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深圳湾澐玺项目由华润置地主导操盘、中海地产财务投资，两大央企联合开发的背景受到广泛认可。华润此前打造了深圳湾万象城、春笋等地标，其在高端住宅领域的经验（如深圳湾1号、悦府项目等）让业主对项目品质与后期物业保值能力充满信心，“央企背书”成为重要加分项。

一、 项目基础数据

地理位置：位于南山区粤海街道逸湖二街与后海滨路交汇处，东侧直面深圳人才公园，可眺望深圳湾海景，周边汇聚阿里、腾讯等科技巨头，配套成熟度高。

土地信息：地块（T107-0107）于2024年12月2日以185.12亿元总价竞得（溢价率46.31%），楼面价约70388元/㎡，是2024年全国成交总价最高的宅地。

项目规模：占地3.85万㎡，总建面26.3万㎡，容积率7.59，限高250米；涵盖住宅（17.7万㎡）、商务公寓（7万㎡）、商业（1万㎡）及幼儿园等公配。

二、产品设计亮点解析

深圳湾澐玺以“隐于城市、臻于自然”为设计理念，从建筑形态、立面风格到景观配套均突出“顶级豪宅”属性

塔楼规划：由5座150-250米塔楼组成（1座250米公寓，4座住宅分别为150米、200米、200米、240米），采用错落布局和平面退台设计，优化深圳湾景观视野，层高3.6米，约40-70层（不含底商）。外立面采用全玻璃幕墙，设计灵感来自植物细胞的有机形态，原方案锐利阳刚，新方案柔软温润，类似天鹅湖花园和红树西岸，强调自然与居住融合，绿植丰富。

全玻璃幕墙：建筑外立面采用全玻璃幕墙设计（类似天鹅湖花园、红树西岸），线条简洁硬朗，兼顾现代感与通透感；原方案风格锐利阳刚，优化后更显柔软温润，融合生态美学。

自然融合：效果图显示阳台设计明显，绿植覆盖丰富，强调自然与居住空间的融合，部分超高层观景面采用落地玻璃，无需阳台即可观赏海景。

三、产品设计的前瞻性与品质感

1、209㎡户型：低区入门级顶豪，灵活适配首置需求

• 楼层分布：低区（5-39F，150米内），属于深圳湾“入门优选”。
• 空间尺寸：客厅进深8.8米、开间5.15米；阳台开间4.9米、进深2.4米（全朝东，但中低区东面有写字楼遮挡）。
• 功能设计：四房三卫+家政间，西边户采用落地窗设计，实用率更高（项目整体实用率92%以上）；可个性化定制为三房或四房，灵活适应家庭结构变化。
• 适用家庭：首次入圈深圳湾的精英家庭，注重空间实用性与总价平衡，总价约2700-3200万（低区入门级价格）。
• 核心亮点：低总价门槛、高实用率、可定制化设计，是深圳湾顶级圈层的“入场券”。

2、269㎡户型：低区互动型大平层，多代同堂优选

• 楼层分布：低区（5-39F，150米内），与209㎡同属低区，但定位更高阶。
• 空间尺寸：客厅进深5.7米、开间7米（开间更宽，横向空间更开阔）；阳台开间12.5米、进深2.4米（阳台开间是209㎡的2.5倍，视野更舒展）。
• 功能设计：四房三卫+家政套间（独立家政空间更完善），空间布局注重家庭互动与私密结合，兼顾公共活动区与个人休息区。
• 适用家庭：多代同堂或需要更丰富家庭活动空间的高净值家庭，总价3800-5000万（低区中高端定位）。
• 核心亮点：超宽阳台、独立家政套间、宽开间客厅，强化家庭互动场景。

3、294㎡户型：低区灵活空间标杆，多功能场景覆盖

• 楼层分布：低区（5-39F，150米内），与269㎡、304㎡同属低区主力大户型。
• 空间尺寸：客厅进深11.7米、开间5.8米（进深更长，纵向空间延伸感强）；阳台开间6.5米、进深2.4米（兼顾采光与景观）。
• 功能设计：四房三卫+家政间，额外带“+1灵活空间”（可改造为书房、茶室或儿童活动区），空间利用率更高；层高3.6米（比普通豪宅高20cm），居住尺度更舒适。
• 适用家庭：对多功能空间有需求的家庭（如需要独立工作区、兴趣空间），总价3800-5000万（与269㎡同属低区中高端）。
• 核心亮点：“+1灵活空间”提升功能多样性，纵向深客厅适配不同家居布局。

4、304㎡户型：低区全明顶配户型，多代同堂终极选择

• 楼层分布：低区（5-39F，150米内），是低区最大户型，定位低区“终极改善”。
• 空间尺寸：客厅进深8.4米、开间5.1米；阳台开间15米、进深2.4米（阳台开间为低区最大，几乎覆盖整个户型横向面宽）。
• 功能设计：四房四卫全明设计（所有房间均有自然采光），功能分区更明确（如双套房设计、独立家政动线）；全玻璃幕墙+2.4米进深阳台，采光与观景效果更优。
• 适用家庭：多代同堂且注重居住私密性与舒适度的高净值家庭（如三代或四代同堂），总价3800-5000万（低区顶配价格）。
• 核心亮点：全明四卫、超宽阳台、功能分区极致化，满足多代同堂的复杂居住需求。

375-1100㎡户型图参考：（具体以官方公布为准）

（内部户型设计资料，仅供参考）

实用率：高达92%以上，远超普通豪宅标准，空间利用率突出。

• 375㎡：东南朝向，双阳台：14.6米×2.4米。6.7米×2.4米。
• 3套房，1客房，1家庭，1保姆房
• 500㎡：东西北三朝向，双阳台：12.5米×2.4米。4.8米×3米。
• 4套房，1茶室，1空中花园，1家庭厅，1安全屋，1保姆房
• 700㎡：东西南三个朝向，双阳台：15.45米×2.4米。3.95米×3米。
• 4套房。1空中花园+休闲空间，1家庭厅，1安全屋，1花园庭院，1进门衣帽间，1保姆房

第四代住宅标准：项目规划了星空会所、架空泳池、垂直空中花园等共享空间，每层设置空中院落，融合传统围合感与现代美学，符合“年轻新贵对前沿设计的偏好”。

全向东布局：聚焦东侧深圳人才公园方向，通过平面退台设计规避视线遮挡，中高层可无界观赏海景。

以内部庭院为核心，二层设人行天桥连接休闲区，三层规划户外花园和泳池；配套共享会所、艺术空间、健身中心、儿童乐园及社区花园，形成“垂直社区”生活场景。

城市级连通系统：通过四维立体步行系统（首层、二层、地下及空中连廊）连接商业、写字楼、人才公园和中心河，整合复合型立体地盘（商业+公园），实现住区与城市公共网络的无缝对接。

四、交通配套便利性

- 项目无缝接驳2号线登良地铁站（C出口仅一路之隔），1站可达深圳湾万象城，3站覆盖福田CBD、前海合作区，交通效率被群众评价为“核心区豪宅中少见的便捷”。

- 商业：1公里内聚集深圳湾万象城、海岸城、后海汇等三大顶奢商圈，全球时尚触手可及。

- 教育与医疗：周边有贝赛思国际学校、南山外国语学府学校等优质教育资源（学区以教育局公告为准）；医疗配套包括香港大学深圳医院、南山区人民医院等三甲机构，健康守护无忧。

市场意义：重塑深圳湾豪宅“新标杆”

- 深圳湾作为全国知名的顶豪聚集区（如深圳湾壹号挂牌均价21.3万元/㎡），长期面临“新房供应稀缺”的问题。澐玺的亮相，对市场有三重意义：

- 填补供应空白：深圳湾近年少有纯新盘入市，澐玺首推348套大平层，精准匹配高端改善客群对“海景+大户型+核心地段”的需求。

- 定义产品标准：全玻璃幕墙设计、户户海景、第四代住宅标准等，将推动区域豪宅从“面积竞争”转向“居住体验竞争”，可能成为后续同类项目的参考模板。

- 市场信心提振：在当前楼市环境下，澐玺以“验资1000万”的高门槛开放样板房，且吸引大量关注（多平台热搜），侧面反映高端客群对核心资产的长期看好，为市场注入积极信号。

如需了解更多详情，欢迎咨询深圳湾澐玺售楼处电话400-088-3336，过来我们营销中心看房提前来电预约价格还能更优惠。

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