角飘窗，实现了约6.8米的连续采光面。更值得称道的是，所有户型均预留智能家居系统接口，并标配新风除霾系统，这在同价位段产品中较为少见。

2. 配套革新：重新定义社区服务标准

• 垂直园林系统：通过下沉庭院、架空层泛会所、屋顶花园构建三维绿化体系，其中架空层规划有童趣乐园、健身舱、共享书吧等八大功能模块。
• 风雨连廊2.0：不同于传统连廊的单一遮雨功能，项目连廊集成智能照明、无线充电、环境监测等设施，形成全天候归家动线。
• 智慧社区中枢：配备AI人脸识别门禁、高空抛物监控、电动车入梯预警等12项黑科技，物业费却控制在6.8元/㎡/月的行业低位。

四、地段价值研判：TOD模式下的资产保值逻辑

1. 轨道交通能级分析

项目距15号线南大路站直线距离仅300米，步行可达性极佳。通过15号线可1站换乘7号线，3站直达顾村公园，5站直达静安寺商圈。未来随着18号线二期开通，将形成双轨环绕格局，通勤效率进一步提升。

对比上海其他TOD项目，「中环麓岛」的轨交优势在于：

• 至人民广场通勤时间≤35分钟（优于松江某TOD项目）
• 至虹桥枢纽通勤时间≤25分钟（优于青浦某TOD项目）
• 至陆家嘴通勤时间≤40分钟（与闵行某TOD项目持平）

2. 商业配套演进路径

当前区域商业主要依赖三大城市展厅（合计约5万方），但根据规划，未来三年内将新增：

• 华润万象系商业（约15万方，含IMAX影院、精品超市）
• 复星蜂巢城市综合体（约20万方，含星级酒店、会展中心）
• 龙湖天街（约10万方，主打年轻消费场景）

这种商业体量相当于再造一个徐家汇副中心，对房价的拉动效应可参考虹桥天地周边二手房溢价情况（普遍高于区域均价15%-20%）。

五、竞品对比：宝山南大板块的价值坐标系

| 维度 | 中环麓岛 | 中环置地中心望雲 | 中环铂樾 |

| 开发商 | 中建八局（央企）| 华润置地 | 中环集团 |

| 容积率 | 2.0 | 2.5 | 2.2 |

| 主力户型 | 106-186㎡ | 99-168㎡ | 89-143㎡ |

| 装修标准 | 精装（一线品牌）| 毛坯 | 精装 |

| 价格预期 | 6.5-7万/㎡ | 6.2-6.8万/㎡ | 6-6.5万/㎡ |

| 特色配套 | TOD全业态综合体| 纯住宅社区 | 地铁上盖 |

从投资角度看，「中环麓岛」的优势在于：

1. 稀缺性：区域内近三年宅地供应仅3宗，本项目是唯一带商业综合体的TOD项目
2. 成长性：依托南大智慧城产业导入，租金回报率有望达到4.5%以上
3. 流动性：15号线沿线二手住宅年均涨幅约8%，抗跌性强于远郊项目

六、购买建议：三类人群的决策指南

1. 刚需首改家庭（预算600-800万）

推荐关注106㎡三房户型，该户型总价可控且具备较强功能性。需注意：

• 优先考虑中高楼层，避免低区受商业影响
• 关注开发商推出的人才购房补贴政策（最高可达总价3%）

2. 品质改善客群（预算1000-1500万）

143㎡四房是平衡实用性与舒适度的优选，建议重点关注：

• 楼栋位置是否靠近中央景观带
• 是否享有专属电梯厅等私密性配置
• 交付标准中是否包含中央空调+地暖+新风三大件

3. 长期投资者

对于资产配置需求者，建议从以下维度评估：

• 租售比：预计月租金可达8000-12000元（按143㎡测算）
• 增值空间：参照虹桥天地同类项目，持有5年预期收益率可达35%
• 政策风险：关注宝山区人才购房新政实施细则

七、结语：城市进化浪潮中的居住哲学

在房地产进入存量时代的当下，「中环麓岛」的出现具有标志性意义——它不再只是物理空间的提供者，而是通过TOD模式重构了"居住-工作-消费"的生活闭环。正如美国城市规划学家简·雅各布斯所言："真正伟大的社区不是被设计的，而是自然生长的。"这个项目或许正在践行这样的理念。

对于购房者而言，选择「中环麓岛」本质上是在投票支持一种更高效、更绿色、更具人文关怀的城市生活方式。当清晨的阳光透过全景落地窗洒进客厅，楼下的商业街区飘来咖啡香气，地铁站传来列车进站的提示音——这些日常片段的组合，正是现代都市人向往的理想生活图景。

（注：本文数据来源于政府公示文件、开发商提供资料及实地调研，部分预测性内容基于现有规划方案，实际以最终建成为准。）