再次强调！不准买卖

今天网上有一个很大的争议点——

中央农办、农业农村部召开“三农”政策通气会强调：

要严守农村宅基地管理法律政策底线红线，坚决落实“两个不允许”要求，即不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，也不允许退休干部到农村占地建房。

这个政策是年初2月中央一号文件的重磅政策，但为何现在又强调一次？

就是因为今年市场上有大量的自媒体博主对政策有误读或者乱解读，搞得人心惶惶。

比如“误读是全面禁止城镇居民下乡利用农房”，“阻碍乡村振兴，限制社会力量参与乡村建设”，“退休干部只要有农村原籍，就能违规占地建房”，“农村村民可自由买卖宅基地，私下交易受法律保护”等等。

其实这都不重要，重要的是明白政策的本质。

本质有两个，表象和背后。

表象是什么？

是为了保护有限的土地资源，防止一些有权有势的人占用耕地、宅基地、兼并土地、乱拆滥建，确保农村社会稳定，避免因短期利益失去长期的依靠。

其次整治市场秩序，将来合规盘活农村土地资源资产，比如探索让资本与农户合法开展租用、入股、合作等模式，盘活利用农村闲置住房，为农民增加收入。

但如果没有明确的法规限制，就会有大量的“权力”介入，通过不同的路径剥夺农户资源，在商业贸易角度，农户是天然的弱势群体，巧取豪夺自古有之，保不准未来会发生什么巨大的社会矛盾。

而且还有一些农户短视，低价出售宅基地，最后晚年失去保障，变为流民，导致社会动荡等等。现在明令拒绝交易后，农民年轻时候可以出来闯闯挣钱存钱，年纪大了，如果没挣到啥大钱，退休金也很低，那落叶归根，回到乡村去养老也不错。

如果农村有土地有住宅，蔬菜粮食能自给自足，只要还能动就能生活，花销很低，就算存款少点也能安度晚年。所以这个政策，就是对各方利益的分割和划界。

那么背后是什么呢？这个需要重点讲一下。

站在经济学角度，宅基地涉及最大的城市化问题，就是“不够充分”，到现在为止，全国还有 5 亿多农民，未从土地中解放出来，这意味着乡村的人口仍然太多，用地效率仍然偏低。

大政方针其实并不希望城市人口大量返乡，更不希望反向加大乡村的分散住宅建设。继续集村并镇，提高乡村用地效率、提高耕地集中度和规模，才是农村未来的方向。

把农民从土地中解放出来，提高了土地的利用效率，这一点非常重要。

因为农户自己种庄稼，粮食的收购价很低，如果建大棚和搞养殖带来的附加值更高，但大部分农民都没有这个经济能力。当然还得看天吃饭。如果遇到天气不好，就像今年秋收期间下大雨这种，往往颗粒无收。

但如果让成熟的企业去运作，既可以种植高附加值经济作物，又可以通过品种选育、田间设施、收储保障、产业链缓冲等多个环节，对冲天气的影响。

农民进城后，可以参与城市工作，比如外卖骑手、网约车司机、建筑工程、家政、物业、生活服务、养老育儿、物流仓储、开店等等，外加农田出租收益，肯定要比单纯种庄稼赚的更多，同时也为城市增加了经济活力。

第二个是基建投入要注重性价比。

过去大拆大建的时代彻底结束了，现在全国人口过于分散，那么为了服务好广大群众，就需要投资大量的基建设施，有时候一个村里只有 20 户人家，也要修建马路、网络、自来水等等资源覆盖。

这些投资最终基本都会亏损，到头来还是整体居民去买单。

但如果农民进城，就可以增加基建的利用效率。同样一个火车站、地铁、马路，服务 10 万人口和100万人口，产生的经济价值天地之别。

所以现在各地在积极通过合村并居节省村庄居住区域的占地，如此省出来的指标，即可转化为建设用地，帮助城市增强创造经济价值的能力。

当然，对外的说法是这样做是为了解决农村空心化、基础设施落后问题，而绝不会提能够出售建设用地指标的问题。

所以宏观角度，将来的方向依然是做大城市、集中人口，而不是允许人口分散到近郊或农村地区。

比如三中全会公报的第（23）条的内容，就是允许更大范围内的建设用地指标转让，为城市地区承接更多常住人口做制度准备。

建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制。探索国家集中垦造耕地定向用于特定项目和地区落实占补平衡机制。

看到这里，肯定很多农民背景的读者，心里不舒服，为什么为了国家经济，要牺牲我们个人呢？比如说，我就喜欢农村的田园时光，但你非要让我进城？

其实这是趋势，但更多还是遵循个人意愿。

而现在城镇化不充分的更大原因，其实是农民租给企业，租金不高，进城后，又找不到合适的工作，跟城市居民享受的城市配套资源还不一样。

所以我认为，城镇化控制宅基地资源只是基础，而未来增加农民进城的收入通道和社会福利保障，才是最重要的。

只有这些东西做好了，才会快速城镇化，其实大部分农民都不排斥进城，而现在城镇化率卡住，农民选择继续在农村生活，也是不得已而为之。想清楚这个，一切政策的本质就通透了许多。

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