区域楼市观察丨东小口断供五年终“补仓”，北京昌平“10盘联动”再添置业新选择

沉寂五年后，北京昌平东小口板块迎来首宗新增供地——东小口镇贺村地块。该地块位于五环至六环之间，地处海淀、朝阳、昌平三区交汇处。这一新供应的出现也引出一个值得关注的现象：该板块为何长期缺少新增住宅用地？北京商报记者实地走访了解到，这背后与地块拆迁腾退及平整工作的推进周期直接相关。随着东小口地块入市，昌平区域新房供应格局也迎来变化。目前，昌平已形成9个楼盘在售、1个待开的"10盘"市场局面，覆盖从刚需到改善的多元需求。在业内人士看来，新地块的入市不仅将延续当前市场热度，其区位与配套条件，以及"好房子"建设导向，也有助于提升区域整体居住品质，形成新房与二手房之间更为明显的品质梯度。

填补区域供应空白

东小口镇贺村地块位于五环至六环之间，地处海淀、朝阳、昌平三区交界，邻近在建地铁13B号线建材城东站，商业配套涵盖西三旗万象汇等。中指开发云监测显示，东小口板块近五年无新房供应，上一次土地出让为2020年的奥森ONE和奥海明月，当时销售均价约5.8万元/平方米，近期成交价格维持在5.5万元/平方米左右。

北京商报记者实地走访了解到，东小口地块周边二手房市场以海淀区房源为主，老旧小区均价约4万元/平方米，次新小区价格区间为6万—8万元/平方米。昌平东小口某头部中介机构经纪人刘诗雯表示，近年来东小口区域持续推进拆迁腾退工作，此前已完成地块清理；当前沿西小口路行驶，其西侧可见大片已清理完毕的空地。她认为，该区域位于昌平南部区域，因临近海淀、朝阳两区，具备显著区位优势，若未来五年各项规划建设全面落地，发展前景将十分可观。

合硕机构首席分析师郭毅表示，土地拆迁平整存在一定周期，此前该区域相关地块尚未完成这一前期环节。她解释道，拆迁平整周期长短不一，若地块内仍有未拆除的建筑物，便无法顺利完成平整。

随着东小口地块的成功出让，2025年截至11月昌平已成功出让5宗地块，追平去年全年供地规模，土地成交总额达104.54亿元。依托高性价比产品优势，叠加地铁交通与大型商业配套的完善度，昌平新房市场持续保持较高热度。

据北京商报记者不完全统计，目前昌平在售项目包括国誉星城、龙湖观萃、中海未来之境、越秀星耀未来、建工嘉境里等9个项目，以及即将开盘的龙湖恩祥·凌雲颂。

北京市住建委官网信息显示，上述9个在售项目中，建工嘉境里成交均价最低，约为3.9万元/平方米；朱辛庄板块的中海未来之境成交均价为6.13万元/平方米，是目前昌平区域成交均价较高的项目。其余项目成交均价多位于4万—5万元/平方米区间。

与此同时，昌平新房与板块内二手房形成显著价格差异。以昌平北七家板块为例，国贤府二期新房成交均价约为5.39万元/平方米，而同板块内的蓬莱公寓、温泉花园、国瑞熙墅等小区的二手房均价普遍为1.8万—2.8万元/平方米。

北京商报记者实地走访了解到，目前多数新房项目更倾向于围绕大型商超或紧邻地铁布局，且新房居住品质进一步提升，从而拉大了新房与二手房之间的价格差异。

国贤府二期置业顾问王婉晴表示，项目邻近地铁17号线，可实现4站直达望京、8站抵达工体，通过11站换乘可串联六大商圈与14条地铁线路，高效衔接城市核心区域。商业配套方面，山姆会员店紧邻项目，满足居民高品质消费需求。这些优势共同支撑了项目价格的稳定。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，昌平新房市场的需求与价格特征，与其客群属性、区位发展及与周边区域的差异密切相关。从需求端看，昌平依托海淀及区域内互联网大厂，聚集了大量高购买力的年轻群体，这类客群更倾向于选择新房，支撑了新房市场的价格。

"昌平因区位跨度大，呈现轴线发展特征。"严跃进指出，昌平一端衔接主城区老城，另一端覆盖新城、高教园及临近海淀区域，距离与位置差异直接导致房价呈梯度分布。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫补充道，从二手房来看，房龄普遍较大导致价格上涨空间有限，同时二手房供应量相对充足，存在一定价格调整压力。因此，随着"好房子"产品入市，新房与二手房之间的价格差异进一步凸显。

主流面积段锁定75—130平方米

在昌平区域新房成交均价普遍提升的同时，产品定位优化与居住品质升级成为关键支撑。

从户型面积来看，区域内项目主力户型区间集中在75—130平方米，且以三居室为设计主流，精准覆盖刚需与改善两类核心客群。具体来看，9月29日开盘的国誉星城共有7种户型，分别为81平方米（边户）、97平方米（边户、中户、缺角户）三种户型、112平方米（边户、中户）两种户型及126平方米（边户）。

此外，星耀未来的4种户型面积区间为92—132平方米；未来之境的户型为96—129平方米的刚需改善户型；龙湖恩祥·凌雲颂则提供78—139平方米的四种户型。

在普遍聚焦刚需和改善面积段的基础上，部分开发商为打造产品差异化，推出少量大户型产品。

例如，国贤府二期在北地块"楼王"位置提供了166平方米及168平方米的大面积改善产品。但从房源数量来看，仅有6栋、7栋、10栋及11栋四个楼栋的60套房源，占项目800余套房源的比例不足8%。

建发观堂府同样规划有186平方米的大户型产品。其置业顾问王东表示，规划大户型主要是因为昌平新城长期缺乏改善型户型供应，本地存在一定置换需求。目前项目库存以137平方米、147平方米及以上房源为主，137平方米以下仅剩余部分顶底楼层房源。

值得注意的是，与朝阳、丰台等以大面积改善盘为主、主打130平方米以上户型的区域相比，昌平区域呈现"小而精"的户型特点。

谢逸枫表示，这种差异主要源于购买力分层：朝阳豪宅客群以千万资产以上甚至过亿资产的群体为主，购买力旺盛；昌平则聚焦千万资产以下的中等收入改善客群，购买力定位更亲民。

新房品质迭代提速

随着昌平区域优质住宅项目的集中入市，高得房率、高标准配套建设与高交付标准的"三高"品质，已逐步成为该区域新建住宅的核心发展趋势。

以国贤府二期为例，该项目各户型得房率均达90%以上，部分户型甚至可达100%，而昌平区域二手房的得房率普遍仅为75%左右。得房率的提升不仅能增加实际空间使用率，还可降低购房者的置业成本。

在品质升级的同时，国贤府二期还配套650平方米会所，涵盖瑜伽馆、健身房等功能。值得注意的是，在昌平以刚需和改善盘为主的市场格局中，会所功能已成为在售项目的标配。

11月1日，龙湖恩祥・凌雲颂取得预售证，进一步提升了昌平区域项目品质。该项目打造约3300平方米新规双会所奢宅，包含酒廊、健身房、篮羽馆、私宴厅等八大功能，还设置静阅书吧、儿童活动区、老人休憩区，为业主搭建邻里交流的社交平台。

此外，国誉星城、星耀未来、龙湖恩祥・凌雲颂等项目的得房率普遍达90%，3米层高与会所功能同样成为标配。开发商会依据项目定位优化会所功能，例如舍弃运营成本较高的游泳池，转而增设篮球场、羽毛球场地等运营难度更低的设施。

郭毅认为，"好房子"项目增多是昌平新房市场品质升级的直接体现。她表示，一方面，得房率显著提升，为户型设计提供充足空间，90平方米户型已能实现三面宽，大幅提升居住品质，为购房家庭提供有力支撑。此外，结合北京"好房子"政策，社区公区通过架空层、泛会所等设施的落地，形成新房与二手房的明显品质梯度差；另一方面，开发商持续提高居住品质并加大精装投入，推动昌平新房品质已与北京各平原新城基本齐平，不存在显著差距。

随着昌平"好房子"项目不断增多，购房者可选房源也随之增加。谢逸枫表示，优质地块供应的增加将为片区发展注入动力。他指出，一方面可以推动产品向高品质升级，另一方面加速"好房子"集群效应的形成。未来，依托更多优质地块供应，能为市场持续输送"好房子"，进而强化区域内"好房子"集群发展态势，实现楼市品质与价值的双重提升。

北京商报记者 王寅浩 李晗