直面变局 共赴新局 | 2025观点商业年会圆满闭幕

（2025年11月12日·上海）站在“十五五”规划开局之年的重要历史节点，商业地产发展也正步入深刻重构的关键阶段。传统业态与新兴模式加速融合，行业边界逐渐消融，而消费端的需求则以前所未有的速度分化与升级。

身处这一变局，全行业亟需凝聚共识、协同联动，在交流中汲取前行的力量与信心，稳健穿越风雨、迈向新局。

11月12日，2025观点商业年会在上海召开，本届年会聚焦“向上的信心”，汇聚业界精英，围绕前沿议题，共同探寻变革时代的破局之道与发展路径。

2025观点商业年会

锚定“十五五”航向，中国商业联合会购物中心分会副会长兼专家委员会首席专家蔡云向我们拆解新型城市建设中商业地产的新机遇与新图景。

在她看来，“十五五”规划为商业地产发展提供了广阔空间和机遇。预计“十五五”期间，全国一线城市30年以上楼龄商办物业总面积将突破2亿平方米，其中40%处于低效运营状态（空置率超15%）。二线城市存量商办项目年均新增供应量约1500万平方米，但去化周期长达36个月，存量盘活迫在眉睫。

中国商业联合会购物中心分会副会长兼专家委员会首席专家 蔡云

蔡云表示，在新型城市建设中，商业地产需要紧跟规划导向，以创新为动力，以绿色为引领，以存量更新为重点，不断提升自身的竞争力，为城市的发展和经济的增长做出更大的贡献。

重识本质，在分化中把握方向

传统商业正与新科技、新需求、新场景、新动能深度融合，推动全业态进入良性发展阶段。如何直面变局，稳中求新？华润万象生活执行董事、副总裁、商业航道总经理王磊分享了他的观点。

华润万象生活执行董事、副总裁、商业航道总经理 王磊

王磊表示，商业地产的地产属性在慢慢淡化，行业会回归到理性，回归到重视客户、消费者的状态。虽然这是承压的状态，但也是比较良性的状态。

他认为，商业行业下一步会慢慢进入整合的阶段，无论做商业地产或者商业零售，都要回归初心，更加注重产品和产品力。

也正因如此，商业地产未来一定是运营为王，资产的价值跟成本基本上没有关系，“前期投入的关系不是特别大，所以运营能力变得特别重要。能够创造多少现金流，资产的价值就是多少。”

面向未来，王磊判断未来10到20年私域流量是非常牢固的护城河。未来的线下生意，没有私域流量会很难生存。流量入口正在重构，线上的流量入口变得更加重要，我们要建立自己的流量入口。

“别人的入口，我们不排斥；但是自己的入口，也会非常重要。”

平安不动产首席运营官曾灿霞在演讲中谈到，并不是叫不动产，就可以穿越周期，只有优质的不动产才能穿越周期，这是市场在当下给我们的一个最大提示。

平安不动产首席运营官 曾灿霞

“作为从业者，在这个时点上，要真正回到资产价值创造的原点，思考是什么导致了这种分化，思考租金从哪里来，思考如何可持续的增长，变得尤为关键。”

她以商场为例，表示商场是toB toC的业务，商场经营的本质是不断用更好的资源吸引更好的客户，再用更好的客户吸引更好的租户资源。伴随着这个循环向上的过程，实现销售额的提升和项目租金水平的提升。

她指出，商场核心在做两件事，一个是面向B端的租户组合的优化，另一个是面向C端的客户质量的提升。

“一个商场应该关注什么？如果我们商业地产圈在做排名的时候，大家谈的是销售额排名，而不再是规模、租金或者客流的时候，那么这个市场就真的是走向成熟了。”

此外，在她看来，REITs的本质是一种机制设计，并不改变底层资产的经营逻辑。REITs需要关注三个方面的风险，首先是股票属性带来的市场波动风险，第二是底层资产层面的风险，最后一个是管理机制带来的风险。

曾灿霞表示，要做到认知上的同频，机制上的共振，“未来，一切有利于支持管理人、尊重资产运营基本常识而做的经营安排，都应该被坚持，反之亦然。”

随着传统商业与新业态、新模式、新场景加速融合，人工智能为代表的科技创新不断改写商业未来，但业态之间边界更趋于模糊，市场需求与风向也日新月异。

在此背景下，全体大会的铿锵行主题讨论聚焦“消费的未来”，由德勤中国消费行业主管合伙人张天兵担任主持，与对话嘉宾们围绕三大分议题展开深入交流。

铿锵行主题讨论：消费的未来

主持嘉宾：德勤中国消费行业主管合伙人张天兵

对话嘉宾：中国商业联合会购物中心分会副会长兼专家委员会首席专家蔡云；越南南龙地产CEO，桉得资本董事长、CEO罗臻毓；东原致新、东原仁知董事长罗韶颖；光大安石资管总裁周颂明

张天兵指出，德勤通过长期跟踪几十个赛道、几百家上市公司发现，过去几年虽然宏观偏弱，但是大概有1/3跟踪的赛道是增长的。

“这些赛道背后有相应的驱动因素，如宠物经济、文化经济、健康经济、银发经济、单身经济等。”在他看来，商业从业者需要寻找一些结构性的机遇。

据越南南龙地产CEO，桉得资本董事长、CEO罗臻毓观察，以往的写字楼、社区商业基本上拼的是硬件，比如建筑、空间，现在拼的是内容。

他指出，以后建筑物的空间可能会分化，从传统的写字楼、商场变成综合的体验容器，承载社交、教育、娱乐、健康等功能。“因此，需要与增加的服务内容相结合。”

与此同时，从地点的角度看投资，不管是人口的分布或是商业中心的成立，一线城市，二线城市已经成为定局。“商业行业需要从城市更新的角度，打造新一代的空间、新一代的建筑。”

东原致新、东原仁知董事长罗韶颖的观察落在了具体人群，她指出：“中国是一个有着十四亿人口的大国，仅一二线城市就已经有四亿人口，意味着消费力基础已经是一个非常大的总数。从这一角度看，应该值得庆幸。

以从业者的角度，基于这样一个总数，进行消费需求的激活与提升，需要从大的总量里面拆解哪些人有钱且有消费需求待释放。

罗韶颖注意到两个群体，一是中年初老人群，他们的收入结构达到了人生的峰值，同时需要花钱解决的痛点却越来越多；第二类是年轻群体，年轻人是最有动力花钱的，而且只要想花钱，就总有来源弄到钱。”

光大安石资管总裁周颂明表示，从激发商业需求的角度来说，最主要的是找到自己的核心竞争力。

他认为，商业业态需要特殊的心理，在场景和内容、情绪价值上花更多的心思，挖掘新内容，打造新场景——比如粉丝经济，因为粉丝更愿意为情绪消费。

共建信心，在融合中寻找确定

铿锵行之后，光大安石资管总裁周颂明再次登台带来《破而后立：开启资产价值新时代》主题演讲。

他指出，专业化时代的破局之道可以分为三个层面。

光大安石资管总裁 周颂明

首先是分化与整合：存量庞大但效率偏低，市场进入深度洗牌期，分化整合加速；第二是定制化与精细化：粗放增长难以为继，定制化精细化成为主流，专业能力构筑护城河；第三是经验与创新：专业的商管能力、丰富的实践经验，以及基于当下的战略适配性，成为突围关键。

据其观察，行业内的分化和整合还在继续。项目层面，写字楼、商业市场因为供需关系失衡，原来开发商持有的项目扛不住市场波动，慢慢就会被淘汰，以转型、变性或者其他形式重塑。

公司层面，很多开发商有自己的酒店管理公司、商管公司、物业公司，管理规模不大，偏小中型居多。但管理成本是差不多的，算下来实际上不怎么赚钱。

而公司层面整合以后，两三个公司整合成一家，管理成本的增加非常有限。只要项目本身表现不错，利润就能够覆盖，所以行业内整合的机会还在。

印力集团执行总裁兼上海城市商业公司董事长姚海波也是一位“实战派”，他结合自身经验，围绕印力集团的REIT战略及购物中心全链条资产管理展开分享。

印力集团执行总裁兼上海城市商业公司董事长 姚海波

姚海波指出，未来商业地产公司在核心城市要做价值的深耕者，而非规模的崇拜者。

他认为，商业地产要面对价值取舍，接下来聚焦存量资产的效率提升和更新，思考如何为合作伙伴、顾客提供情绪价值，以及拥抱科技带来的深刻变化和效率提升。

在他看来，REITs对于不动产商而言，一方面倒逼透明化、规范化，另外一方面给更多人提供了介于一二级市场和债券之间的更好的投资产品。“随着REITs规模的不断扩大和投资理财产品活跃度提高，REITs市场会不断向好。”

不过，不动产的本质是为城市创造有温度的空间，为消费者提供有价值的体验，也为投资者带来可预期的回报。

姚海波认为，REITs不是一个终点，而是一个行业走向成熟的起点，必须要求我们用更专业的能力、更开放的思维、更长期的视角去经营每一个资产。

第二场主题讨论会聚焦“商业的信心”，围绕“市场风向把握，商业破局的切入方向”、“REITs新纪元，存量资产如何释放价值”、“跨界融合，探索多元生态的创新组合”以及“轻资产的实践路径与未来方向”四个分议题展开。

主题讨论会：商业的信心

主持嘉宾：广东省房协专家委主任委员、原世联行集团首席技术官黎振伟

对话嘉宾：绿城中国商管事业部、绿城资产管理集团总经理郜琰豫；招商局置地资管有限公司执行董事郭瑾；远洋集团商业公司总经理孔繁琢；F.O.G.富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事陈晓欧

观点新媒体的“老朋友”，广东省房协专家委主任委员、原世联行集团首席技术官黎振伟再次来到活动现场。作为本场讨论会的主持人，他以商业地产领域的两个近期事件为切入点，向参与本环节的嘉宾抛出疑问：都说信心比黄金重要，但是何谓商业的信心？又该如何树立商业的信心？

绿城中国商管事业部、绿城资产管理集团总经理郜琰豫认为，要正确的判断当下形势，同时认清市场、认清自己。

在他看来，尽管绿城中国在住宅领域一骑绝尘，在商用板块相对低调。但现阶段，就绿城中国自身而言，还是要审时度势，知道自身的优势在哪里。也就是坚定把房地产住宅作为主营业务，不动产经营作为赋能和辅助性业务。

“房地产转型多业态和跨界经营的关键点，在于怎样和主业打通。脱离了主业谈跨界，其实是小范围的狭隘跨界。应该要做的是基于企业现实与主业打通，更多进行跨界赋能，把不同业态融合在一起。”

关于商业的信心，招商局置地资管有限公司执行董事郭瑾则认为，市场和政策是外因，资金实力和运营能力是内因。外因是第一性，起主导作用；内因是第二性，但具有主观能动性。

内因方面，郭瑾进一步指出，资金实力、人员是给予信心的必要条件，更重要的是一个公司的文化，包括管理层对市场趋势的判断，这才是信心中最重要的核心。

远洋集团商业公司总经理孔繁琢同样认为商业的信心应该有两个方面的含义。“一方面是对市场的信心，这个行业发展到今天虽然形式变化多样，但本质逻辑没变。第二方面，就中国的人均消费水平来看，未来还有巨大的发展空间。”

他对行业前景保持乐观态度，“站在一个相对长的时间来看，市场还有巨大潜力和机会。”

回归到企业层面，有没有信心是取决于多方面的。孔繁琢指出：“一个企业的成长发展肯定是内因和外因结合，但不同的阶段需求不一样：想要活得长，一定是风控做得好；想要发展快，一定是机遇把握得准；想要比别人赚钱多，一定是专业能力强。”

F.O.G.富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事陈晓欧深以为然。他将当前周期下增强信心的方法概括为“开运金”，即开发、运营、金融的融合运作。

“不是单一的开发、运营或金融，三者需要融合在一起，这是下行期内功的重要体现。”

陈晓欧还指出，“REITs市场很有可能是未来房地产市场的一个出路，现在这个出路还不是很明显。但像越秀去年发的私募REITs，不用繁琐的上市过程，仍然可以盘活资产。”

此外，他还建议多关注国外REITs市场，像日本、新加坡等较为活跃的市场，不必将眼光局限在国内，应该放宽视野，寻找定位，通过创新型思考激活企业创新型的金融模式。