贝壳三季度净利下滑加重，“最大房东”银行也批量卖房了

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

近日以来，作为房地产“金主”的多家银行突然之间开始批量卖房了，引发网络热议和关注。

比如，多地农信系统在阿里、京东资产处置平台的直售房挂牌量突然飙升，单单一家就有上万套之多，有一家挂牌超2.4万套。

也有像天津银行、兰州银行等知名城商行的直售房挂牌量均有上千套。甚至，还有大家都熟知的部分国有大行也悄悄入局挂牌直售房，动辄也有数百套。

从银行来看，地方性银行是此次挂牌直售房的主力，背后是不良资产风险承压，抗风险不如国有大行及股份制银行，急需处置剥离相关“有毒资产”，以满足“最长持有不超2年”的监管要求及提高抗风险能力等。

有人说，银行此时批量低于市场价六七折卖房，这是变相“砸盘”啊！也有人说，银行给房价确立了一个新的、坚实的“价格锚点”，这叫“利空出尽”。

当前全国楼市尚未企稳，甚至近两个月还在往下掉，而银行此时向楼市供给批量的直售房源，短期内二手房市场无疑将面临承压趋势。那么，想置换新房的改善需求是不是会受阻？

作为“房产中介一哥”的贝壳控股，今年三季度已感受到了“寒气”，从近日披露的业绩亦可窥见端倪。

来源：地产密探图库

今年前三季度，贝壳控股取得营收723.91亿元，同比增幅16.14%；净利润29.09亿元，同比下滑16.92%。较今年中期业绩而言，其前三季度营收增速出现明显放缓，净利下滑幅度也扩大了。

问题的关键来自贝壳控股第三季度业绩疲软，该期内净收入同比增速仅2.1%至231亿元，净利同比下滑36.1%至7.47亿元，经调整净利同比下降27.8%至12.86亿元。

从业务构成看，作为贝壳控股“基本盘”的存量房交易及近两年作为新增长点之一的新房交易板块，均陷入下滑困境。

比如今年第三季度，贝壳控股实现存量房业务净收入60亿元，同比减少3.6%，主要受链家品牌拖累，但存量房总交易额5056亿元，同比增幅5.8%，主要系贝联经纪人贡献上升。

具体来看，贝壳控股通过贝联经纪人今年第三季度实现存量房交易同比增幅11.4%至3156亿元，该部分以“平台服务、加盟服务及其他增值服务”净额计入收入，同比增幅2.7%至11.97亿元。

不过，贝壳控股通过“链家”门店品牌第三季度实现存量房交易额同比下滑2.3%至1900亿元，且佣金收入同比下滑5.88%至48亿元。

再看新房业务，贝壳控股今年第三季度该部分实现净收入66亿元，同比下降14.1%，主要系新房总交易额同比下滑13.7%至1963亿元。无论是通过贝联经纪人及其他渠道在贝壳平台销售新房，还是通过链家品牌进行的新房交易额均有“两位数”下滑，比如链家品牌新房交易额同比下滑19.2%至360亿元。

值得注意的是，贝壳控股透露今年第三季度门店成本同比下降5.8%至6.63亿元，直接减少4000万元，其解释称主要系“链家门店数量的减少”。

截至今年9月底，贝壳控股旗下活跃门店数量59012家，较年初增加了9319家，活跃经纪人数量47.15万人，较年初增加超2.6万人。

相较而言，贝壳控股今年第三季度“非房产交易业务”净收入占比升至45%，比如房屋租赁服务净收入同比增幅45.3%至57亿元，部分却被新房及存量房业务净收入下滑所抵消。

另外，贝壳控股董事会主席兼首席执行官彭永东提到了“房屋租赁服务业务在今年第三季度贡献利润超1亿元”并且在该业务上深度推进AI与运营融合以及全链路赋能等。

不过，贝壳控股第三季度毛利同比下滑3.9%至49亿元，毛利率同比下滑1.3个百分点至21.4%，从降幅原因大家可以看到贝壳转型并非易事。

这里提到了两点解释：

一，过去存量房及新房业务贡献利润率高于整体利润率，但现在该部分的收入贡献下滑了，整体利润率被拉下来了。

二，存量房业务净收入减少使链家经纪人固定成本吸收率转差。这句话读起来有点拗口。翻译成大白话，即该业务净收入降了，但链家人工成本减少不够明显。