2025年11月北海楼市报告-2：海景和江景的模样变化很大

去年在北海过冬、今年又再次来到北海过冬的“候鸟”们可能会惊讶——北海的海景和江景，变化真不小。

一、银滩西区

银滩西区的变化主要在绿道。

位于银滩西区大墩海的海棠湾小区（原名“彰泰海棠湾”），前面有一个烂尾楼项目，以前被浓密的树林遮掩得严严实实。如果没有细心观察，在外边一般都看不见它。

现在，楼栋周围的树木灌丛已基本上被清理干净，烂尾楼模样显示了出来。

这个烂尾楼直面大海，视野比后面的楼盘小区还要好。

不过它的前面有个公共厕所，虽然很方便但着实有点碍眼。

以这个烂尾楼的位置，猜测应该又是旅游方面的定位。

东投银滩海玥台，位于银滩西区绿道北侧、西藏路与鸿华路交汇处。它至今建了6栋楼，其中4栋已经建成交付，2栋烂尾中。

最近这个楼盘的空地被平整了，施工力度看起来不小。

地块平整之后猜测又是旅游方面的应用。如果是海景房的住宅业务，它更应该是复工烂尾楼。

恒大海上帝景那两栋海边烂尾公寓，现在仍在烂尾中。但公寓前面的海堤，已经成为海边房车营地的进出路线。由于可以直通到远端的沙丘海滩，颇有生意。

银滩西区绿道在三千海的海神广场那里已经变成了危路。

由于没有规划设计防波堤，海浪对绿道的撞击破坏非常严重。绿道到此被截断了。

好在旁边可以绕行而过。也正因为如此，银滩西区绿道仍然越来越受欢迎，人气也越来越足。有几处地方都已经自发形成商业网点了。

二、冯家江

冯家江的变化主要在西岸下游近海处。

10月底，滨江路阿萨卡网红城市一期南边的那个摩天轮，据说试运营了（有几个中介很开心地短视频里面炫耀）。

这个摩天轮在北海银滩“银沙逐浪区”（原银滩公园）的北面，占据了冯家江目前观江赏海的最佳位置。

不过，这个摩天轮到底叫什么名字、它所在位置那里到底是什么项目、项目是商用的还是什么性质……目前都没见有公开且明确的说法。它还在封闭施工中，完工之后公众还能不能像以往那样随意进入欣赏海天一色的风景，现在也是未知数。

冯家江的金海岸大桥继续停工中。

停工不意外，好事多磨嘛。

但工地围挡隔断了江边的观赏道路，这个是有些郁闷。今年周边小区的“候鸟”们应该怎么进入冯家江湿地公园、如何才能逛个痛快，很有考验力。

三、银滩中区

今年7月，银滩后街海鲜市场开张。

这是银滩中区（银滩旅游区）第一家海鲜农贸市场。它的出现让旁边的大唐听海（一期和二期）、21°公馆、桐洋海岸国际小区等等直接受益，西边不远的森海豪庭小区也跟着沾光。目前现房在售的龍胤银滩天际（广东路与银滩三号路交汇处）也因此多卖了房子。

今年暑期北海银滩那儿的楼盘小区最热闹？不是东边的冯家江一带，也不是西边的大墩海一带，就在银滩后街这一片。

四、银滩东区

银滩东区今年自身没什么变化，但它北边不远的“东盟（北海）体育实训基地”变化明显。

这是雅居乐金海湾小区的金海岸大道入口处那儿看到的。远处施工的就是“东盟（北海）体育实训基地”主体育场。

这个体育场预计2026年5月竣工，同年10月成为广西第十六届运动会主要比赛场馆。

等到运动会结束之后，银滩东区的楼盘小区住户应该可以享受北海大型体育场馆的服务了。

五、廉州湾

今年10月，北海公安交管部门完成了廉州湾大道（上海路至209国道段）10个交叉口绿波带的重要升级，在平峰时段（9:00—17:00）正式实现了南北双向绿波协调控制。

这意味从北岸高德老街景区到海丝首港景区一路可以实现快捷畅通。

但与此同时，经开区的小区住户想穿过廉州湾大道进入廉州湾海滩，继续困难中。一是经开区那儿的廉州湾大道红绿灯很少，二是绿波带的推行意味为经开区住户新增红绿灯难度很大。

今年元旦就宣布开工的廉州湾岸滩整治工程（一期），施工进度不尽人意。现在不但没有见到海滩新鲜出炉，官方还特意竖起了警告牌：由于滩涂平缓淤泥较多且深，一旦陷入很难自行脱险，请广大渔民游客务必提高安全意识，谨慎前往滩涂淤泥！

由此可见，经开区（原工业园区）的楼盘继续是近海但不容易进海。

六、楼市情况

今年北海的海景房、江景房市场都明显受到旅游的冲击。

小区民宿优势突出的楼盘或小区，例如阿萨卡网红城市一期（冯家江）、皇家海湾公馆（冯家江）成交量很突出。

愿意降价的楼盘小区，每一次降价都能刺激一波销量，例如北部湾1号（北岸）。与此相反，不愿降价懒得降价的，乏人问津。例如海逸豪园（北岸）、万顺翡丽湾（银滩东区）。

楼盘小区或开发商的口碑在今年的影响非常大。迟迟无法交房、或者交了房却迟迟办不了证的、又或者小区有明显的烂尾楼栋，今年都直接受到看房人的嫌弃。

开发商对市场的判断也直接影响了楼盘的开发与销售。例如嘉和冠山海，目前销售的楼栋早早到了清盘阶段，但开发商对后续楼栋的开建依然按兵不动。

目前的北海海景房、江景房市场，大部分楼盘都房源充足。但越热门的楼盘，住宅的可售数量就有可能越少。

至于北海现在的海景房和江景房价格，已经难以有比较可靠的数字。那些已经卖到清盘的，往往是吊着卖。那些可售房源充足的，平时都懒得降价。资金链已经绷断或绷得紧紧的，售楼中心冷冷清清，连置业顾问都不多一个。