北京买房：理清思路，购房建议1712

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我的情况是这样：以后孩子大概率在西城二小或者奋斗上学，我的房子在丽泽商务区附近，有车。我现在不太确定这个通勤距离对孩子上学是否合适？

纠结点在于：如果不在丽泽住，以租养租，在西城租房，生活成本会大大提高，也租不到舒适的房子。

如果把丽泽的房子置换到西城，面临着把老破大变成老破小，居住质量会下降，房贷也会增加。这种情况下老师您有什么好的建议么？

A：

1、接送距离其实无所谓合适，重要的是时间。以我家的经验，小学低年级好说，但从高年级开始学业加重，到了初中就更紧张了，此时接送时间就越短越好，保证孩子的休息。高中则是争分夺秒，每天能让孩子多睡15分钟都是很多家长的追求，毕竟谁家当父母的看着孩子那么累都心疼的。

2、以租养租的优势是能占学区房的便宜，现在的平均值是25%，也就是占学区溢价的便宜。另外的优势就是能随着孩子换校区而换房，保证孩子睡眠，也相对安全。但劣势就是住别人家的房子呗，看自己是否接受了。

3、把丽泽的房子换到西城，看哪个小区的吧？如果是没有溢价的房子，那换到西城不光是居住品质下降+房贷增加，也同时要承担溢价部分的风险，现在的平均值25%。

这考虑好再换吧，今年是入学高峰的最后一年，溢价降了点儿但不多。明年开始就是确定的低谷期了，要至少持续到2031年，如果没有政策的支持，溢价部分有可能受影响。

当然如果是换高总价的就好多了，比如1500万以上的，溢价率能降到20-15%左右。也就是总价越贵的溢价越低，居住的性价比也就越高，保值风险有也小，2000万以上或许还能买到没溢价的呢。

4、总之我没什么明确建议，主要看自己算账和居住喜好了。先算算账吧，看换租是否划算？也计算一下想换的房的溢价率，看自己是否愿意承受？然后再考量+决定。

仅供参考。

二

Q:

请问，我家孩子现在和平里上小学二年级，在和平里有一个老破小的占坑房。我们最近想买一套大三居自住，预算1700左右。目前在和平新城，万国城moma，和太阳宫的金星园或者uhn国际村之间纠结。

买东城的房子可以把老破小处理了，买太阳宫的话我们还想继续保留一下东城的户口，怕未来政策有变化。您能从自住和资产保值的角度，帮忙分析一下或给些建议吗？

A：

1、自住看自己的喜好，没必要听别人的建议。不过常规来讲肯定是公寓的档次高+居住体验好了，万国城和国际村占优，物业费更贵就已经说明了档次。

2、保值的话到目前为止肯定是金星园排第一，最弱的是万国城，否则也不会今天的价格，您也不会拿来比较。和平新城和国际村中等吧，无非是学区溢价的差别而已。以后大概率也是这种趋势，但明年就是确定的入学人数低谷期了，学区房的溢价部分或许有影响，到时候看吧。

但您既然想留着东城户口那就还买学区房呗，这么高的总价能买到溢价相对低的。应该降不了太多的居住体验，算下来估计跟千万左右的差不多，200来万而已，跟1700相比占比不高。

3、不过保留户口其实主要是心理作用，实际用途不大。而且您家孩子是二年级，去年入学的也算高峰期，应该是延续学籍的政策。毕竟东城不是朝阳，早就不是单校划片了。

4、我没什么建议，其实这就是普宅vs公寓+是否学区房的选择，优劣势都很明显，只看自己的喜好和判断了。尽量选板楼吧，除非是塔楼很好的户型。

仅供参考。

三

Q:

请问。我父母住在昌平县城老城区刚退休，房子没电梯没车位，我现在在海淀工作，在公司附近租房。我希望能给他们置换一个新一点有电梯方便停车的房子，以后我也可以住。不需要考虑我工作地也不需要考虑学区，适合养老就可以。当前这套房大概卖个300万出头，再加上能贴个70万，最多换个400以下的房子。

1 目前小区里已经有几单元在加装电梯，但我单元一直有人反对就没装。我父母想等电梯不想搬，但即使这样车位问题也没解决。

2 是否应该先把房子卖出去再买？这样意味着可能需要前期租1-2年的房子。

3 置换的房子，是二手房还是新房？您有什么推荐吗？或者我应该从哪些角度考虑？目前来看昌平老城区房子都有点破了，想置换只能到南邵了，但面积小了很多，我父母都觉得不习惯。

我现在也很混乱，不知道怎么样是最好的，想请您帮忙理理思路。

A：

1、适合养老的标准或条件是什么？一般都是交通方便+离医院公园超市都不远+小区人车分流+电梯房采光通风好，差不多就是这些基本条件吧。但这也没有明确的标准，只要是老人自己觉得合适就行。

2、等着加电梯这怎么说呢？之所以这两年加装电梯的声音小了，主要就是第一批加电梯的有不少都添了新麻烦，不好解决。

主要是质量故障+维护费不好收+有可能因为电梯和楼体沉降不同步而导致的问题。所以即便是加了电梯，一般都是开始还行，几年之后多少都有些麻烦事儿，未必真的适合养老，一旦电梯停运就更麻烦了。

所以考虑好后再买加装电梯的小区，毕竟不是原装的，到目前为止也没有成熟的法规，产权费用+质量+连带责任都没有标准的说法。

3、先卖出去，过1-2年再买。理论上当然可行，但这就有赌的成分了。如果房价不涨甚至是持续下跌，那就算皆大欢喜的赢了。但万一赌输了呢？父母或许就得再多租几年了，资金+心情+居住体验能接受吗？

现在从北京平均租金收益率来看，已经是高于同期银行存款利率了。历史上这种时期不多，每次都是相对的低谷期。所以考虑好了再赌，资金无所谓，想好了老人的情况。

4、新房vs二手房。常规建议是长期自住就买新的，肯定比二手的宜居。注重保值或过几年还要置换就以二手的为主，毕竟其价值都是经过市场检验的。这其实就跟买车似的，注重驾乘体验就买新的，注重性价比或过几年要换车再买二手的。

5、从哪些角度考虑，看自己更注重哪方面了。换房就跟离了婚再结婚似的， 前任有哪些不如意，找下一任的时候就注意避开呗。尤其养老房是自住为主的，主要看自己的喜好，没标准。

不习惯面积小的就买大户型呗，但也别太大，收拾起来太累。一般养老房就是两居合适，90平之内吧，既能做到南北通透也方便打扫。

6、简单就是这情况，我也不知道怎么算是“最好的”，养老房自己喜好才是最好的，不用太纠结别人的标准。

另外多说一句，养老房尽量别追求装修太好的，因为装修的越好，老人们通常就越注意保洁和维护，但这住起来挺累的。房子是为人服务的，别老让人为房子服务，为了房子的漂亮而劳累自己不合适。

仅供参考。

四

Q:

请问，我支持北京房价还远远没有降到底部的观点，甚至连腰部都没到呢。因为我在中关村软件园上班，租房在附近，老破小一居室50平5500元，而要买的话竟然高达650万左右，相当于1200个月的房租才能收回成本，每年的投资回报率仅仅1%。

就算你说的租金回报要随银行利息波动的理论是有道理的，那现在是银行利息平均也在2%以上，这套老破小还远远没跌到底吧？

A：

1、中关村软件园上班，那以您这套房的租售比，肯定是上地学区的老破小了，不是上地东里就是马连洼一号院。

这里是海淀的顶级学区，被家长们追捧的最热门，所以学区溢价也自然是顶级的了，高达50%左右。也就是说这650万的总价里，有一半左右都是学区溢价，不是房子的基础价值。

2、您是租客，就算有孩子也不能直接的用上学位，那自然不会支付学区溢价这部分的租金了。所以您这5500的租金只是房价基础部分的，是价值300多万的租金。那现在的回报率是1%，如果翻一倍不就是2%了吗？这才是真实的租金回报率。

至于那300多万，是家长们为了孩子上学所支付的风险金。就算没有房子，也必定有其他的方式来体现，现在只不过是让房子当作承载的载体而已。

3、学区溢价部分我也认为有风险，但这也没办法，谁让上地的学区受追捧呢，高峰期又没完全过去，存在既合理，只能先这样儿了。而且您这房价是不是前些日子的，现在应该又降点儿溢价了，以后还有可能降。

至于学区房的基础部分我认为没什么下跌空间了，就因为租金收益率跟银行利息差不多，甚至还超出了。这还是看看朝石丰等地的非学区房小户型吧，没有学区溢价，租金收益率很多都在2%左右或以上，高的能到2.5%甚至更高呢。

4、总之我还是这观点，北京的房价大盘已经没什么下跌空间了，但学区房的溢价部分说不好，有可能在过了高峰期之后受影响，到时候看是否有政策支持吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，靠近杨庄地铁站的越秀天玥价格是否合理？目前大约5.5-5.8万之间。这个位置的人文和自然环境如何？

A：

1、价格是否合理，那就用租售比算算就行。用总价除以预估租金，北京二手房的平均值是650，在这附近的都算合理。但新房可以上浮10-15%，700多也算合理，改善的大户型可以宽松到800以上。超出的部分可以算新房溢价，毕竟我们开发商也是得有利润才盖房子的。但如果和周边同等二手房的数值持平，那就算价格倒挂，非常合理。

2、具体价格我不清楚，好多年不卖房了，不懂新房市场，更不知道开发商报价。

3、人文和自然环境？自然的环境就自己观察呗，看自己的喜好。人文环境挺好的，南边首钢宿舍区，旁边则是海特花园，京西第一个商品房小区，也有一部分公房，当年能住这里的都算有钱人+体制内的。

仅供参考。

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