房价再跌多少才合理？

突然看到一条消息，没想到北京回龙观的房价跌得那么猛。

回龙观猛跌其实从上半年就开始了，直到8月份北京放开五环外限购前，跌了10%。结果放开限购后，本来想着可以救一波，没想到反而引发踩踏跌得更狠了，短短2个月再跌10%。

其实之前我就说过，放开限购类政策是没用的，大家现在缺的不是购房资格，而是购房的钱。真要刺激楼市，就发钱，比如降低贷款利率，甚至发消费券补贴楼市之类的。

但我今天要说的重点不是这个，而是听说在回龙观今年大跌后，这里十几年的次新房租售比能够达到接近3%了。

这是我没有想到的，我对上海楼市是最了解的，上海现在没有任何一个次新房租售比能够达到3%。

我对于楼市最终的预判，是一线城市租售比3%，二线城市租售比4%，三线城市租售比5%。

为什么一线租售比是3%呢，两个原因：

第一，成熟市场的租售比应该比贷款利率高一点，考虑到之后房贷利率可能会继续降一点，所以一线的租售比达到3%比较合理。而且现在的国债利率都能达到2%，房子作为流动性更差并且会逐年老化贬值的资产，比国债利率高一点合情合理。

第二，跟我们的邻居日本比，东京的租售比就是接近5%，考虑到他们的持有成本有一个点，我们扣下来就是接近四个点。然后再考虑到我们的房子绑定城市资源（主要是教育），所以3%也比较合理。

那为什么二线加一个点，三线加两个点呢？

因为一般能级越低的城市，未来潜力和流动性都越差，所以需要更高的租售比去补偿。如果我们去看其他国家的楼市，都是这个规律。如果大家炒股的话，也知道龙头的市盈率是更高的，这叫龙头溢价。

如果北京的租售比能够到3%，那其他城市就不应该比这个数字高。当然，回龙观的情况不具备普遍性，北京目前普遍的租售比还是1.8%。包括其他几个一线城市，也是这个水平。

不过我看了其他几个城市，感觉有些城市的租售比不太合理呀。

比如炒房专业户浙江，杭州和宁波目前的租售比分别是1.8%/1.9%，这是不合理的，这两个城市之后跌幅肯定比一线大，尤其是宁波。

还有浙江的好邻居江苏，南京苏州的租售比分别是1.9%/2%，好一点，但也好不到哪去，跟一线差不多是不合理的。

一些内陆的二线会好一些，好歹能比一线高0.5%。

然后我发现一个大奇葩，厦门的租售比只有1.4%。北上深厦名不虚传，我只能说厦门的小伙伴自求多福吧，房子能卖就卖。

这里重点表扬一个城市乌鲁木齐，不是因为这个城市经济发展有多好，单纯是因为人家不炒房，房价低。乌鲁木齐为什么最近房价那么抗跌，因为1人家便宜，租售比高呀。

最后再提一句，我之前说 一线城市租售比3%，二线城市租售比4%，三线城市租售比5%，我相信全国没有几个城市能够达到（甚至我怀疑一个都没有），那是不是意味着之后所有房子都会跌呢？

也不一定，因为虽然一个城市整体达不到，但是内部是可能有楼盘能达到的。比如北京整体租售比1.8%，但是回龙观不是有接近3%的楼盘吗？

第二就是，我上面提的租售比是跟成熟市场比，那什么叫做成熟市场呢？就是经济发展企稳，房租几乎没有太大变化的市场。如果如果之后我们的租金能够重回上涨区间，那么达到比我提到的租售比高一点的水平也是合理的。但就目前的情况，我维持我的判断不变。

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