天津
今年的双11，京东将价值1.84亿的40亩研发用地，放进了自己的购物车。选在11月11日竞得这块宗地，应该是有意而为之，因为它是电商平台的狂欢购物节。
梳理时间节点，8月15日，京东集团“南京研发中心”项目正式签约，京东区域总部落地建邺区的河西南中央科创区；10月10日，南京市发布“2025年宁研第03号”出让公告，推出1幅科研用地：N0.宁2025Y05地块；11月11日，该地块由江苏京东广升信息技术有限公司底价成功竞得，地块出让面积26301.43平米、容积率不超过7.0、总价18400万元，楼面价仅为999.43元/平米。
实勘地理位置，京东竞得地块位于阿里中心南，小米西则，周边已聚集新国都全国第二总部、阿里巴巴江苏总部、小米集团华东总部、58华东总部、恒生电子第二总部项目、江苏金峰水泥总部以及洋河股份共计7家总部企业，周边区域环境基本成熟。
概算投入产出，地上总建筑面积约184000平米，楼面价约1000元/平米、建安成本约8000元/平米(含地下)、管理、财务及相关税费约500元/平米，综合成本9500元/平米，总投入9500*184000=174800万元。其中15%的建筑可以用着项目配套，也就是可作为商业用途建筑面积约2.8万平、5000-10000人研发用房，按7500人*10平/人测算，自用建筑面积约7.5万平、剩余8.1万平将被用于对外租赁。按当前市场租金水平，商业4元/平/天、办公2元/平/天单价测算年租金收入约为4*365*2.8+2*365*8.1=1000万元，假设全年满租且未来租金不变，项目约在17年后收回全部投资。
对于网络平台，企业价值的底层逻辑一定是固定资产，尤其是土地和房屋，京东近几年，跑马圈地，建区域总部、物流中心和仓储基地。未来的京东、阿里等平台最终会演变成为最大的开发企业。
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