北京楼市：就是个大坑…

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】#微信公众号#

关注“北京房姐” #公众号#，进行提问，有问必答，全程指导买房

1

房姐你好，最近一直追你的文章，每篇都看得特别认真，真心觉得早看到几年能少走好多弯路！我的情况是名下一套南三环丰益花园的经适房2019年转商，目前在出租，租期到2026年10月，目前租金6500元/月，房子是塔楼91平两居，就是朝向不太好，朝北。刚才咨询了中介，说是能卖410万左右，现在房地产行情也不好，我特别纠结，这房子还有必要拿着吗？

房姐回复：

特别感谢你的认可！正如你的描述，你这房子位置很不错，周边配套成熟，离地铁近，但缺点也很明显：房龄快30年了，又是塔楼，户型、品质都一般，还朝北见不着太阳，这些因素都会影响房子的价值。

你现在每月租金6500年化收益大概1.9%，说实话，这租售比已经跑赢北京一半的小区了，从租金角度看还行。

但我还是建议你，要是这房子不准备自住，最好还是卖掉，因为房价波动带来的影响，可比这点租售比大多了。而且说句实在的，就算你没有更好的理财渠道，可以把房子卖了存银行，不仅收益差不多，还更稳妥，不用操心房子的维护、租客的问题。

未来北京楼市很难再出现普涨行情了，分化是必然的，你这房子，说白了就是C类资产，就算以后楼市行情好起来，它也很难跟着涨，甚至还有下跌的风险，到时候就得不偿失了。

最后也跟大家提个醒：高租售比现在就是个大坑！很多房子看着租售比高，其实是因为总价降下来了，表面上看买了能靠租金抵月供，可实际上房子保值增值不理想，慎重…

2

房姐好！关注您有段时间了，我现在自住东城和平里的盛德紫阙，这小区户型确实不咋地，物业也跟不上，想把它卖了，大概能到手1100万左右，再加上手里现有的300万，总共1400万预算，打算置换到海淀，不考虑通勤，主要是为了自住，顺便考虑下学区（目前还没娃），麻烦房姐给推荐几个合适的小区～

房姐回复：

你换房的思路是没问题的，盛德紫阙社区小不说，关键是户型太奇葩，有一侧小户型正对蒋宅口的X形天桥，非常不好，之前这楼盘卖不动，还屡次找公司接尾盘！所以你如果有更好的选择，卖了也可以，这个小区将来随着楼龄逐渐老龄化，肯定还是有弊端的。

至于置换，我得先问你一句：一年内是否有要孩子的计划？要是有，那学区房可以纳入考虑；要是暂时没这打算，真心不建议现在硬凑学区房，等后期有需求了，再买个小的占坑就行，更灵活。

所以你先想清楚，现阶段如果更看重居住品质，可以重点关注海淀半壁店和四季青的新房，因为你是置换，也不太着急，另外一个方向就是可以往上地清河那边走一走，因为现在那边的房子价格已经下来了，1400万也能买个品质不错的三居。

如果说现阶段更在乎强学区，那万柳和世纪城板块可以重点关注。

3

房姐您好！素人小白前来请教。二手房豆各庄板块的富力又一城近期的成交量和成交价格怎么样，活跃吗？

房姐回复：

这个小区其实成交量一直还可以，因为朝阳东部300多万能看的商品房2居小区非常局限，然后它还是次新小区、有地铁，虽然周边配套弱一些，但是有国贸，或者东部上班的需求，职住平衡会考虑他，而且房子很多，能形成一定换手率和流通，从自住的角度来讲这是没问题的，纯居住属性的一个产品。

关注“北京房姐” #公众号#，进行提问，有问必答，全程指导买房