南山豪宅区或将出现的新变化~

前言

昨日发的被删了。鉴于大家比较关注，特意修改了可能敏感的字眼，安排重发，且看且珍惜。

近日，网上流传的关于深圳欢乐谷整体搬迁至光明区的合理性与可行性，同步推进现址土地盘活及片区统筹规划文件，引起了诸多关注。

不少华侨城老业主私下跟小参聊天说，欢乐谷搬迁后会建什么，对现在的住宅会不会有什么影响？

其实，不止是欢乐谷或许搬迁的消息，还要结合锦绣中华、民俗文化村的消息等系列消息一并来说。而这个消息，早在今年6月份，我们便公开提醒过：

占地面积52.81公顷的锦绣中华、民俗文化村，土地已经到期，到期时间为2025年1月10日。而土地上，大股东是中旅，二股东是华侨城。

而同样作为深圳文旅名片的世界之窗和欢乐谷，将在2037年陆续到期，连同名商、沙河高尔夫球场在内，五大核心地块累计总面积达到318.75公顷（超3平方公里）。

如此大片低密度稀缺土地，在深圳寸土寸金的中心区，极其稀缺。这是继香蜜湖调规重建后，深圳市中心最后的宝藏级片区了。

而且土地面积范围不小，上头重视程度高，牵头市规划局、文旅局、住建局等多个部门，并联合华侨城集团、中旅集团开展研究可行性方案，甚至纳入深圳市“十五五”规划编制框架，重点评估搬迁的合理性、经济价值及区域协同效应。

长远来看，目前南山华侨城片区所在的欢乐谷、锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、华侨城湿地、深圳湾超级总部基地等连片土地，启动土地再利用规划，如何优化片区之间的生产、生活、生态空间布局，释放南山华侨城原有片区黄金地段的土地资源，支撑片区高质量，同时推动片区老旧小区改造，进一步提升片区居住品质和城市面貌，都是有必要且长远的任务。

只是，就目前来看，时间表和不确定性仍在。毕竟系列方案仍处于可行性研究阶段，仍需要等待“十五五”规划（2026-2030年）明确后推进。

有华侨城业主担心以后全部建住宅，会影响现有的房子价值？

其实过虑了。

一是就土地性质来说，根据华侨城片区的法定图则，整体上住宅占了大部分。而上述提到要搬迁的地方，基本上是红色的商业用地、绿地为主，把大片商业用地＋绿地的土地性质调规改成住宅，不可能也不切实际。

此前深圳土地性质调规极难，这两年虽有放松，比如深超总、后海的两宗土地都成功调规了。由此估计未来不排除会有部分商业用地调规，当然以官方公开为准。

再者，参考现在重建中的香蜜湖从原来的香蜜湖度假村到如今的香蜜湖金融中心，商业用地性质不变，增加了不少高级别的公配，比如国际会议中心、博物馆等等，都是充分考虑了深圳现在的超级城市体量及未来几十年的高配需求。

再看目前已经到期的、正在规划重建的深圳高尔夫球场，也并未大规模开发商品房，仍然是保留了公园绿地的土地性质。

而根据我们的内部消息，深圳高尔夫球场的重新规划，大概率命名为“深高生态体育公园”，由东往西，分为ABC三个区。

A区和B区基本维持现状，但是改为公园，以生态为主打点。

A区靠近深圳五洲宾馆，B区位于在A区和C区中间。

C区就是地铁车辆段，上面建成一个体育公园和绿轴，把香蜜湖金融中心，这一段延伸到南边。

如今确定了2026年年底在深圳举办APEC国际会议，根据内部消息，其实已经要求在明年大会之前搞好“深高生态体育公园”。而且，体育公园的建筑量不大，大概率可以短平快实现。

以此再来看南山华侨城片区的欢乐谷、锦绣中华、民俗文化村等大片土地，长远来看，大概率是要考虑把与华侨城湿地公园、深圳湾超级总部基地连为一体，全局考虑，整体规划，以真正好房子＋公共配套＋人文设施＋商业设施+绿地公园的相互结合，共生互长，让片区土地得以优化盘活，以匹配未来深圳的高质量发展。

但我们也必须承认，无论是欢乐谷搬迁，还是锦绣中华、民俗文化村调规，对华侨城来说，都将是极大的变化。而这个大变化，可能未来5-8年会出现。