永源路，崭新旧时光——能否成为南京西路商业延续的传奇

近期有两个现象级的城市更新项目，在各大媒体频频刷屏：

一个是复兴岛，以工业遗址为载体所进行的大刀阔斧的更新，作为2025年城市空间艺术季的复兴岛船台公园片区，吹响了“量子城市，复兴未来”的主题宣言，倾力焕新项目以政府为主导，为从上至下的城市更新模式。

一个是永源路，以涌泉浜为源泉，历经30余年的沉浮，作为协和城的部分地块，于2005年率先启动，由创邑与三益联手改造，对于3幢历史建筑进行更新，重续了南京西路商业延续的序幕，重磅打造永源路街区，项目以企业为主导，为从下至上的城市更新模式。

复兴岛由于其历史、区位、规模等各方面的不可复制性，以及政府大规模的投入，在本市难以有其他项目与其进行直接的比较，其更多的意义在于政府意志的决策与贯彻，以及所带来的社会效益。

而在上海，我们可以在不同的地方找到类似永源路的身影。

茂名北路——位于南京西路和威海路之间，紧邻张园，已成为城市秀场的代名词；

吴江路——位于茂名北路与石门一路之间，紧邻南京西路，兴业太古汇的吴江路，成为休闲的落脚处，美食的代名词；

安义路——位于常德路与铜仁路之间，紧邻嘉里中心、芮欧百货，成为购物中心站台的安义路，成为都市夜经济的首批代表及活动策源地。

枫泾路——位于人民路与中山东二路之间，紧邻BFC，成为购物中心展台的典范；

那么位于乌鲁木齐北路与镇宁路之间的永源路，又有着怎样的依托，怎样的定位、发展及后劲？本文试着从合并同类项的角度，寻求项目发展的突破点和创新点。

一是位置。

熟悉上海的人都知道，上述列举的几个街区均位于核心商圈，如南京西路、外滩等。对于商业而言，从绝对区位来看，最重要的是地段。具备了位置的优越性这一先天优势，便具备了成功的地利条件。从相对位置来看，上述小马路均紧邻购物中心，通过室外空间的开放性，与室内空间形成差异与互补，消除室内室外的界限，增强在地性，充分发挥周末及节假日的聚集效应，填补工作日商场的冷清，实现反哺。

永源路的位置则稍显逊色。从物理意义上讲，虽然它是南京西路向西的延伸，但从商业连续性来看，却已中断，脱离了传统的核心商圈，难以有效借势发力。如何打好擦边球，有效发挥南京西路地缘经济效用，是永源路需要探索的方向。

二是尺度。

我们不难发现，在不超过500米长度的马路上，人们可以用脚步来丈量时间，可以随时驻足，带来除目的性消费之外的即兴消费。而以上街区的尺度均在此范围，基本上以限时步行街或步行街为主。有着适宜的尺度，避开了车流的干扰，人再次回归到街区的主角，不再是以仰视的角度，抬望庞大的商业综合体，渺小感与疏离感不复存在，而是以人的视角平视整个街区，与整个街区融为一体。

永源路目前对外开放的主要是靠近乌鲁木齐北路一侧，由于历史原因，靠近镇宁路一侧仍处于施工状态，因此其有效长度大打折扣，仅为实际长度的一半左右。同时，虽然同为步行街小马路，但由于目前仍主要依靠北侧商业的支撑，南侧除了街心花园之外，仍为在建工地，因此其有效的展示及运营界面进一步缩减，目前难以最大程度地发挥小尺度空间的优势。

三是定位。

只有精准的定位才能吸引契合的消费者。

无论是茂名北路LV巨轮、光影秀等的轮番上演，还是安义夜巷小黄人的爆火，枫泾路夜市的人潮涌动，吴江路申夜深折的最新举动，都有其自身的依托及定位。城市秀场、休闲的落脚处、美食的代名词、都市夜经济的首批代表及活动策源地、购物中心展台的典范……除了自身定位外，它们均积极响应政府的号召，向夜经济靠拢，同时依托周边购物中心业态的多样性、消费人群年龄的多层次性，成为了小马路经济的现象级存在。

我们难以准确界定，是茂名北路成就了张园，吴江路成就了太古汇，安义路成就了嘉里中心，枫泾路成就了BFC，还是相反，或者二者相互反哺。但上述街区的成功是不争的事实。

反观永源路，从2025年入市至今，主打新潮、先锋的定位。从目前已经入驻以及处于围挡中的商家，如尚未开业的TEAM CHINA、茶饮品牌AKALCHA、欢桃bistro、the FINE WINE、PLUTO、韩国料理南山、茹荤等，以及已营业的意大利家具品牌Baxter中国首家旗舰店Baxter Gallery Shanghai、SMFK上海旗舰店“中心花园”、酒吧Slowfeel、热狗品牌Banana Dog、UNDEFEATED、PANE PLAZA、Onitsuka Tiger、Conceive By Cotemp永源之屋等，以及尚处于计划中的永源百货公司等，可以看出其潮流定位的方向以及闪现的人文关怀。

无论是去年年底的嘉年华限定集市、今年初adidas打造的“贝壳头街区”、静安世界咖啡文化节，以及目前仍在举行的上海时尚周末活动、FOREVER21快闪店、野餐会、周同学、“爱望兔”艺术装置等，亦再次印证了其潮流先锋的目标。

但这些红火的背后，更像是空中楼阁，没有根基，只能是权宜之计，容易沦为一次性打卡，难以带来实质性消费和重复消费。打卡经济的逻辑是美学经济，而非实体经济，出片是王道。永源路的旋转塔、旋转楼梯，更多的是作为背景，甚至不产生消费，最多外加一杯网红咖啡作为道具。虽然有主理人、潮牌、活动等助推，但业态、人群缺乏多样性，人们逗留时间较短。而上述的其他几条小马路，可以依托本已成熟的购物中心休闲、娱乐、亲子等多重业态，同时可以吸引外滩、南京西路等包括游客在内的多重人群，同时具备内生性和外向性。永源路更多的是依靠圈层、小众传播，某种程度上脱离了烟火气，难以持久。

四是环境与氛围。

永源路的环境是毋庸置疑的，虽然大草坪已不再是buff神器，但在南京西路附近寸土寸金的黄金路段，2000余平方米的规模仍有其稀缺性。除了在滨江、公园等区域，开放性的草坪并不多见。即使是长宁来福士的草坪，也具有内向性，需步入项目才能够知晓和进入。而永源路的草坪与马路无缝衔接，极大增强了项目的影响力和吸引力。

虽然项目考虑和设置了水的元素，但笔者认为偏少。紧靠一个小小的水池外加文字说明，难以对永源浜——这一始于南宋时期的涌泉古井的历史进行溯源。可以参考借鉴1876新视觉项目对于水元素的运用，对项目的历史进行深度挖掘与体现。

同时，商业氛围的不成熟也成为项目的另一短板。

在建的南侧协和城地块虽规划为新浪总部及五星级酒店，但真正落成尚有待时日。永源路街区尚缺乏成熟的商业氛围，目前只能靠自身来带动和影响消费，效果有限。其商业的氛围像是断断续续的点，不具备自身造血功能，只有靠周末活动事件营销回血。一旦脱离了事件营销的热度，就马上呈现人走茶凉的态势。而其他上述小马路则有商业、地铁等可以借力，而永源路街区紧靠自身的托举难以持续。

五是运营。

运营是商业的核心要素，但将所有的砝码都加注到运营上同样存在风险。永源路街区由有着愚园路运营经验的创邑公司操盘，已经看到了其活动组织的资源及能力。但仅仅有活动是难以为继的，仍要寄希望于整个协和城的完工，以及办公人群、酒店客群等提供稳定的客流，届时再辅以好的运营团队实现锦上添花与持久发展。

尽管永源路当前的能级尚不足以独立支撑南京西路商圈的延伸，仍待持续提升，但随着南侧协和城后续地块的逐步建成，这里将形成南北呼应的完整商业界面。届时，从南京西路的繁华喧嚣信步转入永源路，仅一街之隔，却已是另一方天地与节奏：一边是摩登潮涌的都市脉搏，一边是闲适从容的生活气息。永源路，值得期待！

原创作者：“上海城市更新”特约撰稿人 舒卓

责任编辑：林欣蓝

策划审核：夏 雨