断供潮下，房贷已成为了银行手中的负资产！

一个月前，郑州的王先生做出了一个艰难决定——停止支付已经买了7年的房子的房贷。这套当初花240万元购入的房子，如今市场价已跌至不足150万元，而他还欠着银行180多万贷款。

“如果继续还贷，不就是承认自己是冤大头吗？”王先生苦笑着说，这套房子已从当初“投资性房产”变成了“碎钞机”。

其实，王先生并非个例。随着房价回调，越来越多房主发现自己的房产价值已低于未偿还贷款，“负资产”这个词从教科书走入现实。

一、房产贬值后，即便银行起诉法拍，可能本金都收不回

一个更令人惊讶的现象正在发生：即使房主断供，银行起诉，法院判决执行后，拍卖价款甚至都无法结清贷款本金。因此，这间接导致银行起诉意愿不强，因为即便起诉了也未必会进入法拍程序。

例如：曾女士为了方便小孩上学，在2018年购买了一套位于深圳福田区八卦岭的学区房，虽然面积仅29.18平方米，但2021年高峰期时，该小区平均单价高达15万元/平方米，房产总价值超过400万。后来因为资金紧张，曾女士就抵押房产从银行贷款了200万。

来源于阿里法拍

然而，房地产调控后，该小区房价严重暴跌，下跌超过60%，房产价值已不足160万。为了及时止损，曾女士选择了停止还款。后来，银行不出意外地把他起诉了，并对该房产进行法拍。

通过法拍链接可以看出，房子现在的评估价只有125万，以评估价的八折起拍，虽然有3人报名，但最终成交价也仅仅只有111万，远低于当初购买的价格，也低于欠银行贷款的本金。

来源于阿里法拍

二、贷款断供者的算盘与风险

“现在的情况确实复杂，”一位不愿具名的商业银行信贷部负责人透露，“过去房价一路上涨时，断供现象很少，因为即使房主遇到还款困难，也可以通过卖房来偿还贷款，通常还能有所盈余。”

但现在情况不同了。在部分二三线城市，房价从高点回落超过30%，一些前期高杠杆购房的业主发现，即使卖掉房子也不足以偿还银行贷款。

北京一位处理过多起房贷纠纷的律师张凯证实：“最近接到不少咨询，都是关于负资产后是否应该继续还贷的。很多人都存在误解，认为‘房子我不要了，债务就清了’，这是极其危险的想法。”

根据我国《合同法》，房贷合同与房屋买卖合同是两个独立的法律关系。购房者通过按揭贷款购房，实际上与银行形成了债权债务关系，而房产只是这笔贷款的抵押物。当抵押物价值不足时，银行仍有权向借款人追讨不足部分。

三、法院的困境：判了也难拍，形成大量无法结案的案件

更令人意外的是，房贷逾期给法院也造成了困扰。在以往，房子的拍卖价无论如何也是高于执行金额的，法拍完成后扣掉执行费、执行款后，多余的钱退给原业主就可以结案了。

但现在因为房子的价值严重贬损，法拍流拍率高企，即便拍卖成功，可能都不够还款，而被执行人本来就亏了首付款和已经还了数年的按揭款，对继续掏钱换银行非常抗拒，导致案子一直拖着无法结案！

因此，现在法院对于受理房贷类纠纷立案都显得非常谨慎。据几个与银行合作的律师朋友透露，“现在法院很少受理房贷逾期类案件，一个月也就给十几个案号，想要立案都困难，更不用说执行法拍了！”

“去年我们支行起诉了20多起房贷逾期案件，法院都判决我们胜诉，但真正进入执行阶段并完成拍卖的，不到三分之一。”一位股份制银行地方支行的负责人透露。

另外，某中级人民法院执行局工作人员也道出了实情：“不是我们不执行，而是现实条件不允许。现在很多地方法拍房数量激增，但接盘者寥寥。特别是那些位置偏远、房龄较老或者户型不好的房子，经常流拍。”

他进一步解释，法拍房起拍价通常为评估价的70%，流拍后会再次降价，但即便如此，很多房子还是无人问津。“与其拍出一个远低于市场价的价格，不如给借款人一些缓冲时间，寻找其他解决方案。”

四、银行的两难：硬收房还是柔性处理？

面对这一困境，银行也陷入两难。虽然有可能能够强制执行，法拍不成功也可以以房抵债，但然后呢？抵押贷款变成了业主吗？

“收房不是目的，收回资金才是。”一位国有大行风控部门人士表示，“现在的情况是，即使我们走完全部法律程序，收回了房产，也可能面临‘有价无市’的尴尬。同时，还要支付诉讼费、执行费等一系列费用，最终可能仍然无法全额收回贷款。”

因此，部分银行开始采取更灵活的处理方式。“对于暂时困难的客户，我们更倾向于通过延长贷款期限、调整还款计划等方式缓解其压力，毕竟比起硬性收房，这可能是一种损失更小的选择。”

五、法律专家提醒：主动选择“弃房断供”绝非明智之举

不过，有法律专家提醒，弃房断供并非明智之举，一方面借款人的征信将受到严重影响，未来再申请任何贷款都会非常困难。另一方面，银行有权申请法院还可以强制执行借款人其他财产，包括银行存款、车辆等其他资产，甚至工资收入都可能被划扣。

在极端情况下，如果拍卖款仍不足以偿还贷款，借款人还可能被列入失信被执行人名单，面临限制高消费、限制乘坐飞机高铁等措施。

所以，对于确实无力还款的负资产房主，较优解可能是与银行协商“卖房短贷”，即银行允许房主自行卖房（通常能比法拍获得更高价格），卖房所得全部用于偿还贷款，不足部分再通过签订补充协议，以信用贷款方式分期偿还。

结语

这场负资产困局也给潜在购房者上了一课：房产不再是只涨不跌的安全资产，高杠杆购房在市场下行期风险巨大。

房价涨跌本是市场常态，但当理论与个人财富相交时，却演变成了无数家庭的现实困境。在房地产市场调整期内，如何平衡各方利益，维护金融系统稳定，同时保障民生权益，正考验着各方智慧。