业主大会选定新物业，物业交接却陷僵局！

导读

北京市昌平区的首开国风美唐小区2015年入住，前期一直由北京天鸿宝地物业提供服务。近年来，业主对物业服务品质愈发不满，为此，小区业委会通过合法程序先后召开两次业主大会，决议解聘天鸿宝地物业并选聘万科物业入驻，但原物业以 “业主大会决议涉诉” 为由拒绝撤场，导致物业交接工作陷入僵局，业主期待的物业服务升级迟迟无法落地，这场物业争议该如何破局？

业主不满原物业，业主大会定新局

首开国风美唐家园小区地处北京北部的回龙观区域，是2015年入住的次新房小区，为小区提供物业服务的公司叫天鸿宝地。居民王先生介绍，“天鸿宝地是凭借前期物业服务合同进行物业服务的，但是服务品质不太行，小区在回龙观区域算是比较好的次新房，但是连中介对外介绍都会说，这个小区唯一差的就是物业"。

据业主介绍，国风美唐家园小区业委会在5年前成立，按照相关规定，业委会对物业公司有监督的权利，所以成立初期，业委会定期会与天鸿宝地物业沟通对接，希望督促物业提升服务质量，可令业主没想到的是，物业不仅没有积极改进，反而“有点撂挑子”，出现了日常服务响应变慢、问题整改拖沓等情况，这让业委会和业主认为 “前期物业服务合同应当终止”。

业主大会投票比例/居民提供

为了依法推进物业更换，小区于2024年9月召开第三次业主大会，经过业主投票表决，通过了解聘天鸿宝地物业的决议；今年上半年，业委会又召开了第四次业主大会，通过规范的招投标流程，确定由万科物业入驻小区。

就在物业更换进程逐步推进时，矛盾却公开化了。张先生告诉记者，“当时，万科想来现场做一个路演，因为我们需要全体投票确定是否选聘他们，结果天鸿他们就发生阻拦、堵门各种的事件”。

居民与物业发生冲突的视频截图/居民提供

居民细数服务短板，消防隐患引担忧

除了对物业 “消极配合监督” 的不满，业主们对天鸿宝地物业的日常服务质量也提出了不少质疑，其中，绿化、卫生和消防三个问题最受关注。居民张先生回忆，刚入住时，小区里的绿化植被养护得十分精心，公共区域也总能保持干净整洁，但随着时间推移，物业的维护力度明显下降，“现在小区里的草坪有的地方都秃了，落叶、垃圾清理也不及时，跟刚入住时比，差了一大截”。

垃圾堆放问题/居民提供

更让业主揪心的是消防设施问题。张先生透露，去年过年期间，业委会成员在日常巡查时发现，小区内好几栋楼的消防管道里竟然没有水 —— 这让大家瞬间警惕起来，毕竟消防设施是居民生命财产安全的重要保障。业委会第一时间联系天鸿宝地物业，要求尽快排查整改，可物业的整改工作却迟迟没有进展，拖延了很长时间仍未解决问题。

无奈之下，业委会只能联系消防部门介入，后来有10余名消防工作人员来到现场进行全面检查，最终确认小区内不仅存在消防管道无水的情况，还有大量消防设施的水管出现损坏，这让业主们对物业的安全管理能力彻底失去信任。业主们希望，相关各方能依法依规推进交接事宜。

无法使用的消防设备/居民提供

原物业回应，法院裁定前继续服务

面对业主的质疑与解聘决议，北京天鸿宝地物业工作人员也作出了回应。这名工作人员首先强调，天鸿宝地物业是首开集团旗下的参股企业，2014年10月开始接管首开国风美唐家园小区的物业服务项目，至今已服务超过10年，“在这10多年里，我们一直努力为业主提供服务，不仅多次收到业主送来的锦旗和表扬信，小区项目还曾获评‘第二届中国社区范例社区’和‘首都绿化美化花园式单位’，这些都是我们服务成果的证明”。

小区外景图/网络

针对业主反映的消防设施问题，物业方面解释称，小区消防系统 “目前正常运行，从未出现过瘫痪情况”，之所以会出现业主所说的问题，是因为小区已入住 10余年，各类设施设备不可避免地会出现老化。这名工作人员还进一步说明，2025年2月中旬，小区高位水箱稳压泵确实出现过频繁启动且无法保压的故障，直接导致消火栓末端压力不足，物业在发现问题后第一时间安排消防维保人员到场，并联系了第三方专业测漏公司，对管线进行逐段排查，最终在2月23日完成了故障修复，“整个过程我们都积极响应，不存在拖延整改的情况”。

消防部门处理意见/居民提供

而对于物业交接的核心争议，天鸿宝地物业表示，2024年9月以来，小区业委会组织召开的第三次、第四次业主大会，决议终止前期物业服务合同并选聘万科物业，这一决议公告后，有部分业主对两次大会的决议提出异议，已向昌平区人民法院提起诉讼，目前相关案件仍在审理过程中。“业委会明明知道业主大会决议已经涉诉，却还是单方面向我们发出撤场要求，这让我们感到十分遗憾”，该工作人员强调，在法院作出明确司法裁定前，天鸿宝地物业将严格按照前期物业服务合同的要求，继续为小区提供各项基础服务，“我们的首要目标是保障居民的正常生活秩序不受影响，不会在没有法律依据的情况下随意撤场”。

街道明确，换届与交接互不影响

这场物业交接僵局如何化解呢，“问北京”记者也联系了属地龙泽园街道办事处，相关工作人员给出了后续的推进思路，若天鸿宝地物业在11月24日的期限过后仍拒绝撤场，街道将联合业委会采取两条路径解决问题：第一条路径是行政协调，由街道与业委会共同向昌平区住建委汇报情况，再由区住建委依据相关规定，通过行政程序依法依规处理，督促原物业履行撤场义务；第二条路径是司法诉讼，由业委会正式向法院提起诉讼，通过司法判决明确原物业的撤场责任，以法律手段推动交接工作。

此外，街道办在与业委会沟通时，还曾提出 “暂缓业委会换届” 的建议。工作人员解释说，主要原因是此次业委会换届的投票方案，与此前第三次、第四次业主大会的方案差异不大，而之前的方案已引发部分业主诉讼，“我们担心如果继续沿用类似方案，可能会再次引发新的诉讼，给小区治理带来更多不确定性”。不过，街道也明确表示，业委会换届与物业交接是两个独立的事项，换届工作推进与否，不会对物业交接的流程产生影响，两者互不干扰。

首开国风美唐家园小区的物业交接问题如何化解，新物业能否入驻，小区的物业服务质量又如何改善，“问北京” 将持续关注。

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小 问 说

希望多方摒弃对立思维

以民生需求为核心

让这场拖了许久的物业交接

早日回归 “服务业主”的本质

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记者丨高峡

编辑丨高峡

值班主编丨紫苏