两部门:不允许城镇居民到农村买农房

两部门:不允许城镇居民到农村买农房

土地红线再明晰：两部门严禁城镇居民购农房，退休干部占地建房划禁区

“原以为花80万买的老宅子是养老归宿，没想到成了烫手山芋。”11月12日，浙江杭州的退休教师林建国站在安吉县某村落的青砖瓦房前，望着墙上“违规交易待处置”的通知，神情落寞。就在前一天，中央农办、农业农村部联合召开的“三农”政策通气会明确划定两条刚性红线：不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。这则政策信号，让像林建国这样的购房者陷入焦虑，也为农村土地管理立下清晰的“禁区标识”。

此次政策通气会规格颇高，中央财办副主任、中央农办副主任祝卫东，农业农村部副部长麦尔丹·木盖提，自然资源部总规划师魏莉华共同出席，释放出“严守农村土地底线”的强烈信号。会议强调，农村土地管理事关国家粮食安全、生态安全和农民权益，“两个不允许”是不可逾越的法律政策红线，在盘活闲置土地过程中，必须充分尊重农民意愿，对虚假宣传和无底线炒作坚决整治。

政策溯源：三年三强调，红线为何不断收紧？

凤凰网记者梳理发现，“两个不允许”并非突发新政，而是国家在农村土地制度改革中持续强化的核心原则。早在2025年中央一号文件中，就已明确画出“严禁城镇居民到农村购买农房、宅基地；禁止退休干部到农村占地建房”的红线，此次两部门通气会是对这一政策的再次重申与执行细化。

时间线再向前追溯，2024年7月，农业农村部部长韩俊上任后首次新闻发布会便亮明态度：“宅基地使用权是农村集体经济组织成员的专属权利，非本集体成员无权取得或变相取得，不能以任何形式开口子、搞变通。”2025年1月，自然资源部与农业农村部联合印发《关于严格遵守“八不准”要求的通知》，进一步明确“不得以‘特殊资格权’‘村民决议’等名义，变相给退休干部等非集体成员分配宅基地”。

“三年三次重磅强调，背后是农村土地乱象的治理紧迫性。”中国人民大学农业与农村发展学院教授周立向凤凰网记者分析，近年来随着城镇化进程加快，部分城镇居民将农村宅基地视为“投资品”，退休干部凭借资源优势占地建房的现象也偶有发生，“这些行为不仅侵占农民利益，还可能导致耕地被违规占用，动摇粮食安全根基”。据自然资源部统计，2024年全国共查处农村乱占耕地建房问题13.2万起，其中涉及城镇居民购地建房的占比达18%。

基层探象：违规交易的隐秘操作与治理困境

政策红线之下，违规交易仍存在隐秘的操作空间。凤凰网记者在河南、浙江等地农村走访发现，城镇居民购买农房多通过“以租代买”“合作建房”等方式规避监管，租期往往长达20年至70年，实质与买卖无异。

“我们一般不直接说‘买’，都签‘长期租赁协议’，一次性付租金。”浙江湖州某房产中介机构负责人李军（化名）向记者透露，当地一套带院落的农房“租金”通常在50万至150万元之间，中介会协助买卖双方伪造“集体组织成员证明”或通过“村民代持”方式办理手续。“之前有个退休干部想在山里建别墅，我们帮他找了个村民当‘名义房主’，实际出资和使用都是他本人，这种操作很常见。”

这种违规操作给基层治理带来难题。河南省某乡镇国土资源所所长王磊坦言，他们每年都会发现十几起类似案例，但执法难度很大。“一方面，交易双方往往私下签订协议，取证困难；另一方面，部分村民觉得‘房子是自己的，租给谁都行’，配合度不高，甚至为了利益隐瞒实情。”2024年，该乡镇曾查处一起退休干部占地建房案，当事人以“帮扶乡村建设”为名，占用集体土地1.2亩建私人会馆，最终房屋被拆除，相关责任人受到党纪处分，但土地恢复原状花了整整3个月。

农民权益受损是此类违规行为的直接后果。河南省兰考县村民张翠花就曾遭遇“农房被低价转卖”的困境，她2023年将老房以10万元“长期租赁”给一名城镇居民，对方却擅自将房屋翻新后以30万元转租。“我想收回房子，对方拿协议跟我闹，说我违约要赔违约金，真是有理说不清。”张翠花说，直到今年当地开展专项整治，她的房子才被依法收回。

政策解读：禁“买卖”不禁“盘活”，改革方向如何把握？

“很多人误解政策是‘一刀切’禁止城市人接触农村房产，这其实是误读。”农业农村部农村经济研究中心研究员张红宇向凤凰网记者强调，政策禁止的是“购买”和“违规占地建房”，但鼓励通过合法方式盘活农村闲置资源。

记者注意到，2025年中央一号文件明确提出“探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式”，此次两部门通气会也再次强调“坚持依法自愿有偿原则，支持闲置住房盘活”。这意味着，城镇居民可以通过短期租赁、合作经营等方式利用农房，但前提是不改变宅基地所有权性质和农民的主体地位。

在江苏苏州、安徽黄山等地，合法的农房租赁和合作模式已初见成效。苏州市吴中区将村民闲置农房统一收储，改造为“乡村民宿”或“文创工作室”，村民按房屋面积分红，城镇居民可以通过租赁方式经营，但不得改变房屋结构和用途。“我租了两套老房改造成民宿，每年给村民付租金8万元，生意好的时候年收入能有30多万。”在苏州经营民宿的城镇居民陈女士说，这种模式既保障了农民利益，也让城市人实现了“乡村梦”。

对于退休干部群体，政策并非禁止其回归乡村，而是禁止“违规占地建房”。张红宇解释：“退休干部如果是农村集体经济组织成员，当然可以依法享有宅基地使用权；如果不是，也可以通过租赁等合法方式居住，但不能利用职权或资源优势违规占地。”

落地保障：地方已行动，监管如何不留死角？

两部门政策吹风后，地方已迅速行动起来，出台具体措施落实“两个不允许”要求。浙江省自然资源厅、农业农村厅4月份就转发相关通知，明确提出“对城镇居民购农房、退休干部占地建房问题开展专项排查，建立台账，限期整改”；河南省5月份印发的乡村振兴实施意见中，将“落实两个不允许”作为重点工作，纳入地方政府绩效考核。

技术手段成为监管的重要支撑。记者从自然资源部了解到，目前全国已建成“农村宅基地管理信息系统”，实现宅基地申请、审批、流转全流程线上监管，卫星遥感技术也被用于实时监测农村土地利用情况，“一旦发现违规占地建房，系统会自动预警，执法人员能在48小时内到场核查”。

宣传引导同步推进。在湖北省潜江市，当地农业农村部门联合乡镇政府开展“宅基地政策进万家”活动，通过村民大会、宣传栏、短视频等形式解读政策。“以前总有人来问‘能不能把房子卖给城里人’，现在大家都知道这是违法的，遇到中介推销这种业务还会主动举报。”潜江市某村党支部书记刘刚说，今年以来，村里已拒绝了5起类似的违规交易咨询。

专家建议，下一步还需完善配套措施，比如明确农房租赁的权利义务边界、建立纠纷调解机制、提高违规成本等。“要让农民知道自己的权利是什么，让城镇居民清楚什么能做、什么不能做，让基层执法者有明确的依据，这样政策才能真正落地生根。”周立教授说。

记者手记：守好土地红线，就是守好农民的“钱袋子”

农村宅基地和农房，对农民而言不仅是居住场所，更是重要的财产权益，是抵御风险的“压舱石”。“两个不允许”政策的反复强调，本质上是为了守护农民的核心利益，维护农村土地制度的严肃性。

在采访中，不少农民告诉记者，他们最担心的就是“房子被忽悠着卖了，老了没地方住”。政策划出的红线，正是给农民吃下的“定心丸”。同时，政策也为农村土地改革指明了方向——盘活闲置资源不是“一卖了之”，而是要在保障农民权益的前提下，实现资源的合理利用。

对于城镇居民和退休干部而言，向往乡村生活、参与乡村建设值得鼓励，但必须在法律政策框架内进行。农村的土地不是“唐僧肉”，任何试图突破政策红线的行为，最终都将付出代价。

守好农村土地红线，就是守好国家粮食安全的根基，守好农民的“钱袋子”，守好城乡融合发展的底线。这需要政府、社会、农民和城镇居民共同努力，让农村土地真正成为乡村振兴的支撑，而不是少数人的“私产”。

（文中林建国、李军、王磊等均为化名，部分信息综合自农业农村部公告、地方政府公开报道及专家访谈）