房地产最后的机会

前几天写了文章，分析了银行开始售卖房子这个事，当时只是简单把利益关系给分析了一波，但发现很多朋友可能还没有意识到银行卖房的深层意义。

那我不妨多写一些，给大家把银行卖房这个逻辑再展开一些。

还是以日本为例，日本的银行当年也干过卖房的事，而银行卖房这个事，对应着的则是房地产下行周期四个阶段的一环：

第一阶段是房企暴雷，第二阶段是银行卖房，第三阶段是二手房踩踏，第四阶段是房产税征收，房产失去财富属性，转变成税收属性。

在展开四个阶段之前，先给大家简单介绍一下背景。

上世纪80年代后半期，在“广场协议”后日元大幅升值，日本央行采取宽松货币政策以应对，巨量资金涌入房地产和股市，地价房价疯狂上涨，形成了“土地不会贬值”的神话。

银行则疯狂地向房地产企业和个人提供贷款，甚至以不断飙升的土地作为抵押品，发放更多贷款，东京买下美国的神话，就是这个阶段下的产物。

然后开始下行周期的第一阶段，房企暴雷。

为了抑制资产泡沫，日本央行主动刺破泡沫，选择加息，而由于房企通常是高杠杆运作，依靠不断借新还旧和销售回款来维持。加息后，融资成本剧增，再加上地价下跌，银行开始收紧信贷，新的贷款断流。

房地产持有的土地和在建项目价值急剧缩水，但欠银行的债务却是刚性的，不会减少，许多项目的价值甚至低于其未偿还的贷款总额，形成“资不抵债”。

于是市场预期转向，购房者持币观望，新房销量锐减，回款困难，最后房地产市场价格大幅下降，大量中小型房地产公司首先倒闭。

这个阶段的标志性事件是“东海兴业”等大型房企也陷入困境，最终破产。

对应着我们国内，虽然我们没有加息，但我们也有对应事件，抑制债务有三道红线，大型房企破产对应恒大。

接下来是下行周期的第二阶段，银行卖房。

房企暴雷的直接后果，是它们在银行的贷款变成了不良债权。这是房价危机的开端，也是整个链条的第一张多米诺骨牌。

因为随着房价下跌，房企和个人贷款者违约数量剧增，银行资产负债表上充斥着无法收回的贷款，这些不良债权严重侵蚀了银行的资本金。

而根据《巴塞尔协议》等监管要求，银行需要为不良债权计提损失，这直接导致账面亏损，资本充足率下降，所以为了满足监管要求，银行必须想办法处理这些坏账。

于是没有办法，政策端就只能给银行解绑，允许银行直接卖房回笼资金。

但结果不用想，日本银行的“挥泪大甩卖”为市场设立了新的、更低的价格锚点，迫使其他持有者也跟着降价，加剧了房价下跌的趋势。

这个阶段的标志性事件是银行开始大规模卖房。

对应到我们当下这个时间点。

接下来是第三阶段，二手房踩踏。

在泡沫时期前期，大量日本民众利用贷款购买了投资性房产，但随着房价下跌和租金回报率下降，加上经济不景气导致个人收入受损，许多人无力承担月供，只能被迫抛售。

但泡沫破碎前期，那么持有自有房产的民众并没有因为房子下降而抛售，因为这些民众坚信“刚需房不需要考虑涨跌”。

但银行卖房直接把这个信心给打碎了，在银行直接下场后，市面上的二手房价格开始猛跌，跌到后面一些自住的日本民众也为了资产不贬值而卖房，最后形成了“再不卖就卖不出去了”的预期，把房地产又压到了一个很低的地步。

这个阶段持续了一到两年，在价格持续下跌预期下，就连房地产真正的自住需求者也被迫选择观望，房地产价格被打到低谷，销售量萎靡。

这个阶段的标志，则是日本三四线城市的房产，价格暴跌，彻底失去流通性。

如果按照前面两个阶段走，我们接下来的阶段就该是房价下跌，最后量价齐跌。

最后是第四个阶段，房产税征收

跟我们这里以土地财政为主不同，日本对房地产主要征收固定资产税和都市计划税，这是持有环节的税收，每年缴纳，基于政府评估的土地和房产价值计算。

但这个房产税，对应阶段表现则是完全不同的。

在泡沫期，由于地价飞涨，固定资产税的税基（评估价值）也水涨船高，为地方政府带来了丰厚的收入。

但在泡沫破裂期，地价暴跌后，固定资产税的评估价值下调存在严重的“时滞性”和“刚性”。

政府为了维持地方财政收入的稳定，不愿也未能及时、足额地跟随市场价下调税基。

这个阶段，标志为即使房价下跌，日本地方政府也不愿意下降税基。

而对应到我们，则是房地产价格下降，但土拍价格并没有大幅度下降。

但最终的结果如果是房子迟迟卖不出去，那么地方则可能会寻求其它税基增加收入。

这个其他手段，则可能是房地产税。

当然，你去看日本房地产下行周期会发现一个事，那就是日本房地产下行阶段构成了一个完整的、自我强化的恶性循环：

房企暴雷（产生坏账） → 银行卖房（压低价格、引发恐慌） → 二手房踩踏（价格螺旋式下跌，资产全面缩水） → 房产税征收（在市场底部增加持有成本，抑制复苏并催生最后一批抛盘）。

如果对应着日本经验，那我们所处的阶段，就是第二阶段到第三阶段过度的时点。

对于北上广深的朋友来讲，如果这个时候不出手，可能等待着的，则会是一段漫长的下跌回暖周期，但总归有个头。

因为毕竟日本东京的房产在经历了二十年的修正后也回到了泡沫时代。

但对于三四线城市的朋友，这个阶段则是他们最后出手房产的机会。

因为再不卖，就真卖不出去了

全文完。既然看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

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