比二手房便宜、比法拍房纠纷少，银行直供房会影响楼市？业内人士：不会

本文来源：时代周报 作者：曾思怡

比二手房更便宜，比法拍房纠纷少，被网友形容为更靠谱的“捡漏”机会，“银行直供房”开始搅动楼市。

近日，有媒体报道，一处市场估价约200万元的房产，在第三方拍卖平台上以150万元成交，由银行作为出售方直接完成交易。“捡漏”的背后是多家银行加速推进的房产直售业务，在售房产标的超千套，处置速度明显加快。

顾名思义，银行直供房，是指当企业或个人借款人无力还贷时，银行通过债权剥离取得完整产权，随后以业主身份直接出售或出租。

其和法拍房本质一样，都是不良贷款处置。不过和法拍房相比，银行直供房交易过程耗时相对较短、流程相对便捷。

多名金融和地产业内人士告诉时代周报记者，银行直供房一直都有，只是规模不大。近年来经济形势，叠加房地产深度调整，银行不良资产率上涨，尤其当前临近年底，银行处置不良资产的考核压力更大，促使其加快资产处置速度，推出的“银行直供房”明显变多。

对于银行下场楼市，大众情绪不一。有网友认为这是“捡漏”机会，也有人担心“银行直供房”规模若进一步扩大，可能影响二手住宅市场。

一位不愿具名的地产分析人士告诉时代周报记者，银行直供房尽管增长明显，但整体规模不大、比例不高，而且这类房产大都是二手房挂牌房源，统计上要考虑重叠部分。

结构上，银行直供房和居民家庭的住房关系不紧密，以商业用房居多，基本上是工商户过去做经营贷的抵押物，现在主动把房子抵给银行来偿还债务。“单纯从市场层面看，并不会对二手住宅市场造成明显影响。”

相对低价、纠纷较少

连日来，一连串成交或在售的低价银行直供房引发关注。

时代周报记者梳理公开报道发现，兰州农商行在9月底拍卖兰州市城关区铁路东村街道一处125平方米的抵债房产，获拍价为151万元。同期，该小区同面积段户型的挂牌价在180万元-220万元不等。

11月上旬，黑龙江某农商行的抵债资产，哈尔滨市松北区某住宅住房以均价约1800元/平方米被竞买，同期该小区同户型的挂牌价最低为3700元/平方米。

11月11日至12月10日，兰州市皋兰县某房屋进行公开挂牌竞价，拍卖价为39.8万元，建筑面积为132.41平方米，均价约3000元/平方米，低于该小区同户型的交易价4421元/平方米。

据媒体不完全统计，银行直供房价格普遍低于市场价15%-25%。但其折价水平仍略低于法拍房。

前述不具名地产分析人士解释，法拍房带有强制色彩，通过法拍来强制变现和偿还债务。“银行直供房可以理解为是企业或个人主动抵偿房产，所以房屋本身的质量更高。即便是归类为不良资产，其本身也是‘拿房抵债’的操作。”

从定价机制来看，两者也有不同。

银行业内人士许逸（化名）告诉时代周报记者，银行直供房上线之前，会综合AI评估、房产交易网站报价以及其他权威机构报价等，得出较为合理的房屋价格，“这个价格一般略低于成交价，差距不会特别明显，并不像网上所说的直降两三成。那些降幅两三成的多是对比挂牌价，而不是成交价”。

时代周报记者登录阿里资产平台“银行清仓”栏目，搜索兰州当地银行直供房发现，安宁区沙井驿街道一处80多平米房产以约32万元的价格出售。同期，在二手房交易平台，附近小区同户型同面积房产总价在20多万元-40多万元不等。

这也印证，并不是所有银行直供房价格都会有大力度折扣。类似的，通观兰州当地银行直供房清单，大体量商业用地基本标注价格，而住宅方面有相当一部分标注“欢迎询价”。

不过许逸也提到，银行直供房在交易过程中，因为银行急于出售，客户急于还钱，相较于常规二手房，银行直供房的还价空间比二手房大。

虽然银行直供房的折价程度不及法拍房，但其另一大吸引力在于——有银行风控背书，售后纠纷少。从数据层面来看，银行直供房的产权纠纷率只有0.3%，普通二手房交易的纠纷率2.1%，而法拍房更是高达18%。

不过对有购买计划的买家而言，具体到交易环节，也有一些相较二手房更需谨慎的环节。

比如上述兰州沙井驿街道总价约32万的银行直供房，房产信息介绍中注明“不带看”“竞买标的可能存在被强行占用等瑕疵”“一旦成交，风险和瑕疵概括承受”。

招联首席研究员、上海金融与发展实验室副主任董希淼建议，对个人而言，需仔细评估后审慎决策。银行方面，可适时总结银行直接出售房产的经验教训，优化相关流程，争取政策支持（如减免交易环节的税费），加速推进不良资产处置。

规模或进一步扩大

银行直供房主要来源三个方向：一是普通企业或个人申请贷款作为抵押物的房产；二是房地产公司无力偿还贷款或破产重组，银行被动接受尚未出售的房产；三是个人住房贷款的借款人抵押的房产，即住房贷款中途断供。

董希淼指出，银行直供房早已有之，但此前规模不大，“近期因为接近年底，不良资产处置考核压力促使银行加快资产处置速度，因此银行直供房有所增多”。

他解释，一方面，目前个人经营性贷款以房产作为抵押物的较多，不少企业贷款也选择以房产进行抵押。在经济下行压力较大的情况下，与房产有关的贷款不良率在上升，进而导致银行直接持有的房产数量增多。

此外，房地产进入深度调整期，从总量上已经供大于求，其中尤以人口流出地、城市远郊等区域住房供应过剩，量价跌幅较大。直接结果是，房企负债高企、以房抵债增加；个人房贷持有者，或因个人经济问题失去还款能力，或面临房价跌幅较大资不抵债，选择断供。

许逸指出，上述几类银行业房地产不良资产构成中，房企以房抵债、房产抵押的经营性贷款两类占大头，个人住房贷款断供情况在上涨，不过占比最小。

“和大家印象中因经济问题无法支付房贷而选择断供不同，更多时候是因为相关房产降幅比较大、资不抵债了。所以，往往是房价跌幅大的区域、城市，住宅类的银行直供房数量会比较多，比如某些中西部省会城市”。

从银行直供房的类型来看。在兰州从事资产拍卖的马先生告诉时代周报记者，目前兰州银行直供房和法拍房中，超八成是商业用房，“个人住宅类套数估计不到两成”。

整体来看，前述三者均推动银行业房地产不良资产增长。另一边，司法拍卖房产效率较低，使得银行推出更多直供房以出清不良资产。

现阶段暂无公开数据显示全国层面银行直供房的总量和构成比例，但从部分银行或省市的情况可见其增势。

据公开资料，在京东资产平台上，兰州银行2024年挂牌直售房产标的达1130个，2025年增至1779个，增幅约50%；2024年上半年以来，四川农信系统出售的房产标的数量超过25000个（未去重），辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有11000个。

上述受访者皆认为，基于现阶段经济形势和房地产走势等因素，银行直供房规模将进一步扩大。

是否会影响二手房市场？

成为靠谱“捡漏”机会的同时，持续增长的银行直供房规模，也引发部分隐忧——是否会影响二手房市场？

根据公开报道，前述兰州当地总价151万元的银行直供房成交后，导致周边二手房挂牌价普遍下调10%-15%。

对此，许逸说，二手房挂牌价和成交价往往存在差异，上述银行直供房成交价格对周边房价影响实际上较小。

雪梨（化名）在兰州持有不同类型房产，包括核心地带均价约3万元住宅，也包括远郊单价几千元的住宅。

她告诉时代周报记者，“前者因为稀缺性，同小区只要有一套挂牌出售，就会被秒抢，这类房子的持有者不会担心直供房的影响；后者挂牌量大，而且很难流动，附近有没有银行直供房推出，都在跌”。

前述不具名地产分析人士还表示，银行直供房从规模、占比和结构来看，单纯从市场层面，并不会对二手住宅市场产生影响。而且银行直供房大都本就是二手房挂牌房源，此类市场本质上就是二手房或存量房的概念。

“不过银行和别的房东还是有区别的，银行是金融机构，可以有资产管理的思维。比如对房产进行打包处置，或者朝着银行内部消化、打造人才公寓、打造保障性租赁住房。”

董希淼也认为，银行直接出售作为抵债资产的房产，并非为了进军房地产市场或房地产经纪业务，而是为了加快不良资产处置、减轻发展包袱。