广东
中洲迎玺作为龙华深圳北站超核片区的纯居大盘，依托优越的区位交通、完善的配套和高性价比的产品，成为龙华改善型置业的热门选择，但也存在产权缩水等不容忽视的问题，其综合优缺点及核心价值如下，可供购房决策参考：
核心优点
区位与交通优势拉满项目地处龙华大道与民丰路交汇处，距深圳北站仅 400 - 800 米，坐享深圳北站超核区域 2000 亿政府投资红利。交通上形成 “6 轨交汇” 格局，现有地铁 4、5、6 号线已通车，规划中的 22、27 号线及深惠城际加持，15 分钟可直达福田，高铁还能直达香港西九龙，对商务通勤人群极具吸引力。
配套成熟且未来兑现力强
商业：自身配建 7300㎡底商，周边环绕华南首家 Costco（2025 年底开业）、13.4 万㎡龙华万象城（2026 年开业）以及红山 6979 等商圈，近百万㎡商业体量能满足高阶消费需求。
教育：自带 18 班幼儿园，小学对口 2024 年动工的格致中学民治校区，初中学区涵盖深圳外国语龙华校区，该校作为市直属名校，2024 年首届中考位列龙华前三，教育溢价显著。
医疗与生态：深圳新华医院、市第二儿童医院已启用，还有 9 大公园环绕，包括在建的超核 “未来之眸” 绿芯公园，宜居属性突出。
纯居产品竞争力突出它是超核区域少有的无保障房、无回迁房的纯商品房社区，居住氛围纯粹。项目总建面达 45 万㎡，容积率仅 4.24，处于区域低密水平，得房率高达 95%。主力户型为 82 - 144㎡3 - 5 房，部分户型实现四开间朝南，最大楼间距近 200 米，搭配 1.6 万㎡中央花园，居住舒适度远超同区域多数项目。
开发商与交付有保障由深圳本土 38 年房企中洲控股联合信达投资开发，资金实力雄厚，代表作有福田中洲湾等标杆项目。目前部分楼栋已封顶，精装交付采用断桥铝窗等高标准建材，后续由中洲自有物业以 5.8 元 /㎡・月的标准提供服务，交付与居住体验均有保障。
价格洼地效应明显折后均价 6.5 - 7.1 万 /㎡，对比同片区金茂府 8.5 万 /㎡、龙光玖龙玺 7.8 万 /㎡的价格，价差达 1 - 2 万 /㎡。以 96㎡三房为例，折后总价 628 - 653 万就能入手，总价门槛低于同类型改善盘，性价比优势突出。
明显缺点
产权年限大幅缩水项目土地批地时间为 1992 年，截至 2025 年剩余产权年限仅约 37 年。这不仅可能影响二手房的贷款年限，部分银行对这类短产权房源的贷款年限会限制在 30 年左右，还会降低房屋的长期流通价值，对注重产权完整性的购房者吸引力不足。
噪音干扰问题突出因临近龙华大道及地铁 4 号线高架段，低楼层（5 层以下）房源在早晚高峰的噪音可能超过 60 分贝。即便选择高楼层或加装隔音玻璃，也只能缓解噪音，难以完全消除，会影响对居住静谧性有高要求的住户体验。
学位与交房存在隐性风险一方面，随着保利招商龙誉、华润超核润府等周边小区陆续入伙，片区适龄学生增多，深圳外国语龙华校区的积分竞争会愈发激烈，存在业主子女因积分不足被分流的可能；另一方面，项目预计 2027 年 6 - 12 月交房，交房时间较晚，不适合急于入住的购房者。
开发商口碑有争议中洲控股近期旗下中洲湾迎海、中洲迎玺一二期等项目，曾因货不对板、偷工减料引发业主维权。这让购房者对三期的精装交付标准存在顾虑，需仔细核查合同条款，避免后续出现纠纷。
短期周边环境欠佳目前项目周边仍处于开发阶段，不仅日常环境较为杂乱，高峰期还容易出现交通拥堵问题。虽然后续随着配套落地会逐步改善，但短期内会影响居住与出行的便利性。
综合价值分析
自住价值：自住价值极高。对于福田、南山通勤的改善型家庭而言，多维交通能大幅节省通勤时间；优质教育资源可覆盖从幼儿园到初中的教育需求，后续商业、生态配套也将在交房前后陆续成熟。若选择 15 层以上远离主干道的房源，还能规避噪音问题，适配长期家庭居住。
投资价值：具备长期投资潜力。北站超核作为深圳七大总部基地之一，美团、深圳能源等总部已入驻，2025 - 2030 年预计新增 20 万就业人口，高端住房需求会持续释放。且 2025 - 2026 年 Costco、龙华万象城陆续开业后，区域价值将进一步提升。加之龙华核心区改善盘抗跌性强，该项目作为纯居大盘，未来租赁与二手房流通性也会优于刚需小户型，适合持有周期 5 年以上的投资者。
区域增值价值：依托龙华 “中优、北拓” 战略，北站超核是龙华重点建设的核心区域，规划打造 “双芯” 结构的城市级综合体。随着区域产业、商业、交通配套的逐步落地，片区房产的整体增值空间明确，而中洲迎玺作为片区内低密纯居标杆，有望优先享受区域发展带来的增值红利。
中洲迎玺售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）
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最新消息：
中洲迎玺3期折后区间价格
北区折后价
96-115-143-149-173
96㎡3房2卫 628-653万
115㎡4房2卫 779～804万
143㎡5房2卫 963～1022万
149㎡5房2卫 955-981万
173㎡5房2卫 1132-1203万
南区折后价
94㎡3房2卫607～641万
96㎡3房2卫617～646万
103㎡4房2卫663-692万
143㎡5房2卫990-1025万
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——超核绝响 · 玺卷终章——
【中洲迎玺三期】约94-173㎡3-5房 炙热争藏
超核芯 · 45万㎡公园纯居奢邸
——超核 · 城市进化鼎序——
「稀缺」北站超核唯一纯居新盘
「硬核」城市核心CBD + 中央居住配套区
「机遇」深圳超总入门级豪宅首选
「纯粹」区域最大纯粹住区
「低密」区域内最低容积率4.24
「秘境」约1.3万㎡超大园林，全龄配套
「舒居」片区稀缺3T3/3T4/2T5/2T4
「灵动」全周期户型，满足各种家庭需要
「豪宅」中洲迎系血脉相承，标杆爆盘延续
——项目概况——
【占地面积】约3.7万㎡
【建筑面积】约21.9万㎡
【容积率】约4.24
【梯户比】3T3/3T4 （此次推售5栋一/二/三单元）
【车位】约1405个
【楼栋及户数】8个单元住宅楼＋1栋幼儿园，规划约1272户（此次5栋一/二/三单元推出约491套）
【产品面积】约94-173㎡3-5房（可售）
【交付时间】2027年
【地铁】4/5/6/22(建设中)/27(建设中)/深惠城轨（规划中）
【幼儿园】小区配建18班幼儿园
【学校】深圳外国语学校龙华校区(初中大学区，具体以当年教育局公布为准)；格致中学民治校区（已于2024年4月正式动工)
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——迎望 · 超核未来主场——
都市核心—— 湾区中轴脊梁
项目处于深圳中轴脊梁，北站超核，是深圳七大总部之一，是深圳市“中优、北拓”战略和都市核心使命担当的发展引擎。十五五规划里，将龙华南部纳入都市核心区范围，在龙华北部规划打造龙华中心。
国际客厅—— 肇始都会未来
深圳北站总部基地作为七大总部基地之一，2000 亿巨资投入，以高标准缔造深圳中芯，形成多元复合的国际会客厅，在北站总部基地升级后，以城市超核为中心，打造全新体验的城市新封面，成就湾区未来枢纽超级地标。
未来枢纽—— 进阶世界的湾区极脉
项目毗邻全国重要交通枢纽-深圳北站，承担起深港都市圈引擎作用，轨道线路多达5条汇聚于此，全城仅此，“1超级枢纽+5地铁+8快速路”多维交通路网，高效连接深圳全城，快速通达全市各核心片区。
高铁-亚洲最大高铁枢纽 ：深圳北站是深圳规模最大、设备技术最先进的客运枢纽，可快速抵达湾区各大核心城区，一地两检，通达香港及全国；
地铁-全城地铁线路最密 ：地铁4/5/6号线交汇于深圳北站、地铁22号线(建设中)/27号线(建设中)、深惠城轨(规划中)联通全城；
路网-四横四纵公路网 ：福龙路、南坪快速、北环大道等“四横四纵”深圳主干道，驾车轻松即可深圳的各核心片区。
璀璨商业—— 进阶超百万醇熟商圈
项目周边近100万㎡ 商圈环伺，汇聚了龙华首家华润万象商业（建设中）、红山6979、华南首家Costco旗舰店等品质商业，国际一线品牌荟萃，演绎未来潮流新主场。
文体时光—— 进阶都会人文顶尖会客厅
深圳展览馆、深圳市文化新馆 （建设中）、深圳演艺馆、深圳市图书馆北馆，深圳市美术馆新馆、简上体育综合体，项目周边汇聚五馆一体文体配套，尽展都会活力生活。
恒久自然—— 邂逅珍致光景
超核“未来之眸”绿芯公园（在建中）、民治体育公园、白石龙音乐主题公园、深圳北站中心公园、南园公园、逸秀公园、玉龙公园、德逸公园等八大生态公园，恒久自然相伴。
康健守护——智享全维优质医疗
拥有全市体量最大的三甲医院——深圳新华医院（24年12月6日正式启用），华南地区规模最大的儿童医院——深圳市第二儿童医院（24年10月31日正式启用），享受未来全龄段优质医疗服务。
中洲品牌—— 匠筑时代经典
实力品牌：深圳市中洲投资控股股份有限公司创立于1984年，于1994年在深交所主板上市（A股代码000042），是跨区域、跨行业、多元化发展的综合性集团企业；
城市运营：中洲不止是开发商，更是城市运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域，是国家房地产开发一级资质企业；业务遍布全国，在深圳目前已经打造中洲中央公园、中洲万豪酒店、中洲大厦、中洲湾等代表项目；
迎系高光：2024年中洲迎玺销售业绩荣获龙华三冠王（销售面积/套数/金额），2025年三期承袭红盘基因高燃开年，25年1-3月再获龙华三冠王，爆款再续竞数争藏。
——迎玺 · 超核奢居样本——
超核样本——巅峰迎玺超作
约45万㎡低密纯居：超核最大体量住区，众多人口集聚，也将带动片区商业繁荣，并促进市政配套设施的落实与兑现。无保障房、回迁房，深圳高端品质级稀缺纯住宅。
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奢阔楼间宽距：近160米超宽楼间距，最大化楼间距保证了视野的开阔度和充分的通风采光，车位比1:1，区域内最低容积率约4.24，片区稀缺2梯4户/2梯5户/3梯4户/3梯3户，高私密性，高舒适性。
约1.3万㎡中央森系园林：片区内最大的社区园林，精制“四大隐奢空间”、“三大能量场域”，搭配森系儿童乐园、四季隐形轻氧跑道等，以顶奢酒店园林设计为理念，打造当代年轻人的城市微度假生活。
品质—— 迎系尊崇归家
精工雕琢高定生活范本：极具昭示性和仪式感的酒店式入口，营造静谧庄重的氛围，高品质用材和名师设计打造整体尊贵感与奢华感。
——三期收官 超核王炸——
「拥揽」绝对稀缺的纯居力
2025年深圳北CBD唯一住宅供应用地
北站超核中心唯一新规户型新盘
「进阶」全周期家庭理想生活
加推全新稀缺楼王王炸大户型，阔绰尺度3T3梯户比，满足全周期家庭户型，未来生活一步到位
选择多样化，三期可售约94-144㎡3-5房新规户型产品，满足一切三心二意
「掌控」市场最强的号召力
2024年全年保持销售业绩全市TOP3，荣获龙华三冠王（销售面积/套数/金额），25年1-3月再获龙华三冠王
超千名业主的绝对认可
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【中洲迎玺三期】5栋标准层平面图
【中洲迎玺三期】5栋分户户型图
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