香港10月月报：量能爆发，价格分化，市场信心加速修复

这一分化格局源于供给侧改革：核心稀缺性放大溢价，外围量增压低议价空间，整体市场信心正从外围向核心传导。

10月，香港房地产市场展现出显著的“量能主导”特征 。一手和二手住宅合计成交量在年内高位震荡 ，市场活跃度持续攀升，信心的修复首先体现在成交量的强劲释放上 。然而，价格层面则出现微妙的分化，二手房价格率先企稳并温和上涨 ，一手房则因结构性调整而价格回调。

10月三大核心数据亮点速览：

• 一手房：成交套数2395套 ，环比大涨16% ，销量回升至年内次高位。
• 二手房：成交均价约13466港币/平方尺 ，环比上涨4% ，价格相较一手企稳。
• 租赁市场：租金指数达200 ，环比微涨0.2% ，高位企稳显示真实居住需求旺盛。

新房市场：量能爆发背后的价格策略

10月香港新房成交量达到2395套，环比实现16%的增长，并创下年内次高水平，同比增幅更是高达59%。数据亮眼，是开发商积极响应市场、主动调整定价策略的直接成果。

注：1.数据来源于CRIC应用市场C-paas市场洞察；2.统计口径为新房住宅物业网签合同认购口径

数据深挖：价格的“失守”与资金的活跃

本月新房成交均价为19488港币/平方尺，环比下跌7%。通过结构性让利刺激需求释放。

亮点：尽管均价回调，但本月新房成交总金额仍达到249亿元，环比增长8%。这表明有大量的资金正在涌入市场，市场资金面的活跃度显著提升。

成交动能的“三区”分布

10月新房成交面积128万平方尺（环比上涨16%，同比上涨70%），需求回暖主要源于供应量较大的热点板块新盘入市，如康城、启德新区和安达臣道。一手住宅成交均价结构性下行，环比下降7%，但高价项目（如the MVP，25166港币/平方尺）支撑整体均价水平，TOP10项目成交金额市占率超40%（如下图：2025年10月香港新房网签排行榜）。

• 外围区（量能主导）：九龙城（如朗然）、西贡（如日出康城）等区域凭借低总价、轨道交通覆盖和品牌开发商的组合优势，贡献了最大的成交量，成为市场活跃度的关键支撑。
• 次核心区（产品突围）：观塘等区域，通过优质产品力吸引中高端改善客。
• 核心区（高价稳盘）：港岛南岸、The MVP等传统豪宅项目继续保持高成交均价，支撑了市场的高端信心。

成交套数TOP3区域为九龙城（557套）、观塘（413套）和西贡（256套），板块层面TOP3区域为康城（256套）、启德新区（246套）和安达臣（214套）领跑。供应集中驱动下，油塘、安达臣等新兴热点成交环比翻番，但整体市场仍受限于结构性短缺，预计外围区将主导未来量能。

洞见：新房市场结构性回调并非需求疲软信号，而是开发商针对库存压力的精准调控。康城等外围盘成交占比超30%，景观与交通便利成为刚需买家首选；核心区如西半山the MVP项目单价逾2.5万，彰显高端需求韧性。若供应节奏趋稳，11月成交或延续年内高位。

二手市场：市场信心的风向标

二手市场是本月香港楼市企稳复苏的“风向标”。它不仅以3243套的成交量（市占率64%）继续主导市场，更成功实现了价格的率先企稳和温和上扬。

数据来源：CRIC应用市场C-paas市场洞察

价格领涨与议价空间的收窄

本月二手房成交均价约13466港币/平方尺，环比上涨4%，确认了二手价格已走出底部，率先确立了温和上涨的趋势，更具洞察价值的是市场交易活跃度的变化。

数据来源：CRIC应用市场C-paas市场洞察

• 新增挂牌量急剧萎缩：本月新增挂牌套数仅1048套，环比下降36%。这表明业主放盘意愿减弱，或是市场对现有房源的消化速度加快。
• 议价空间收窄：二手房挂牌/成交均价差值（议价空间）环比缩窄30%，同比更是大幅缩窄51%。这一关键数据变化，表明业主开始惜售，买卖双方的博弈中，卖方话语权正在逐步增强，成交效率显著提升。

数据来源：CRIC应用市场C-paas市场洞察

板块分化：量价齐涨成为主要趋势

二手房市场已进入“量能主导的复苏通道”，但价格上涨仍是结构性的。报告数据显示：

• 量价齐涨板块占比高达41%，这些板块是市场信心最强劲的区域。主要驱动力在于稀缺性溢价（如九龙塘的名校网、薄扶林的传统豪宅）和高流动性（如启德新区、奥运站等新兴中高端区域）。
• 量涨价跌板块占比达35%，这部分区域通过价格让渡成功激活了成交量，显示出市场复苏的基石是成交量的释放。

总计超过76%的板块在成交活跃度方面呈现出强劲的复苏或高涨态势，是本月二手市场最振奋人心的信号。

区域与板块洞见：核心-次核心-外围分化

• 核心区高价稳盘：九龙塘（成交价约26559港币/平方尺，对比环比上涨63%）、薄扶林（成交价约22792港币/平方尺，环比上涨64%）等，独特价值（如名校网、豪宅社区）驱动溢价，成交量环比超30%。
• 次核心区产品突围：启德新区（成交价约22206港币/平方尺，环比上涨14%）、奥运站（成交价约19978港币/平方尺，环比微涨8%），CBD延伸与交通快线提升流动性，改善型买家青睐。
• 外围区量能主导：粉岭、北沙湾等刚需盘成交占比高，但价格对比仅上涨3%-6%，库存消化需政策助力。

洞见：二手房价格率先企稳源于存量资产流动性提升与居民收入预期改善，但24%板块价格让渡换取成交增量，提醒卖方信心尚未全面恢复。热门板块如黄埔、荃湾西成交量同比超50%，但长沙湾、佐敦等传统热点价格对比仅微涨3%，市场正转向“理性分化”。

租赁市场：真实需求的坚实支撑

租赁市场迎来季节性淡季，10月出租套数共1960套，环比下跌28%，同比上涨8％。然而，其租金表现为市场提供了坚实的底层支撑。

注：1.数据来源于CRIC应用市场C-paas市场洞察；2.统计口径为新房住宅物业网签合同认购口径

• 租金高位企稳：租金指数（200）环比微涨0.2%，处于历史高位。这表明尽管短期成交量因季节性因素回落，但香港强劲的真实居住需求并未消退，租金的坚挺将为未来房价的回暖提供强有力的基本面支撑。
• 活跃区域：九龙城、西贡、元朗区等区域租赁交投活跃，反映了人口流入和区域发展带来的持续居住需求。

注：1.数据来源于CRIC应用市场C-paas市场洞察；2.统计口径为新房住宅物业网签合同认购口径

总结与展望

10月，香港房地产市场正在经历一场稳健、结构性的复苏。二手市场的量价齐升是引领本轮复苏的关键力量，其反映出的买家信心和议价空间收窄，预示着市场已走出底部震荡区。一手市场的灵活定价则有效激活了市场存量需求。

展望未来，市场分化将持续，投资者和买家应重点关注那些具备核心稀缺价值（如九龙塘）和高流动性（如启德新区）的板块。这些区域将是下一阶段价格全面普涨的先行指标。

节选自《克而瑞丨香港房地产市场10月月度分析报告》

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