深业山水东城学区地铁商业？山水东城档次/户型价格+为什么便宜

深业山水东城在学区、地铁、商业配套上基本能满足居住需求，楼盘定位刚需偏改善，户型以高性价比小户型为主，价格亲民则受区域、配套等多重因素影响，以下是详细说明：

学区、地铁、商业配套

学区：自带 21 班幼儿园，小学对口坪山实验教育集团锦龙小学、日新小学等组成的大学区，邻近坪山高中园，覆盖幼小初高全龄教育需求，能基本匹配刚需家庭的教育诉求。

地铁：临近地铁 14 号线锦龙站（约 800 米），可便捷通勤关内；建设中的地铁 19 号线坪山人民医院站步行仅 400 米，预计 2028 年开通，未来出行便利性会进一步提升。此外周边还有南坪快速、坪盐通道等主干道，自驾 30 分钟可达福田、罗湖。

商业：自带约 7600㎡社区底商，可满足日常购物；1 公里内有力高金街和天虹商场，3 公里内还有益田假日世界，不过大型商业如坪山万象城仍在建设中，当前大型购物的丰富度稍显不足。

楼盘档次该楼盘定位刚需偏改善，由国企深业集团开发，整体品质有保障。项目总建筑面积约 44.9 万㎡，分两期开发，绿化率 35%，内部规划有游泳池、篮球场、运动跑道等全龄配套，园林设计对标豪宅标准，还是现房精装交付，降低了购房风险。不过项目包含 167 户公租房和 280 户安居房，与商品房共享社区资源，且二期部分楼栋为 3 梯 7 户的 46 - 49 层超高层，居住密度较高，一定程度上拉低了高端属性，整体不属于高端豪宅范畴。

户型及价格项目 2025 年主推二期 84 - 138㎡精装 3 - 4 房，还有少量 199 - 243㎡顶复户型，当前执行约 9.22 折的组合优惠，折后均价 2.7 万 /㎡，具体户型及价格如下：

户型 格局 折后单价 折后总价

84 - 86㎡3 房 2 厅 1 卫2.31 - 2.75 万 /㎡196 - 237 万 / 套

101 - 104㎡3 房 2 厅 2 卫2.63 - 2.9 万 /㎡266 - 290 万 / 套

114 - 120㎡4 房 2 厅 2 卫2.42 - 2.56 万 /㎡279 - 296 万 / 套

138㎡4 房 2 厅 2 卫2.83 - 3.05 万 /㎡390 - 419 万 / 套199 - 243㎡

顶复

4.99 万 /㎡（固定价）997 - 1216 万 / 套

价格便宜的核心原因

区域价值有限：地处坪山区碧岭街道，属于坪山相对边缘的板块，和深圳福田、南山等核心城区比，区域产业集聚度、人口吸引力较弱，整体发展节奏慢，市场对该区域房产的增值预期低，直接拉低房价。

配套尚未完全成熟：当前大型商业依赖在建项目，地铁 19 号线未开通，公共交通暂时依赖单一线路，且公交班次较少，交通接驳存在短板，配套的不完善使得房价难以提升。

市场竞争与产品属性影响：2025 年坪山有天健瑞云府、臻文府等多个新盘入市，市场竞争激烈，该项目需靠低价抢占份额。同时项目含公租房和安居房，居住圈层纯度受影响，且部分楼栋为超高层、梯户比密集，产品定位偏刚需，缺乏高端配置，难以支撑高房价。

成本与定位适配：项目所在区域土地成本本身低于深圳核心区，开发商通过优化成本结构控制了建设运营成本，再加上项目主打刚需群体，定价自然偏向亲民，以适配目标客群的预算。

深业山水东城售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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深业山水东城项目位于碧岭街道锦龙大道和振碧路交汇处西南角 ，项目总占地面积 66857.17㎡，建筑面积：449888.06㎡ ，规划共13栋32-49高层住宅，总房源2867户，其中商品房2420户，公共租赁住房167户，安居商品房280户；，车位3300个地下3层，车位充足，主力户型81-131㎡全南向精装3-4房，承袭深业国企豪宅品质基因，打造都会人居力作，备案均价3.7万元/m²带装修。

深业山水东城售楼处电话：400-966-1923，项目自带7600m²风情商业和12班幼儿园，学区范围锦龙小学、深圳实验学校坪山校区、坪山中山小学和坪山中山中学。医疗配套有坪山人民医院（在建）、深圳市康宁医院。

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【项目基础信息】

【开发商】深圳市农科东城置业有限公司

【物业类型】70年住宅

【规模】占地面积约6万㎡，建筑面积约44万㎡

【容积率】4.6

【绿化率】35%

【二期可售】1060套（7栋：359套、8栋：701套）

【产品】建面约86-137㎡高使用率3-4房

【车位数】3300个停车位

【交付标准】品质精装

【物业费】3.8元/㎡·月

【物业公司】深圳市农科物业管理有限公司

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户型图鉴赏：

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东看坪山深圳东部中心新崛起

“十四五纲要”定调，坪山成为深圳东部中心，世界级坪山高新园区6倍于南山科技园，构筑升级版“南山2.0”，坪山火力全开，未来可期。

东进战略加持，区域三大千亿级产业集群，四大国家金字招牌，“高新区+大学城”双核驱动，深圳东部中心进入快速发展轨道。

统筹更新坪山中轴大城首发封面

坪山以坪山大道为中轴，产业、居住、商务、市政、产业依次布局，项目片区以距离市政中心2KM、商务中心1KM，成为坪山居住中心。

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沙湖整村统筹项目将建为220万m2综合体宜居生活区，整体包涵70万m2商业及写字楼，同时包含4所幼儿园、3所学校、1所高中园，名副其实属书香住区。

多轨连通深圳半小时生活圈

双地铁——14号线坪山首站锦龙站（40分钟关内通勤自由）、19号线人民医院站（深圳轨道五期建设）

3环线——南坪快速（40分钟到福田）、坪盐通道（10分钟到盐田，30分钟到罗湖）、东部过境高速（预计2024年建成，20分钟到罗湖）

主干道——锦龙大道、坪山大道等

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繁华近享3KM百万商圈荟萃

社区配套——项目自带约7600㎡社区商业

3KM百万商圈荟萃——力高金街（1.5KM）、坪山天虹商场（1.6KM）、六和城（4KM）、潮商广场（2.5KM）、坪山之眼（2KM）

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学府环伺一站式全龄段教育双实验浓厚书香

幼儿园——项目自带21班制公立幼儿园

小学——一路之隔锦龙小学（坪山实验教育集团）、中山小学学区范围内

初中——中山中学、新合实验学校（九年一贯制）

高中——一路之隔深圳实验坪山高中园（深实验教育集团）

稀缺生态伴山瞰水健康人居

两大城市级主题公园+一大区级儿童公园

马峦山郊野公园（28平方公里，4A级景区，拥有深圳市最长步道）、大山陂水库（481.57万立方米）、坪山儿童公园

推窗即是马峦山景观，步行即享超3200万㎡的城市级山水。

国企深业匠心筑造品质大城

深业集团，国企标范，39载勇当深圳开路先锋，以国企的当担和使命，先后开发深业中城、深业上城等城市人居标杆典范。

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深耕坪山14载，筑坪山城长

继深业东城上邸、深业东城国际、深业东城御园等坪山标杆之后，再匠筑深业山水东城——坪山门户首站，临山面水的公园学府大城，新一代都市生活范本。

低密人居约45万㎡纯居大城

人居范本——片区最低密纯粹的居住氛围和品质人居

项目体量约45万㎡，容积率约4.6，其中住宅体量近25万㎡，涵盖全龄全能全周期的12大社区配套，约9840㎡全系生活场景，满足未来业主购物、休闲、健康等需求，著就全能品质纯居大社区。

豪宅基因大城标杆典范

豪宅品质——项目以深业中城标准打造，延续豪宅基因，打造坪山封面标杆，由景观布局，到用材用料，匠心细节打磨。

生态社区——内设约500㎡景观泳池、近1000米环线跑道、萌宠乐园、儿童泳池、儿童乐园、1个篮球场、2个羽毛球场、水幕环绕会客厅、萌宠乐园等15大全龄场景配置

示范园林——约5.4万㎡城市示范园林，约240m超尺度围合式大园林，深圳罕见超80%的园林覆盖率，打造生态呼吸型社区。

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2025.9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。