谢天谢地！没在香港买房，可能是我近十年最正确的决定。

+汤姆本人微信：Tomgangfang1

@钱钱莱

摊牌了，咱就是每天都在想着搞钱，就想跟大家讨论都有啥路子趟了什么雷

钱钱来，钱钱来，钱从四面八方来！

前段时间自己在密集看房，手机正好给我推了条奥运站住房的成交记录。

好奇心驱使（也有中国人骨子里就爱房子的原因哈哈哈），我拿起计算器噼里啪啦一顿算，写出了两万人围观的一个小红书帖子来分析香港买房这事值不值。

正好港房汤姆来约稿，就在原思路上扩充了内容，增加了更精细的计算和详细的历史数据支持，当然结论还是一致的：不算不知道，一算吓一跳！

在香港买房，与其说是一项投资，不如说是一场每年花费数十万、持续二三十年的情绪消费。

01

一笔不产生现金流的投资

跟很多人以租养贷，创造多余现金流的直觉/目标相反，买房出租细算其实是不产生正现金流的，起码在现在的条件下，头几年并不能实现这个目的。

我以君汇港这两个最新成交的两房单位为例，不算顶级，但很具代表性（主要是我很喜欢这个小区），成交价都是778万，假设买房持有30年，首付7成，贷款30年。

1. 净收入=租金-开支

· 月租金：约 HKD $22,500

· 年毛收入：$22,500 x 12 = HKD $27,000

看着挺多的嗷，但别高兴太早，租金得先砍一刀：

看，还没开始还贷款，$27万的年租金就已经缩水到了$19.8万。

哦还有一次性成本：印花税+中介费+律师费，约占楼价的5%，即 HKD $38.9万。如果把这笔钱摊到30年，每年又是 $1.3万 的成本。

那么现在一年净收入变成了18.5万 ：）

2.真正的支出

这才是重头戏。大部分人的钱都是银行贷款，而钱的成本，很高。

· 贷款利息（大头）：假设贷款7成（$544.6万），利率3.375%（之前有读者指出最新利率，感谢，我都没注意降了0.125%），一年的纯利息就是：$544.6万 x 3.375% = HKD $183,800

现在，让我们把收入和支出放在一起看，AMAZING：

辛辛苦苦当一年房东，要花时间精力找租客/维修保养房子/打理管理费政府费用等杂事，最后净现金流是接近于0的。当然了，随着你偿还本金，利息成本会下降，租金假设会上涨，最终过几年是有机会变成正现金流的，如果没有意外大维修/装修/换大家电/频繁换租客/过长空置etc.

而这，仅仅是我们算得出来的“财务亏损”。

02

沉默的巨兽——机会成本

那笔首付（$233.4万）和每年填坑的钱，如果放在别的地方呢？这才是最扎心的部分。

我们把首付$233万投入美股SP500，每月增加投资24077（月供），假设我们回到1994，再经历过去的30年，它会变成多少？

有些读者可能会注意到，两者的起点不同。因为定投股票的投资是以233万开始，每月增加24077，房产是以当时价值778万锚定的，30年还完贷款后你拥有房子100%的价值。定投SP500的账户在2024年1月变成了五千六百八十万，而1994年价值778万的房产在2024年初的价值平均为一千八百万，相当于初始价值的2.32倍。

对应在现实中，比如93年入伙的半山晓峰阁，那时候的核心地段新楼，能找到的最早成交记录95年16楼C单位750万，对比最新成交15楼C单位，1690万，也就是说实际买新房的收益率还略低于平均，即图中用的中原城市指数。

如果看那时候相当于现在君汇港20年楼龄的次新楼，现在已是50年老楼，如1976年入伙的太古城，我能找到的最早记录，海天花园-南天阁-16楼E单位，95年成交425万715呎，呎价5944，最近成交平均呎价一万四出头，算下来正好是2.3倍，与指数趋势一致。

对比惊人吗？不提这个假设本身已经非常乐观，是中国及香港经济腾飞的30年，房地产疯涨，同时股市经历了互联网泡沫和08年危机。未来三十年，人口老龄化，AI为代表的科技迅猛发展，此消彼长，选择买房，你的房产在30年后带来的资产增值，比起无脑不费力的指数基金定投，可能比重复历史的结果还要不划算。

这中间差出来的3800多万，就是为“情绪价值”支付的隐形天价门票。

字太多啦，本来是短短的小红书帖子被约稿，想着增加一点数据更详细分析一下，同时吸收一下读者建议及热评，写不完了字数已经超了！比如有些读者说，我买房是为了自住，那怎么算？又有人说，把房产跟股市一起比较本身就不公平，跟更保守的投资（债券/黄金）比如何？有人说，利率下行了现金流转正如何？还有人说，资产配置角度出发的决策，不能单纯比较收益率了。

所以，如果这篇读者反馈可以的话，欢迎港房汤姆再来约下篇，看看咱怎么从数据出发，一个个分析回答这些问题。

另外也想问问大家，从投资角度考虑，固然可以一个个去分析每个心仪盘的成交价及租金，从而算出租售比，但如果我想找到整个香港满足某些条件（地段/楼龄/etc）租售比最高的楼，那就需要自己一个个看过去，好大的工程！

所以我在想，如果我用程序爬取全香港住房成交价，计算实际租售比数据，月度或季度推送，你可以用来：

1).寻找最优投资标的；

2).反向利用，看看哪个盘租来住更有性价比，让房东帮你住进梦想之家 :D。

你会有兴趣订阅吗？欢迎到我的小红书(@钱钱莱)或YouTube频道@InformedInvestorJ提出你的想法！

*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房汤姆”平台意见。

最近收到的这一篇投稿，作者用自己的看房经历和数据算了算，结论有点扎心：

买房出租现金流很可能接近零，长期回报也未必比指数基金高——于是作者得出结论，有时候买房更像一场“情绪消费”。

我们约了这篇稿件，是希望公众号也能呈现不同的声音，让大家看到各种思路。

从财务角度来看，投资回报因个人资金结构、贷款方案及持有周期而异；同时，购房所带来的自住便利、生活质量及长期居住稳定性，也是不可忽视的价值因素。

其实，作者还提了个有趣想法：如果把全港成交价和租金数据整理出来，定期推送租售比信息，不管是投资还是租房，都能帮大家做更理性的判断。

如果你也想了解香港房子行情、租售比或者投资潜力，可以加我微信，我可以帮你解读数据、找房源，甚至帮你算一算哪套房更适合你。

加我微信，一起把香港买房的流程讲清楚。

并且添加微信后，可以免费领取购房手册，把在香港买房的诸多细节和注意事项给新手买家讲得清清楚楚，能帮你少踩坑，顺利上车！

也欢迎大家聊聊，你怎么看香港买房？投资？自住？还是纯粹情绪消费？

而且，我有两个公众号...

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