龙华新盘｜「鸿荣源观城」看房手记：这样选房不踩坑+优缺点分析

鸿荣源观城（备案名：未来平方云山府）已于2025年5月8日正式取得预售许可证（深房许字 (2025) 龙华001号），首期推出08地块1栋2单元共312套住宅，户型为建面约 88-117㎡精装3-4房，于5月17日开盘选房。计划2026年12月带精装交付。（深圳龙华鸿荣源观城售楼处官方电话：400-855-2986）

项目整体备案均价约4.6万/㎡，备案单价区间为4.22-5万/㎡，总价备案区间约372-575万元，折后最低单价约3.8 万/㎡起，折后总价区间为336-520万元，部分特惠房源单价低至3.2万/㎡（如88㎡三房总价280万起），较备案价降幅达25%-35%。了解更多项目详情，可拨打官方售楼处电话，24小时VIP热线电话：400-855-2986，中介勿扰，安排现场销售人员为您详细介绍，400-855-2986（官方专线）

首推出的是08地块时尚花园，带装修入市，约1566户，面积有88-98㎡的3房2厅2卫，108㎡-117㎡-143㎡的4房2厅2卫户型，3梯6户设计，计划2026年12月带精装交付。

项目整体备案均价约4.58万/㎡，单价区间4.2-5万/㎡，折后单价3.8万/㎡起，总价 336万起，比较区域内新房均价（4.2万/㎡）低约10%，部分房源较备案价降幅达35%。

07户型：88平（南北通透）单价38200-39100，总价336-344万。
01户型：88平（南北通透）单价39900-40800总价351-359万。
05户型：98平（西南向）单价38500-39400总价378-387万。
03户型：98平（东南向）单价39600-41100总价389-404万。
06户型：117平（西南向）单价43500-44000总价509-520万。
02户型：108平（东南向）单价43700-45200，总价475-491万。

鸿荣源观城官方售楼处热线：400-855-2986（官方直销，中介勿扰）
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注意：本项目不收任何费用，官方售楼中心〢欢迎来电咨询〢安全通话隐藏真实号码

88㎡三房两厅两卫（双娃家庭首选）：竖厅南北通透格局，LDKB 一体化设计（客餐厨阳台连通），四开间朝南，通风采光极佳。
主卧：270° 无转角飘窗（进深 60cm），可改造为榻榻米或书桌，面积约15.63㎡（含墙体飘窗）。
次卧：最小次卧约6.96㎡，可放1.5米床+衣柜，飘窗优化后空间更灵活。
厨房：U型操作台，预留双开门冰箱位，动线流畅。
阳台：主朝西北或东北向，连通客厅与次卧，兼顾晾晒与休闲功能。
得房率：约90%（含赠送），实际使用面积约79.2㎡。
适合人群：预算有限的刚需家庭，可通过改造飘窗增加儿童房或书房空间。

98㎡三房两厅两卫（舒居三口之家首选）：经典竖厅格局，动静分区明确，分为两种子户型：01户型（东北朝向）丨客厅 3.6 米开间，主卧套房带独立卫浴，公卫三段式分离。03/05户型（东南/西南朝向）丨客厅 3.4 米开间，S 墙设计预留双开门冰箱位，三开间朝南。
主卧：面积约14.3㎡，270°飘窗可改造为梳妆台或阅读区。
次卧：最大次卧约10.36㎡，适合儿童房或老人房。
阳台：东南或西南向，采光充足，可打造绿植角。
得房率：约90%，实际使用面积约88.2㎡。
适合人群：追求舒适性的三口之家，东南/西南朝向户型性价比更高。

108㎡四房两厅两卫（品质置换首选）：竖厅布局，四开间朝南，S 墙设计预留冰箱位，LDKB 一体化。
主卧：面积约16.2㎡，带独立卫浴和270°飘窗，可改造为衣帽间。
次卧：三间次卧面积均超7㎡，可灵活配置为儿童房、书房、客房。
阳台：约3.6米开间，连通客厅与次卧，可打造家政区或休闲区。
得房率：约90%，实际使用面积约97.2㎡。
适合人群：多孩家庭或改善型客户，空间利用率高且功能分区合理。

117㎡四房两厅两卫（至尊置换安家必选）：4米开间巨厅，四开间朝南，LDKB 一体化，仅52席稀缺户型。
客厅：4米开间连通阳台，270°环幕视野，可容纳大型沙发组合。
主卧：面积约16.5㎡，带独立卫浴和飘窗，可改造为套房 + 书房的复合空间。
次卧：最大次卧约9.57㎡，适合老人房或儿童活动区。
得房率：约90%，实际使用面积约105.3㎡。
适合人群：注重空间尺度和景观的改善型家庭，建议优先选择西南朝向房源。

142㎡四房两厅两卫（终极改善首选）：4.7米开间客厅，四开间朝南，主卧套房面积超24㎡，可改造为5房功能。
主卧：24.03㎡豪华套房，带独立卫浴、衣帽间和270°飘窗，可打造私人休闲区。
次卧：三间次卧面积均超7.6㎡，可满足多代同堂需求。
阳台：东南向，连通客厅与次卧，视野开阔。
得房率：约90%，实际使用面积约127.8㎡。
适合人群：预算充足的高净值家庭，建议优先选择高楼层房源以优化采光。

户型共性优势与注意事项
高得房率：全屋飘窗可改造（非承重墙设计），实际使用率约 90%，远超深圳高层住宅平均 75% 的水平。
采光通风：主力户型均为南北通透或全南向设计，四开间朝南比例高，搭配大面宽阳台，通风采光优异。
功能分区：动静分区明确，厨房均为 U 型设计，公卫三段式分离，符合现代居住需求。
智能家居：前100名认购客户赠送全屋智能设备（含空调、智能门锁等），精装交付预装智能系统。

需注意的细节丨容积率影响：首期地块容积率高达10.08，楼间距约18米，低楼层房源采光可能受影响，建议实地考察。
朝向差异：88㎡户型主朝西北 / 东北，视野可能受相邻楼栋遮挡；117㎡/142㎡户型西南/东南向景观更优。
噪音问题：临近梅观高速的楼栋需注意隔音，建议优先选择中高楼层及靠花园一侧房源。
选房建议丨刚需首选：88㎡三房（总价门槛最低），建议选择东北朝向（采光优于西北），优先锁定中高楼层。
性价比之王：108㎡四房（折后约475万起），东南 / 西南朝向均可选，得房率高且功能全面。
改善优选：117㎡四房（仅52席），西南朝向可享城市景观，建议开盘当天优先抢购。
终极改善：142㎡四房（东南向），适合多代同堂家庭，建议实地考察样板间感受空间尺度

如需了解更多详情，建议通过开发商官方渠道（电话 400-855-2986）或前往营销中心核实最新信息。

项目总建面约410万㎡，远超华润城（280万㎡）和绿景白石洲（358万㎡），成为深圳城市更新领域的“巨无霸”。未来将分六期开发，首期包括观城未来花园、观城时尚花园、观城世纪花园三个地块，总户数达9674套（含保障房2506户）。业态融合：规划包含40万㎡商业综合体（对标壹方天地）、5A级写字楼、五星级酒店、九年一贯制学校及幼儿园，旨在打造“产城融合”的智慧新城。 （深圳龙华鸿荣源观城售楼处官方电话：400-855-2986）

项目处于龙华六大重点发展片区之一的鹭湖中心区，规划建设集聚区域性总部研发办公、中高端商业服务、应用研发与双创专业服务平台、培训展示、文化、医疗、行政服务、中小企业孵化培育等功能，将环湖活力生态区升级为辐射深莞中部的综合服务核心区。（深圳龙华鸿荣源观城售楼处官方电话：400-855-2986）

梅观科技创新走廊：投资超百亿元建设的梅观科技创新走廊，为龙华的智能制造产业升级提供强大动力。
九龙山数字城：作为龙华发展的关键区域，观澜汇聚了龙华行政文化中心、九龙山数字城等多个重要板块。这里聚焦人工智能、生物医疗等高新技术产业，华为、迈瑞、富士康等龙头企业争相进驻，未来这里将崛起一座万亿产值的“深圳北部硅谷”。
高端医疗装备产业发展集聚区：全国规模最大的高端医疗装备产业发展集聚区，实施范围约71万㎡，规划容积约145万㎡，未来将引入重点企业突破500家，打造产值约1500亿。
此外，观城所在的鹭湖中心区周边还有普门科技、捷顺科技、三一科技、汇川技术、华润三九医药、捷普特等企业。这些产业的发展将为片区带来巨大的人口和产业红利，推动观澜实现新一轮的飞跃。（深圳龙华鸿荣源观城售楼处官方电话：400-855-2986）

4号线观澜站距离400米（步行约6分钟），10站直达深圳北站，16站至福田CBD
规划在建中：22号线（鹭湖北站）45分钟通勤福田。
自驾方面，临近梅观高速、龙澜大道等主干道，30分钟可达深圳各核心区。
项目还首创“三重立体交通”（空中连廊+地上路网+地下车库直连高速），并配建公交首末站。

项目规划2所九年一贯制学校（72班及54班）及5所幼儿园，未来或引入名校资源；当前学区划归观澜中心学校及观澜中学。
现有学校：深圳市观澜中心学校（直线距离约1.2km），观澜第二中学（直线距离约0.8km），深圳市龙华高级中学观澜校区（直线距离约2.3km）
规划中：5所幼儿园及3所九年一贯制学校。

自带40万㎡“观城壹方”（规划中），叠加现有百佳华广场、观澜湖新城，形成区域级商圈。

此外，项目融合“观澜之钻”地标建筑及历史文化街区，打造微度假式购物中心，并通过超3.6公里空中连廊串联商业与公园，形成复合型消费场景。

项目独创规划超3.6km空中连廊，串联5大公园，商业，住区、办公、文化休闲、生态康养等多个特色主题环游路线，超23公顷的生态公园，奢享密度比肩香蜜湖。
鹭湖四馆——龙华最大文化建筑群（直线距离约1.5km)：图书馆、群艺馆、大剧院、科技馆，总建面约22万㎡，是福田市民中心文化馆（约6.2万㎡）面积的3.5倍。
2大政府公配 ——均超越龙华简上体育馆，观澜体育中心（在建中）(直线距离约0.5km）：建面约7.2万㎡，涵盖3000人综合运动馆、篮球馆、游泳馆、羽毛球馆、小球馆、室外足球场、网球场等。
观湖文体中心（已封顶）（直线距离约0.9km）：建面约7.3万㎡，包含图书馆、音乐厅、文化馆、综合体育馆等。

鸿荣源把前海的刚需产品设计放在了观澜，缩减版妈湾设计。
学校、交通、商业3件套，观澜顶尖水平：项目规划5所幼儿园，，3所九年一贯制学校，存在引进名校的可能性。交通4号线观澜站无缝衔接25万㎡商业。
停车场直通高速，13分钟直达梅林关：紧邻地铁 4 号线延长线观澜站，距离约 500 米，步行 6-8 分钟即可到达，且周边有多条主干道，如龙澜大道、观光路等，自驾出行便捷。
超大小区，超大商业：深圳小区总是只有几栋甚至独栋，大家各玩各的，这样的大社区，看上去会更整洁一些，规划的合理性也会强。

鸿荣源观城售楼处电话：400-855-2986【官方直销，中介勿扰】✅
温馨提示：因本楼盘现场参观样板间采用预约制，过来之前请记得拨打售楼处电话：400-855-2986 进行预约，谢谢配合！
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