清醒分析：租售比缩短，房价是否已到底？

本文版权归可研智库所有，未经授权请勿随意转载；转载请注明出处，谢谢配合！文章3435个字，预计阅读10分钟。

当二手房有价无市成为常态，我们不得不承认：房地产市场正从"价格博弈"转向"流动性争夺"。

二手房价的锚点是租售比，而租金的锚点是居民收入。这个看似简单的经济学常识，正在当下的房地产市场中得到验证。宏观上，如果消费起不来、价格起不来、企业利润起不来、基础收入就起不来，最大的需求端就会延后，这个循环正在深刻影响着房地产市场。

可研智库调研数据显示，2025年上半年，重点50城平均租金回报率为2.08%，继续创新高，并较2024年上升0.02个百分点。与此同时，租金回报率已基本跑赢R2级理财平均收益率，这成为判断市场底部的一个重要信号。

租金回报率提升：房价下跌中的价值回归

租售比，即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，是衡量房地产市场健康程度的关键指标。国际公认的合理租售比区间为1:200到1:300，对应租金回报率在3%-5%之间。

可研智库调研数据显示，2025年上半年，全国50城租售比为1:576，虽然仍远高于国际合理区间，但已呈现出持续改善趋势。这一改善主要源于房价跌幅大于租金跌幅：重点50城平均房价较2024年下降2.83%，而租金仅下降1.81%。

从投资角度看，2.08%的租金回报率已基本高于R2级理财产品的平均收益率。这在低利率环境下颇具吸引力。随着存款利率、理财收益率持续下行，部分城市的租售比甚至已高于全国新发放个人住房贷款利率（3.07%）。

售租比缩短：投资回收期改善

售租比，即通过租金收回购房总成本所需的年限，从另一个角度反映了房地产市场的投资价值变化。

可研智库调研数据显示，全国50大中城市售租比为48.0年，较2023年缩短了0.5年，当前售租比处于2019年以来最低水平。这意味着，不考虑转售的情况下，居民想要通过租金收回买房总成本所需的时间在缩短。

售租比的改善主要来自两方面：一是房价调整降低了购房总成本；二是尽管租金也有所下跌，但跌幅较小，使得租金收入相对于房价的比例提高。

流动性枯竭：比价格更严重的市场危机

当前房地产市场面临的核心问题已从单纯的价格调整转变为流动性危机，不动产流动性问题正在成为制约市场健康发展的关键因素。

可研智库调研数据显示，北京二手房市场交易频次明显降低，2025年7月北京二手房住宅网签12784套，环比6月下降15.6%。这种交易频次的降低，表面上市场活跃度下降，实则反映了买卖双方心态的根本转变：卖家正在挣脱由资产价值缩水带来的恐慌心理、回归理性，以更大的耐心面对市场和资产。

宏观层面，流动性过剩与房地产价格之间存在长期均衡关系。宏观流动性变动对房地产价格具有很强的解释能力，而房地产价格波动的实质是流动性结构失衡、流动性总量失控和市场情绪失度。当前的情况是，尽管宏观流动性保持合理充裕，但房地产市场的流动性却持续收紧。

法拍、工抵房抛售：供给端的持续压力

只要有银行法拍房、企业工抵房还在量化抛售，二手房价目前的趋势就还没改变。这一判断精准揭示了当前市场价格下行的核心压力源。

法拍房和工抵房的持续放量，形成了对普通二手房市场的持续冲击。可研智库调研数据显示，2025年上半年，全国重点城市法拍房挂牌量同比增长23.5%，工抵房数量占新房供应的比例达到12.8%。这些非传统供给不仅价格更低，而且往往不计成本地抛售，直接冲击价格体系。

更重要的是，法拍房和工抵房的量化抛售具有顺周期性：市场下行期，这些非传统供给反而增加，进一步加剧价格下行压力，形成负向循环。只有当这部分供给被市场充分消化，普通二手房的价格才能企稳。

央企潜在危机：行业困境的深度信号

从房地产央企经营情况来看，比如看华润保利等央企的业绩表现，如果利润压力在不断加大，那么说明最难的时候可能刚到来。这一判断在当前市场环境下显得尤为准确。

央资房地产企业凭借其融资成本低、政策支持力度大、资源获取能力强等优势，通常最后感受到市场寒意。可研智库调研数据显示，2025年上半年，部分央资房企的净利润率已降至5%以下，经营性现金流持续为负，这表明行业困境已从民营房企蔓延至全行业。

当这些最具韧性的市场参与者开始承压，意味着房地产行业的系统性风险正在积聚。

央企的困境不仅反映在财务报表上，更体现在土地获取谨慎、项目去化放缓、资金周转效率下降等经营层面。

收入约束：需求端的根本制约

宏观上，消费起不来、价格起不来、企业利润起不来、基础收入就起不来，最大的需求端就会延后。这个循环正在房地产市场上演。

租金的锚点是居民收入，而房价的锚点是租售比，这是一个完整的价值链条。当居民收入增长放缓，租金上涨空间受限，进而制约房价的合理区间。可研智库调研数据显示，2025年上半年，全国居民人均可支配收入实际增速为4.8%，而同期房价收入比仍处于高位，这种背离必须通过房价调整或收入上涨来修复。

当前的问题在于，收入增速放缓与房价调整不同步，导致租售比回归合理区间的过程被拉长。在没有收入支撑的情况下，单纯依靠房价下跌来实现租售比回归，其基础是不牢固的。

货币传导：在房地产领域出现传导阻塞

传统的货币政策传导机制，其核心在于央行通过调节政策工具（如利率、存款准备金率）影响金融体系的流动性，再经由银行信贷等渠道传导至实体经济，最终作用于资产价格。然而，当前这一机制在房地产领域出现了显著的传导阻塞。

从房企层面看，流动性危机更为严峻。尽管宏观层面保持合理充裕的流动性，但微观主体的感受却截然不同。可研智库调研数据显示，2025年一季度，住宅开发企业毛利率跌破12.62%，ROE由正转负至-2.92%。房企利息覆盖能力从3.28骤降至-0.32，2024年EBITDA仅覆盖利息80%。这些数据表明，房企流动性风险已从短期偿债压力演变为持续经营能力危机。

融资市场呈现典型的“剪刀差”困局：境内债发行规模同比锐减47%，国企主导低成本发债，民营房企融资渠道近乎冻结。这种流动性分层进一步加剧了市场的不平衡发展，表明货币政策效果在传导过程中出现了显著衰减，宽货币未能有效转化为宽信用。

政策应对：流动性注入的尝试与挑战

面对房地产市场的流动性危机，政策层面正在多措并举。中央经济工作会议提出实施适度宽松货币政策，预计五年期LPR可能调降50BP，房贷利率可能降至2.6%左右。

房贷利率下行将改善租售比与资金成本的相对关系。当租售比高于房贷利率时，房产的长期投资价值开始显现。可研智库调研数据显示，截至2025年，贵阳、哈尔滨、长春等城市的租售比已高于全国新发放个人住房贷款利率（3.07%）

然而，传统货币政策工具在解决房地产流动性问题上效果有限。研究表明，流动性螺旋机制影响了房地产市场，资产价格对产出具有明显的挤出效应。这意味着，单纯依靠货币宽松难以根本解决房地产流动性问题，反而可能导致资金进一步脱实向虚。

趋势判断：市场底在何处？

基于租售比和流动性双重视角，可研智库建议可以从以下几个方面判断市场底部：

首先，租售比需回归合理区间。考虑到中国国情，可研智库调研数据显示，租金回报率达到2.5%-3%可能是一个相对合理的水平。

其次，流动性需恢复常态。当前房地产市场的关键问题已从价格调整转变为流动性缺失。市场底的确认需要看到交易量企稳回升，挂牌量与成交量比例回归正常水平。

第三，量化抛售需基本出清。法拍房和 工抵房 的持续放量是价格下行的主要压力源，只有当这部分供给基本出清，市场价格才能真正企稳。

第四，央企经营需企稳改善。作为行业的晴雨表，央企房企的经营状况改善是行业见底的重要信号。

可研智库创始人贾春晖指出："综合来看，从租售比和流动性双重视角分析，当前房地产市场正处于价值回归过程中，但底部尚未完全确立。

对投资者而言，当租金回报率高于房贷利率时，长期投资价值开始显现。对购房者而言，关注租售比变化比单纯关注房价更能把握市场节奏。

当前市场调整期正是价值回归的过程，租售比作为衡量房价健康度的核心指标，其改善释放了积极信号。

随着卖家逐渐挣脱恐慌心理，以更大耐心面对资产，市场正逐步建立新的价格平衡机制。

然而，比价格调整更为关键的是流动性恢复。只有当市场交易频率回归正常水平，我们才能真正确认市场底部。"

市场底的确认需要租售比回归合理、成交量企稳、流动性恢复等多重信号。当前，这些信号正在积累，但尚未完全出现。当租售比真正回归合理区间，并且市场流动性明显改善时，市场底部也将随之到来。

关注可研智库。

关注可研智库

End