房子空着，物业费能不能不交？法院这样判

2022年初，在外地打工多年的李某回到老家，在某小区买下了一套新房，顺利办理了收房手续。也就在那天，他在房产公司的安排下，与小区物业公司签下了一份物业服务协议。不过，由于手头资金紧张，李某并没有立即装修，房子也就一直空着，没人住。

时间一晃两年过去，李某因一直未缴纳物业费，被物业公司多次电话催缴。而他始终坚持：“我一天都没住过，没享受过任何物业服务，凭什么交钱？”2024年3月，物业公司一纸诉状，将李某告上法庭，要求他支付拖欠的物业费，并承担相应的违约金。

庭审中，双方各执一词。李某情绪有些激动，他说：“我这房子连装修都没装，平时根本没人进去，也就逢年过节回来看看。物业为我做了什么？我根本没享受到服务。”而物业公司方面则回应称，虽然房屋空置，但物业的服务并没有停止——小区的公共区域保洁、绿化维护、保安巡逻、设施检修等工作一直在进行，这些服务面向的是整个小区，并不因某一户是否入住而改变。

法院经审理认为，张某作为业主，已与物业公司签订了合法有效的物业服务合同。物业公司依约为小区提供了基本服务，而张某未能举证证明物业存在未履行合同或服务质量不达标的情形。因此，法院判决张某应当依约支付物业费，并承担相应的违约金。

这一判决结果，其实与《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定一致。该条款指出：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”换句话说，物业服务是面向全体小区业主的，具有整体性和公共性，并不以个别业主是否实际使用为前提。

更进一步看，物业服务的内容远不止于打扫某一户住宅外部走廊。根据《民法典》规定，除了业主专属的住宅部分之外，电梯、楼道、外墙、小区绿地、道路等都属于业主共有部分。物业公司的很多工作，正是代表全体业主对这些共有部分进行管理和维护。即使房屋空置，小区的公共照明、保安巡逻、垃圾清运、绿化养护等工作仍须照常进行，并不会因某一户无人居住而减少工作量。这也是法律未将“空置房屋”列为物业费减免理由的根本原因。

那么，一个现实的问题是：空置房屋是否可能享受物业费减免？

答案是：有可能，但有条件。

如果物业服务合同中明确约定了空置房可享受物业费优惠，或者物业公司自愿同意减免，业主当然可以主张。而从地方政策层面来看，全国并没有统一规定，各地政策差异较大。例如，某些省市规定，房屋交付后若连续空置超过六个月，业主可申请按一定比例减免物业费。这也解释了为什么有些人认为“没入住可以少交”，而有些人却被告知“必须全交”。

因此，如果你家也有空置房，建议主动查阅当地的物业服务收费管理办法，或向住建部门咨询具体政策，看是否符合减免条件。

此外，需要关注的是，如果物业公司并未真正履行合同义务，比如小区环境脏乱、安保缺失、公共设施长期失修，那么业主有权依据合同要求其承担责任，甚至可以主张减免部分物业费。但这需要业主保留好证据，如图片、视频、沟通记录等，以证明物业服务质量存在严重瑕疵。

交物业费的本意，是业主为维护共同生活环境而分担的成本。即便房屋空置，作为小区的一员，业主仍无法完全脱离这个“共同体”的责任网络。在法律的框架下，理解义务、理性沟通、依法维权，才是解决此类纠纷的正途。