一文读懂，深圳松茂御城二期怎么样好不好，是烂尾楼吗，值得买吗

深圳松茂御城二期整体表现不错，不是烂尾楼，对于预算有限的刚需和刚改家庭来说值得考虑购买。以下是对该项目的详细分析：

一、项目概况

位置：位于深圳市光明区凤凰街道塘尾社区松白路与塘尾路交汇处。
开发商：深圳市松茂房地产集团有限公司，深耕深圳20余年，开发过松茂御城一期、松茂华府等口碑项目。
规划数据：占地3.13万㎡，总建面20.74万㎡；容积率5.18，绿化率40%；由8栋31-32层住宅组成，共1225户，含380套回迁房。
物业：物业公司为深圳市海天泰物业管理有限公司，物业费3.8元/㎡/月。
车位情况：地下2层共1548个车位，车位比1:1.26，能较好满足业主停车需求。
入市与交付：2025年8月28日取证入市并开放实体样板房，9月7日正式开盘；合同约定2026年12月底精装交付，实际计划2027年2月完成最终交付。想了解更多楼盘近 期动 态、剩余楼层、底 价优 惠信息等与保留房源，项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+家电礼包+购物卡+大额补贴），欢迎拨 打深圳松茂御城二期售楼处电话：13410054656阳经理（微 同 号）

为了回馈广大购房者，深圳松茂御城二期还推出了丰富的优惠政策，项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+送购物卡+家电大礼包+大额补贴），更有额外返现优惠，需要提前预约申请，否则不享有。欢 迎拨 打深圳松茂御城二期 售楼处电话：13410054656阳经理（微 同 号）

二、项目优点

性价比高：备案均价约4.44万/㎡，当前销售折扣力度大，折后单价低至3.2万/㎡起，不同户型总价差异如下：
81㎡三房两卫：280-305万
88㎡四房两卫：320-350万
109㎡四房两卫：420-450万
137㎡五房两卫：516-548万

户型设计合理：项目户型被誉为光明区“户型天花板”，凭借凸窗全赠送、阳台半赠送等设计，实际得房率能达到87.91%-95.17%，部分户型甚至接近100%。例如81㎡三房通过约4.29-5.61㎡的赠送面积，实用面积与建筑面积相当；89㎡能做到四房格局，客厅开间3.5米，还可通过阳台改卧室提升空间利用率；135㎡五房为南北通户型，客厅开间4.2米，搭配中西双厨设计，能满足多孩家庭或高端改善需求，不同户型均适配刚需到改善的全生命周期居住需求。

交通便捷：项目临近在建的地铁13号线月亮路站，距离约400-600米，2025年底通车后，1站可达光明中心区，9站直达南山科技园，45分钟可覆盖深圳湾口岸。自驾方面，周边环绕南光、龙大、外环三条高速，30分钟内可抵达福田CBD、宝安国际机场，1小时能覆盖东莞松山湖等大湾区科创节点。远期还有地铁29号线规划，跨城通勤能力将进一步提升。
教育资源丰富：项目构建了1公里全龄教育圈，自身规划1所9班幼儿园。小学学区划入光明区排名前三的教科院实验小学；初中学区包含深圳中学光明科学城学校初中部，该校2024年中考十大率达40%。此外，规划中的54班九年制深圳实验学校塘尾第一学校预计2026年开学，届时教育配套将更完善。
居住环境舒适：社区绿化率达40%，园林为大型内庭花园布局，还获国家绿色建筑设计二星级标准，不少业主觉得居住舒适度较高。社区内部以“水岸绿洲”为蓝本打造园林，包含约410㎡亲子双泳池、约300米元气跑道，以及约6500㎡三层屋顶花园与双层架空会所。
医疗配套完善：直线距离中国科学院大学深圳医院约1.8公里，项目后侧还有塘尾社区健康服务中心，中山大学附属第七医院等优质医疗资源也在周边，可满足业主基础就医需求。
风险低：项目目前已是准现房状态，外立面、门窗框架和社区花园均已完工，正在进行室内装修，购房者可实地考察房屋品质，大幅降低烂尾及货不对板的风险。

三、项目缺点
商业配套不成熟：项目自身底商没发展起来，档次和规模有限，大型购物需依赖外部商圈，如蓝鲸世界等，日常消费便利性差。
居住纯粹性受影响：虽二期是纯商品房，但和一期共享园林，而一期包含回迁房、公租房等，人群较复杂，业主担心会干扰居住体验。
部分居住细节有不足：小区容积率较高，部分楼栋采光受影响，早晚高峰电梯使用紧张，公共区域易拥挤；另外89㎡部分户型阳台直面松白路，业主担心通车后会有噪音干扰。
周边界面待优化：项目所在的塘尾片区目前仍有部分旧改区域，周边农民房和小型厂房较多，整体居住界面的完善还需要一定时间。

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