不动产精益运营│以成本管控重塑行业发展确定性

当土地红利退场、金融杠杆收紧，不动产行业已全面进入 “精益竞争” 时代 ——

而，实现精益化的成本管控绝非易事：行业业态多元、产业链条、开发周期长、参与方众多，让成本管理面临诸多独特挑战。

01

以 “目标成本” 构建跨域多项目统一管控

面对跨区域项目分散、业态类型多样的管理场景，传统地产开发需优先解决成本标准统一的核心问题。

由于各区域建材价格与政策要求存在差异，集团总部需统筹制定各项目成本基准，同时依托以目标成本为核心的一体化管控体系，强化对分散项目的协同管控，最终实现管理标准的一致性。

竞优成本管理解决方案以 “目标成本” 为管控原点，搭建目标成本-合约规划-合同管理-变更管控-完工结算全链条闭环。

通过整合全国区域工艺工法、建材行情数据，建立标准化目标成本库，为不同区域项目设定统一核算基准；同时定期同步项目成本变动情况，确保集团总部能随时校准各项目目标成本执行情况，从 “分散管控” 转向 “集中统筹”。

在与竞优的深度合作中，中海地产依托方案构建起集团级目标成本管控体系—— 将成本规范、科目体系、审批流程与目标成本标准深度绑定，既实现全国项目成本核算的统一化，又保留区域项目的灵活调整空间。这一模式让中海在跨市场周期中始终保持成本稳定性，成为地产行业目标成本管控的标杆范本。

02

以 “成本数据库” 打通建造与运营价值闭环

作为涵盖购物中心、酒店、写字楼等多元业态的开发类型，商业综合体需将成本投入与运营收益的协同衔接作为管理核心。

在项目建设期，要结合招商落位规划与后期运维需求提前布局成本方案，减少设计调整对成本的影响；同时依托统一的成本数据支撑，精准测算不同业态的投入产出比，为运营决策提供科学依据，提升整体管理效率。

竞优成本管理解决方案聚焦 “成本数据库” 构建，按商业业态（如购物中心、酒店、配套公寓）建立细分成本数据库。

将设计、施工、机电配套等成本按业态维度精准归集，同时关联历史项目的租金回报、运维成本数据，形成业态成本+运营效益关联体系。建设期通过数据库测算不同业态的成本投入上限，实现精准成本规划；运营期复用数据优化业态调整，实现 “建为运营、管为盈利”。

万达集团借助竞优数字化解决方案的全生命周期管理，实现商管团队前置参与：规划阶段通过数据库，快速匹配同类业态的成本与收益数据，优化业态配比；建设期实时对比数据库基准成本，管控变更风险；运营期基于数据迭代调整租金策略，真正打通从建造到运营的成本价值闭环，让复杂商业项目的成本管理从 “无序” 转向 “精准”。

03

以 “合同管理” 实现从成本到租售的协同发展

产业园区多采用分期滚动开发模式，其管理关键在于强化成本、资金、租售的全环节节奏协同。

项目推进过程中，涉及厂房、配套设施、市政工程等多类合同管理，需确保合同执行与工程节点同步；同时打通成本数据与招商销售数据链路，为招商定价提供精准成本参考，确保资金计划与工程付款需求匹配，进而提升项目整体周转效率。

竞优成本管理解决方案以 “合同管理” 为核心纽带，搭建工程、合同、成本、资金、租售的协同体系。

一方面实现合同全生命周期管控，从合同签订、履约跟踪到付款结算，实时关联对应项目的成本科目，确保每笔合同支出精准归集；另一方面打通合同成本与租售数据，将厂房、配套设施的建设成本通过合同数据同步至销售端，为招商定价提供实时成本依据，同时结合合同付款节点梳理资金需求，避免 “资金闲置” 或 “付款滞后”。

联东集团依托竞优数字化解决方案，实现产业园区从开发到租售的无缝协同：通过合同管理精准把控各期项目的成本支出节奏，结合实时成本数据制定招商定价策略，既保障成本回收，又提升去化速度；同时基于合同付款节点优化资金计划，让产业园分期开发中的资金周转更高效，成功打造 “高周转、高溢价” 的产业运营模式。

04

以 “动态成本” 提升超级工程管控效能

基础设施建设项目投资规模大、参与主体多、建设周期长，重点关注进度与成本的协同推进。

项目涉及设计、施工、监理等多主体协作，需打通各方数据壁垒以提升成本核算的及时性；面对长期建设中的建材价格波动与进度调整，需依托动态跟踪与风险预判的成本管控方案，保障项目整体成本稳定。

竞优成本管理解决方案以 “动态成本” 为核心，构建目标成本引领+动态跟踪监控体系。

以项目总投资为基础，制定刚性目标成本作为管控基准；再围绕进度、资源、质量等要素，打通设计图纸、施工进度、财务付款数据，实现进度变动-资源调整-成本变化的协同联动；同时建立动态成本跟踪机制，当成本偏差超出阈值时及时提示项目团队纠偏，避免风险累积。

京东产发在基础设施项目中落地竞优数字化解决方案，通过动态成本管控实现三大提升：打通多参与方数据，提升成本核算及时性；推动进度与成本协同联动，减少工期调整对成本的额外影响；强化成本风险预判，保障资金计划合理、现金流健康。这一实践提升了京东基建项目的管控效率，为跨区域大体量基建项目提供可复用的管控范式。

05

以成本核心能力，护航企业穿越周期

深耕不动产数智化三十八年，竞优软件以目标成本定基准、成本数据库强支撑、合同管理提效率、动态管控降风险四大管控目标，为中海、万达、联东、京东等头部企业构建全周期成本管控体系。竞优不仅是系统提供者，更是企业精益运营的长期伙伴——以贴合行业实践的落地方案，让成本管控从 “被动应对” 转向 “主动驾驭”。

选择竞优，以确定性成本管控能力，护航不动产企业穿越行业周期、实现稳健发展。

竞优软件|不动产数字化专家

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关于竞优软件

竞优软件成立于1987年，是专业的不动产数字化服务商，致力于成为不动产企业最值得信赖的合作伙伴。历经三十余载的稳健发展，我们已构建起高效的项目交付体系与覆盖全国的服务网络，分支机构遍布上海、北京、广州、武汉、成都等核心城市，业务辐射全国超过100座城市。

目前针对企业在不动产开发、运营两大领域，竞优已经形成“投资、建设，资管、运营”一体化解决方案，旨在全面赋能企业数智化转型，实现从项目开发到资产经营的全业务、全流程数字化管理。方案灵活适配住宅、综合体、购物中心、商业街、专业市场、产城、园区、基建、写字楼、公寓等多种不动产业态，满足不同场景下的管理需求。

凭借在不动产数字化领域的深厚积累与广泛实践，竞优软件已成功将解决方案融入地产、商业、园区、城投、市政、工业、互联网、交通、医药、能源及养殖等多个行业的不动产业务领域，展现了强大的跨行业应用能力。产品的技术创新力、系统稳定性及卓越服务品质，赢得了万达、中海、金茂、复星、绿地、京东、美团等行业标杆企业的信赖与好评，合作客户已超过6000家。

竞优软件，不动产数字化专家，全业务链赋能，让管理更智慧，决策更精准。