讽刺！新规陆续出台，兰州没买房的人“赌赢”了？

说起来有点讽刺，也有点不公平。

没有人能预料到，过去几年高位买房的兰州购房者，如今混的是四面楚歌。

一部分兰州购房者一边看着自己的房子价格下跌、一边还要付房贷还利息；即便是没有贷款压力，想要出手自己的房源的购房者，也得咬牙把价格打骨折，才勉强有人关注一下。

反观那些没买房的兰州人，心理压力可就小了很多，连晚上睡觉都略微踏实些。

他们手头能拿去稳健理财的现金就不少，稍微有点投资经验的，还能有点收益率；即便是手头不宽裕的人，也能相对保证自己的生活品质，最起码没亏钱！

兰州经纪人最头疼的一句话，无非就是客户的“再等等看”，可搁五年前，买房这事还能等吗？大家生怕晚买一步，房价就又涨了。

最近一段时间，无论是打开群消息，还是朋友圈，到处都能看到房价下跌、最低价的消息，大家早已见惯不怪，甚至连讨论有关房地产消息的兴致都没了。

人们普遍认为房地产市场已经不行了，可实际上，并非如此。只不过是整个地产行业的游戏规则，发生了改变罢了。

“十五五”规划、保障性住房和配售型住房的“常态化运行”、财税改革、租房条例的实施……这些政策单看可能没什么，可放一起就是一套组合拳，拳拳打在了房地产的命门上。

最近新出台的“十五五”规划中提到：“要完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。”

这是房地产第一次在国家顶层文件中，被明确定位为“消费品”。且后期，上层还要通过一定的限制措施，来释放住房的消费潜力。

也就是说，未来兰州的住房，也是消费品属性，原来被赋予的投资理财功能，必将退出历史舞台，过去那个靠炒房赚钱的时代，已然成为了历史。或许会有人认为，房子本来也是消费品，这能有啥大变化？

实则不然，要知道，自打1998 年房改后，房子就多了个金融属性，成了蓄水池、投资品，炒房客囤房、开发商涨价，刚需族只能掏空六个钱包接盘。

而此次，住房和汽车并列成了消费品，也就是会跟汽车一样，这种消费品的特点就是：用着会旧、留着会贬，核心是满足需求，不是投资。

拿汽车做对比，假设买辆10万的车，只要看出4s店就会开始贬值，然后变成二手车，再想卖掉就得降价，如果再使用上三五年，那保养费、油费不断，车子还会老化贬值，最后的价值只会更低。

诚然，这并不是绝对的，就像较为稀有以及具备收藏价值的汽车，不会贬值，甚至也会有人高价收购一个道理。

那么，房子也一样，未来兰州大部分房子会贬值，尤其二手老破小，以后可能就是“卖不掉、租不出”的状态，就像十几年前的旧家电，扔了可惜，留着没用。

但不可否认的是，一部分具备产品力的房子，还是相对稳定的。这就导致兰州市场上的新房项目，分化程度也愈发严重……

很多普通的新房项目，由于供给充足，价值也开始随着市场供需和使用场景而变化，远郊房、不具备优势等的新房项目，贬值现象十分普遍。可还有一部分新房项目，价格较高，去化率也很不错。

先来看一组数据，中指研究院公布数据显示：10月份全国100个城市新建住宅价格环比上涨0.28%，同比上涨2.67%。

兰州10月的新房市场变现也比较火热，有的项目在短短的小长假期间，就能二三十套，甚至七八十套、上百套。

而这热火的势头，其中包括两个原因：一是核心区高房价改善楼盘的供给增加，拉高了整体成交价；二是四代宅房子的出现，通过低容积率、高得房率对冲了楼市趋冷的幅度。但本质上来说，这部分产品自然是占据了值得认可的优势，才能拥有有一定的话语权。

除了分化严重的现象外，还有一部分政策的出台，在不断挤压着普通新房市场。

今年10月，兰州市公共租赁住房保障资格申请审核工作将转入常态化运行，而早在3月，兰州市配售型保障性住房也开始执行线上线下常态化申请。也就是说：符合条件的兰州人，可以“随时申请”公租房与配售型保障性住房。

这部分由政府提供优惠政策的房源，价格明显低于市场价，且房源与市场上的普通新房也并无差别。

这就导致很大一部分中低收入住房困难的家庭、新就业大学生和外来务工人员，也就被分流在了这部分房源上。

当房地产市场上的产品选择越来越多时，购房者也就有了更充足的选择，眼光也会变得更加挑剔，除了“硬”刚需，选择当下买房的人也就更少了。

眼下，兰州新房市场分化严重，而二手房市场，几乎可以说是“重灾区”了。

2025年政府工作报告中，首次将财税改革新路径与住房体系构建并列提及，这也就释放出了一个信号：稳定房价、增加地方财政收入、缩小贫富差距。

政策还没正式落地，市场已经开始反应。兰州很多手握三套及以上房产的家庭坐立不安，他们未来面临的，可能不仅是房价成本的亏损，还可能面临多交一部分税费的问题。

此外，9月15号住房租赁条例正式实施，明确租赁合同都需实名备案，房东无正当理由不能扣减押金、不能涨房租、合同期内赶人等。

一定程度上，政策的出台给兰州租客撑起了保护伞，也给过去那些“难说话”的房东，带上了紧箍咒，他们的租房成本也会相应上涨。

再来看一组数据，中国房地产指数系统百城价格最新公布：10月份100个城市二手住宅环比全部下跌，兰州环比下跌0.5%。

于是，兰州市场上二手房挂牌量激增，甚至出现“降价急售”的房源，一部分主城老旧二手房的单价，甚至都被积压在3000多每平米。

政策不断调整，兰州房地产市场的整体预期较低，刚需减少、房租越来越便宜，新产品不断冲击市场……

不可否认，这一桩桩、一件件都不只是简单的管控和限制，而是一种转型，更是房地产市场的一种全新布局。

其最终的目的，并非让房价持续下探，而是促进交易量回升，稳定价格预期，最终实现房地产市场的平稳健康发展和新模式。

能肯定的是，未来兰州房价的分化会愈演愈烈，一部分会彻底失去流动性，另一部分资源型的资产，则会在不断的转型下，逐渐适应市场。

只不过，对于购房者来说，任何资产都有周期性，在这种背景下，在做决策前，还是要先紧跟趋势和信号才行。

作者=指兰针·小芒果

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