独家：10 月 70 城房价出炉！政策托底 vs 市场降温，博弈出结果

2025 年 11 月 14 日，国家统计局如期发布 10 月 70 个大中城市商品住宅销售价格数据。数据显示，

各线城市房价环比、同比均呈下降态势，一线城市二手房价格降幅扩大，三线城市新房、二手房跌幅持续加深。与此同时，城中村改造、专项债支持、房企 “白名单” 等一系列托底政策正密集落地。这场持续已久的政策托底与市场降温博弈，在 10 月数据中呈现出怎样的阶段性结果？未来楼市又将走向何方？

一、10 月房价数据全景：全线下跌，分化加剧

10 月 70 城房价数据勾勒出清晰的下行图景，各线城市表现虽有差异，但整体降温趋势未改。从环比来看，一线城市新建商品住宅价格下降 0.3%，与上月降幅持平，其中上海是唯一逆势上涨的一线城市，新房价格环比上涨 0.3%，而北京、广州、深圳分别下降 0.1%、0.8% 和 0.7%，显示一线城市内部分化明显。二线城市新房价格环比下降 0.4%，降幅保持稳定；三线城市新房价格环比下降 0.5%，降幅较上月扩大 0.1 个百分点，成为跌幅最深的梯队。

二手房市场表现更显疲软。10 月一线城市二手房价格环比下降 0.9%，降幅较上月收窄 0.1 个百分点，但同比降幅扩大至 4.4%，其中广州二手房同比下跌 6.4%，创下一线城市最大跌幅。二线城市二手房价格环比下降 0.6%，三线城市下降 0.7%，两者同比跌幅分别达 5.2% 和 5.7%，均较上月有所扩大。值得注意的是，三线城市无论新房还是二手房，降幅均呈现扩大态势，反映出三四线城市楼市调整压力持续加大。

从数据细节来看，市场分化呈现两大特征：一是城市能级分化，一线城市凭借资源优势，房价跌幅相对可控，上海甚至出现局部上涨；二是新房与二手房分化，二手房作为市场 “晴雨表”，跌幅普遍大于新房，这与二手房库存高企、需求不足密切相关。据统计，杭州、成都、南京等重点城市二手房挂牌量均创下历史新高，成都更是突破 30 万套，庞大的库存压力导致 “以价换量” 成为常态，进一步拉低房价。

二、政策托底力度加码：多维发力稳市场

面对持续下行的楼市，政策托底力度不断升级，形成了涵盖供给端、需求端、金融端的全方位支持体系。2024 年四季度以来，城中村改造成为政策发力的核心抓手，住建部提出新增 100 万套城中村改造和危旧房改造计划，支持范围扩大至近 300 个地级及以上城市，预计 2025 年实际实施规模将增至 150 万 - 200 万套，可拉动住房需求 0.75 亿 - 1 亿平方米，带动保障性住房贷款 1800 亿 - 2400 亿元。这一政策既有助于消化存量住房，又能满足刚性住房需求，对市场起到双向支撑作用。

在金融支持方面，专项债工具的创新应用成为亮点。财政部允许专项债券支持回收闲置存量土地、收购商品房用作保障性住房，预计 2025 年商品房收储专项债实际投放规模将达 2500 亿 - 5000 亿元，可拉动商品房去库存 0.25 亿 - 0.5 亿平方米。同时，央行优化保障性住房再贷款政策，将资金支持比例从 60% 提高至 100%，预计 2025 年实际使用额将增至 1000 亿 - 1500 亿元，进一步缓解房企资金压力。土储专项债的重启同样值得关注，预计 2025 年发行规模将达 2500 亿 - 3000 亿元，既能提升土地开发利用率，又能为房企注入流动性。

针对房企债务风险，“白名单” 制度持续扩围。住建部明确 2025 年将按照 “应进尽进、应贷尽贷、能早尽早” 原则，扩大 “白名单” 项目覆盖范围，预计专项借款审批金额将达 8.54 万亿元，实际放款率提升至 50% 左右，全年新增实际放款约 2.63 万亿元。这一系列政策精准聚焦房企资金链问题，通过保障项目交付稳定市场信心，防范系统性风险。此外，各地延续限购放松、认房不认贷等需求端政策，试图激活潜在购房需求。

三、市场降温的核心逻辑：信心不足与库存高压

尽管政策支持力度空前，但 10 月房价仍持续下行，核心在于市场信心不足与库存高压形成的双重制约。在宏观经济环境复杂、就业市场波动的背景下，潜在购房者心态已从 “担心买贵” 转变为 “害怕接盘”，观望情绪浓厚。这种信心缺失导致政策刺激效果大打折扣，即便限购、限贷等政策全面松绑，也难以快速撬动需求释放。数据显示，2025 年全国商品房销售面积预计同比下跌 4% 左右，虽较 2024 年跌幅收窄，但仍处于下行区间，反映出需求端恢复的滞后性。

库存高企是市场降温的另一关键因素。除了二手房挂牌量激增，新房市场库存压力同样不容忽视。三四线城市由于此前过度开发，住房供给远超实际需求，库销比长期处于高位。而一线城市虽需求相对旺盛，但部分区域同样面临库存积压问题，叠加二手房的竞争挤压，新房去化周期拉长。这种供大于求的格局导致市场定价权向买方转移，房企为加速去化不得不采取降价促销策略，进而引发房价下跌的连锁反应。

此外，房企流动性困境尚未完全缓解也影响市场预期。尽管 “白名单” 等政策为房企提供了资金支持，但部分中小房企仍面临债务到期压力，2025 年房企各项债务到期规模约 3.1 万亿元，虽较 2024 年减少 8000 亿元，但仍处于高位。房企资金紧张导致新开工项目收缩，房屋施工面积持续下降，既影响房地产投资，也让购房者对项目交付信心不足，进一步抑制购房意愿。

四、博弈的阶段性结果与未来展望

从 10 月数据来看，政策托底与市场降温的博弈仍处于 “政策发力、市场筑底” 的阶段，尚未出现明确的反转信号。政策的核心成效体现在 “止跌” 而非 “回升”，一线城市新房价格降幅收窄、部分城市二手房跌幅放缓，显示政策对市场的支撑作用正在逐步显现，但尚未能扭转整体下行趋势。这种局面的形成，本质上是政策效力与市场调整压力的暂时平衡。

展望未来，楼市博弈将呈现三大趋势。首先，政策托底力度有望持续加大。考虑到市场调整仍在持续，预计后续将有更多城市加入政策松绑行列，一线城市可能进一步优化限购、限贷政策，专项债规模、保障性住房再贷款额度或将继续扩容，以巩固市场筑底基础。其次，市场分化将进一步加剧。一线及重点二线城市凭借产业、人口等优势，房价韧性更强，预计 2025 年一线城市新房价格同比可能上涨 2.5% 左右，二手房价格有望止跌；而三四线城市由于需求不足、库存高压，房价仍将面临下行压力，调整周期可能更长。

最后，市场有望在 2025 年下半年逐步企稳。随着城中村改造、专项债支持等政策落地见效，存量住房去化加快，供需关系将趋于平衡；房企流动性状况改善后，项目交付信心恢复，将带动购房需求释放。预计 2025 年全国新建商品房价格同比下跌 1% 左右，二手房价格同比下跌 2% 左右，跌幅较 2024 年明显收窄，房地产市场将从 “深度调整” 逐步转向 “止跌回稳”。而真正实现全面回升，可能需要等到 2026-2027 年，届时市场供需、房企资金、购房者信心等多方面因素将形成共振。

总而言之，10 月 70 城房价数据表明，政策托底与市场降温的博弈仍在持续，市场尚未出现实质性反转，但政策的支撑作用已开始显现。对于购房者而言，当前市场处于调整期，可重点关注一线及重点二线城市的核心区域房源，结合自身需求理性决策；对于房企来说，应把握政策机遇，加快去库存、优化资金链，适应市场从高速增长向高质量发展的转型。未来，随着政策效果的持续释放和市场信心的逐步恢复，房地产市场有望走出调整周期，实现健康稳定发展。