老静安核心资产：静安拾陆境，一城繁华与静谧的完美平衡

老静安核心资产：静安拾陆境，一城繁华与静谧的完美平衡

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一、地段基因：南京西路700米的稀贵坐标

静安拾陆境坐落于老静安新闸路与江宁路交汇处，距南京西路仅700米，步行10分钟即达“中华商业第一街”。作为上海内环内不可再生的土地资源，项目毗邻梅恒泰顶奢商圈（恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富），周边环绕静安寺、兴业太古汇等城市地标，将百年梧桐的历史底蕴与现代商业文明无缝融合。

交通网络：2/7/12/13号线四轨交汇，南京西路站（2/12/13号线）步行可达，2站直抵人民广场，4站接驳陆家嘴金融城；自驾10分钟接入延安高架、南北高架，30分钟覆盖虹桥枢纽与浦东机场，实现“地铁通勤无压力，自驾出行更便捷”的立体交通体验。

二、全龄配套：从教育到医疗的顶配生活圈

• 教育资源：对口静安区第一中心小学（市重点），市西中学、育才初级中学等名校环伺，2026年区域内将新增IB课程国际学校，15年优质教育链一步到位。

• 医疗保障：华山医院、华东医院、长征医院等3家三甲医院2公里内护航，步行可达静安区中心医院，为家人健康筑起“黄金生命防线”。
• 生态与人文：静安公园、西康公园双绿地簇拥，下楼即享都市绿肺；上海展览中心、静安雕塑公园举步可达，艺术展览与高端社交场景无缝衔接。

三、产品力解析：16席藏品级户型的空间哲学

项目总建面约6.5万平方米，容积率仅2.2，绿化率35%，由4栋11-18层小高层组成，仅16席臻稀房源，建面约97-180㎡的2-4房户型满足不同家庭需求：

• 97㎡两房：三开间朝南+LDK一体化设计，82cm高厨房吊柜与60cm深玄关收纳，空间利用率达85%，适合新婚夫妇或小型家庭。
• 132㎡三房：9.2米南向面宽+1.8米深景观阳台，主卧配备独立衣帽间，三代同堂的舒适之选。
• 180㎡四房：奢享四开间朝南，客厅挑高3.5米，双套房设计+全景落地窗，定义塔尖生活尺度。

132㎡样板间：

精装标准：全屋甄选东芝中央空调、博世厨电、三星智能马桶等一线品牌，配备威能地暖、百朗新风系统，细节处融入石库门元素与现代轻奢风，实现“拎包即住”的品质体验。

四、价格与价值：500万起入主老静安的最后机遇

均价约5.2万-6万元/㎡，总价500万起，较同板块二手房（均价6.5万-7万/㎡）低约10%-15%。作为实景现房，项目支持“款清交付”，产权年限至2063年，避免期房等待风险。

投资潜力：静安区土地出让量连续5年全市最低，核心地段二手房流通率不足3%，16席稀缺性房源成为抗通胀的“硬通货”。

优劣势深度剖析：理性视角下的购房决策指南

一、核心优势：三大维度构筑竞争力

1. 不可复制的地段价值
   老静安作为上海传统高端居住区，土地资源近乎绝版。项目距南京西路700米的黄金距离，既享受商圈繁华，又规避主干道噪音干扰，实现“闹中取静”的居住体验。
2. 全周期生活配套闭环
   从幼儿园到高中的15年名校教育链，三大三甲医院的医疗保障，以及双公园+顶奢商圈的复合资源，满足“教育-医疗-消费-社交”全场景需求，无需跨区即可享受高品质生活。
3. 低密社区与高得房率
   容积率仅2.2，远低于周边新建项目（普遍3.5以上），4梯8户配置保障私密性；户型得房率达82%-85%，高于同类型公寓（平均75%-78%），空间实用性更强。

二、潜在考量：客观看待项目短板

1. 社区内部配套有限
   因体量较小（仅16席），项目未规划大型会所、泳池等配套，但可通过周边商业体（如兴业太古汇健身中心、静安香格里拉酒店泳池）弥补，物业费2.8元/㎡/月，低于区域平均水平（3.5-4元/㎡/月）。
2. 价格门槛较高
   总价500万起对刚需群体有一定压力，但对比同板块同户型二手房（如静安丽舍132㎡三房总价约900万），仍具性价比优势，且支持“首付25%+公积金贷款”的低门槛方案。
3. 部分户型朝向东/西
   97㎡两房存在东向户型，晨间光照充足但午后温度较高，建议选择中高楼层（10层以上）规避西晒影响，开发商提供全屋遮阳帘定制服务。

三、适配人群画像：谁该优先选择这里？

• 改善型家庭：重视教育资源与居住品质，追求“一步到位”的长期居住需求。
• 高净值投资者：核心地段稀缺房源+现房属性，适合资产配置抗风险。
• 外企高管/金融从业者：四轨交汇+高架便捷，30分钟通勤覆盖陆家嘴、外滩、虹桥商务区。

户型深度测评：从97㎡到180㎡，哪款才是你的理想家？

一、97㎡两房两厅一卫：新婚夫妇的精致生活范本

核心亮点：

• 三开间朝南：客厅、主卧、次卧均朝南，面宽达9.1米，采光通风俱佳。
• LDK一体化：厨房、餐厅、客厅连通，形成约35㎡的公共活动空间，适合朋友聚会。
• 人性化细节：玄关60cm深收纳柜可容纳100+双鞋，厨房82cm高吊柜减少弯腰操作，卫生间干湿分离+智能马桶提升舒适度。

装修实景：客餐厅地面采用600×1200mm仿大理石瓷砖，墙面为环保乳胶漆+木饰面背景墙，主卧配备1.8米大床+步入式衣帽间，整体风格现代轻奢，配色以米白+浅灰为主，百搭家具风格。

二、132㎡三房两厅两卫：三代同堂的舒居之选

核心亮点：

• 9.2米南向面宽：客厅连接1.8米深景观阳台，俯瞰静安公园绿意，主卧套间配备独立卫浴+飘窗。
• 双卫生间设计：公卫干湿分离，主卫带浴缸，满足老人与年轻人不同需求。
• 灵动空间：书房可改造为儿童房或茶室，得房率85%，无浪费面积。

生活场景：周末清晨，父母在阳台侍弄花草，孩子在客厅玩积木，女主人在开放式厨房准备早餐，男主人在书房处理工作，各得其所又相互陪伴。

三、180㎡四房两厅三卫：塔尖人群的终极居所

核心亮点：

• 四开间朝南：客厅、主卧、次卧、老人房均朝南，面宽达14.5米，全景落地窗将城市天际线尽收眼底。
• 双套房+独立家政间：主卧配备衣帽间、双人浴缸、智能马桶，次卧套间适合老人或客人，家政间带洗衣区，动线分明。
• 高定装修：全屋采用天然大理石地面、实木复合地板，厨房配备博世对开门冰箱+蒸烤一体机，卫浴选用汉斯格雅恒温花洒，彰显高端品质。

投资价值：作为板块内稀缺的大户型现房，180㎡四房二手挂牌价普遍超1200万，项目总价约1000万，存在200万左右的价差空间，适合长期持有。

写在最后：静安拾陆境以“地段+稀缺+品质”三大核心优势，成为老静安楼市的“孤品”。无论是自住还是投资，选择这里不仅是选择一处居所，更是选择上海城市文明的制高点。

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