行业透视 | 11月新房供应低位持稳，主城区改善产品为供给主力

11月市场热度预期回落，多数城市新房成交预期由增转降。

◎ 文/俞倩倩

11月新房供应量低位持稳，28城单月供应环比微增5%，同比下降46%。一线城市环比回升主要依托北京、广州拉动，同比下滑显整体压力。二线城市总量持平下，分化加剧。三四线城市供应降无可降，低基数下环比大增。

从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为28%、55%和17%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。近8成城市以主城为供应主力。

基于11月供应低位持稳，加之当前热点城市北上广深蓉杭等热点城市市场亦有降温迹象，故而新房成交绝对量或将延续低位盘整行情，基于去年基数较高，同比降幅或有持续扩大可能。

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规模：11月28城供应同比降46%

京穗苏郑长等环比“翻番”显著回升

11月房企推盘积极性小幅回升，供给约束依旧显著：据CRIC调研，11月28城预计新增商品住宅供应面积518万平方米，环比微增5%，同比下跌46%，2025年前11月累计同比下降17%。

分能级来看，一线城市环比回升主要依托北京、广州拉动，同比下滑显整体压力。据CRIC监测数据，11月一线城市预估供应127万平方米，环比增长14%，但同比仍下降40%，显示出“相对韧性”与“绝对压力”并存。北京、广州是主要增长极，环比增幅分别达167%和126%，迎来了供应集中放量期。上海、深圳同环比齐跌，其中上海环比大跌69%，同比降幅高达81%，供应量创历史新低，市场活跃度亟待提升。深圳供应量持续在低位徘徊，同比降幅超过50%，复苏动能不足。

二线城市总量持平下，分化加剧。据CRIC监测数据，19个二线城市预估供应358万平方米，环比微降1%，同比深度下跌49%。在整体持平的表象下，是城市间极为割裂的走势，一方面长沙、长春、郑州、苏州等城市环比翻番，为高增长阵营，主要源于上月基数较低或是单个大盘集中拿证所致。另一方面，宁波、南京、南宁、青岛、福州、济南等供应量持续萎缩，11月单月同比“腰斩”，城市供应迎来阶段性“空窗期”。

三四线城市供应降无可降，低基数下环比大增。6个三四线城市预估供应32万平方米，环比大增61%，但同比仍下降34%。环比高增主要源于泉州、常州等城上月基数极低（接近零供应）的扰动，绝对供应量依然处于历史低位，市场下行压力并未缓解。

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结构：近8成城市以主城为供应主力

沪杭蓉汉等16城改善占比主导

而从供应结构各产品档次分布来看，市场持续向改善需求倾斜：重点城市刚需、改善、高端占比结构为28%、55%和17%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。

典型城市大体可以分为以下几类：（1）西安、昆明、天津、郑州、福州、长沙等城市刚需产品供应占比都在50%以上。（2）宁波、北京刚需与改善占比不分伯仲，占比均在4-5成。（2）上海、杭州、成都、武汉等16城依旧以改善产品作为供应主力，当前“以销定产”模式下适销对路改善盘加大供应也有望保证市场短期维稳。（4）深圳、徐州、无锡合肥等本月高端产品占比均在45%以上，在各产品档次中居首。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为70%、23%和7%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。分城市来看，青岛、徐州、泉州、福州、郑州、昆明、南宁、合肥、重庆等主城占比均在9成以上，长沙、天津、南京、深圳、宁波等则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。而广州本月以远郊项目为供给主力，占比达46%。

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预判：11月市场热度预期回落

多数城市新房成交预期由增转降

盘点了11月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：11月供应低位持稳，环比微增但同比显著不及去年同期，房企推盘积极性一般，故而新房成交绝对量或将延续低位盘整行情，基于去年基数较高，同比降幅或有持续扩大可能。

而从市场热度来看，或将高位回落：据CRIC监测数据，28个重点城市2025年11月预期项目平均去化率32%，环比下降3pcts,同比下降10cts。

各城市新房市场彻骨预期跌多涨少：上海、成都等前期热点城市11月新房成交规模预期回落，一方面供应显著缩量，同环比均出现大幅回落，一定程度上制约成交放量；另一方面从微观项目来看，部分前期热点板块项目也有销售逐步滑坡迹象，譬如上海杨浦东外滩、浦东北蔡等，整体需求面临阶段性瓶颈。少数城市诸如深圳、武汉、重庆等预期延续弱复苏走势，整体成交规模低位回升。还有多数弱二线城市诸如郑州、福州、南宁等整体成交还将下探，购买力疲软导致成交增长乏力的情况还将延续较长时间。

而从二手房市场来看，成交仍处于下行通道。尤其是新房产品力全面提升背景下，二手房市场仅能吸引价格敏感度较高的刚需客群，短期内以“以价”能否“换量”效果存疑。

（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞